馬云談及房價：今明兩年若不買房，到底是“聰明”還是“糊涂”

作者：縱橫論市

關于眼下該不該買房的問題，在坊間一直都存在爭議。

認為該買的一方認為，相比樓市高峰期，現在很多地方的房價都明顯回調，一線城市-20%、其他城市-30%都是起碼的，而且現在房貸利率也只有高峰期的一半不到，可以說，購房壓力顯著下降，現在不買，難道等到房價漲回去再追買嗎？

而認為現在不適合買房的另一方則認為，不要跟我說房價跌了多少，以前本身就是虛高，現在回調也不過是下跌中繼，相比年輕人的收入，當下的購房壓力仍然較大，還需要繼續調整，一直到大多數人都能買得起的時候才能下手，否則，目前只能觀望，千萬別被忽悠接盤。

假如把這兩方的代表請到一起辯論，估計辯3天3夜都辯不出一個一致結果，公說公有理婆說婆有理，誰也說服不了對方。畢竟各方所站的立場不一樣，所參照的對象也不同，無法評判其對錯。

那么，如果網友們意見不一，不妨聽聽名人和專家的看法，或許能給我們一些啟示。

中國首席經濟學家論壇副理事長李迅雷最新觀點顯示，目前房貸利率3.1%明顯高于一線城市1.8%的租售比。

說白了，要么等房貸利率繼續下降，要么等房價繼續調整，只有當二者的比值差不多的時候才適合買房。所以，他的建議就是，2026年買不如租。

上海易居房地產研究院院長丁祖昱博士則認為，經過長達4年的深度調整，目前供求關系趨于動態平衡，行業的壓力也基本釋放。從一線、部分強二線城市看，二手房市場已有明確的反轉信號。

鑒于此，他給購房者的建議是，如果有自住需求，且在一線或者強二線，可考慮核心區的新房和優質二手房，但如果在三四線，建議繼續保持觀望，畢竟不確定性較高。

說到這里，就不得不提到阿里主要創始人馬云，他曾因對房產的觀點引起大家的關注。

早在2017年杭州全球峰會上，馬云就提出了8年后國內最便宜的東西可能就是房子，正好到2025年就是檢驗該話的成色了。

當然，經過媒體一報道后，一些人就把這句話稱之為“房價如蔥”，其實這四個字不是他的本意，算是誤解吧。從他當時說的語言環境看，他的意思應該是，房子不會像過去那么難買（很多盤都要搖號），房子不再是稀缺資產，房地產的泡沫終將褪去，2025年前后也將回歸到居住本質。

現在看來，馬云說的應該還是不錯的。目前全國新房樓市庫存7.6億平米，二手房就更不用說了，供需天平已經明顯轉換，市場也已經從賣方市場轉到買方市場，說直白點，就是房子在找人，而不是人找房子了，買比賣要容易許多。

有人說，馬云一直不看好房產，實際上，如果你捋捋他在不同階段說的話，就不會那么片面的看待他的觀點了，甚至覺得他的預判都是那么有前瞻性。

都知道，2008年世界經濟危機發生時，馬云還在內部信鼓勵年輕人買房，勸大家趕緊買房，能買70平米，借錢也要買100平米。現在看來，當時樓市確實處于低谷期，后面開啟了樓市黃金10年。

就拿杭州市場來說，2008年杭州的商品房均價才8000元一平米，相比10年后的3萬一平米，無疑是顯著的對比，先別說資產增值多少，如果當時買房的話，起碼是花最小的購房成本，獲得了更好的生活質量。

至于更遠的未來，馬云在2019年的阿里婚禮日上說過，說未來房子不值錢，不是說得這幾年，這個時間會是多久呢？他提醒記住，30年后，一對年輕人要養8個老人、管理和支付5套房的成本，那個時候將是多大的負擔。這句話如何理解呢？應該有3層意思：

一是房子本身是有持有成本的，房子越多，承擔的日常成本會更多，比如物業費，這還不包括未來可能存在房產稅。一旦承受不起，或者覺得不劃算，推上市場的房子只會更多。

二是老人占比增加，年輕人占比減少，住房存量將明顯高于實際居住需求。

三是當房子明顯供大于求，房產的價值將明顯打折扣。舉個例子，30年后，一對年輕夫婦手中持有雙方老人和自己的房子5套，一二線、三四線房產都有，很顯然，如果說大城市房產還因產業、資源、人口優勢有價值的話，那么，那些人口凈流出的三四線城市房產，其變現能力就比較難了。

梳理完馬云在不同階段對房產的看法，不得不說，他對房產的趨勢判斷還是非常到位的，起碼比一些一味的看空或者看多的所謂專家要靠譜。不難看出，馬云的預判，對我們今明兩年買房人是有深刻的啟發，是聰明還是糊涂，答案其實也很明顯了，起碼包括以下3個點：

一是，房子終究還是回歸到居住本質。如果是因為結婚、孩子上學等剛性自住原因，該買還得買，畢竟孩子是祖國的未來，是未來發展的希望。住有所居，安居才能樂業，不要過多考慮抄底問題，因為誰也無法預言真正的底，消費本質上是住房的重要屬性，居住了，就享受了其價值。

二是，房子“在精不在多”。與城市化、住房需求上升期不同，隨著生育率的持續下滑，住房供大于求，買房暴富的時代已經過去，從資產保值的角度看，應該擇優保留高能級、優質房產，按照現在比較主流的研究看法是，也就二十來個核心城市，如果可能的話，可考慮做套數上的減法，5、6套，變2-3套還不夠住嘛？

三是，年輕人不要背負過大壓力，不要被房貸“綁架”，房子只是居住的工具而不是枷鎖。年期人買房應量力而行，一般而言，購房總價不超過家庭年收入的5-8倍，月供不高于家庭月收入的40%，同時留足6-12個月的生活備用金。如果眼下還做不到這些，那還不如選擇租房，正如馬云的說法，未來不缺房子，所以，即使暫時有壓力而買不了，并不代表未來不能從容地買。

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