瑞銀預(yù)測(cè)香港房?jī)r(jià)上漲，背后真相的普通人視角

家人們，今天必須跟你們聊一個(gè)炸翻房產(chǎn)圈的大熱點(diǎn)，估計(jì)你們刷手機(jī)也刷到了——全球知名的金融機(jī)構(gòu)瑞銀，就前兩天，3月2號(hào)的時(shí)候，正式發(fā)布了預(yù)測(cè)，說(shuō)今年咱們香港的房?jī)r(jià)，要上漲5%到10%！而且瑞銀的分析師梁展嘉還說(shuō)了，按照現(xiàn)在的情況來(lái)看，今年房?jī)r(jià)漲幅說(shuō)不定能沖到10%的上限，不是那種模棱兩可的猜測(cè)，是有實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)和邏輯支撐的。

可能有些家人會(huì)說(shuō)，香港房?jī)r(jià)跟我有啥關(guān)系？我又不在香港買(mǎi)房。但我跟你們說(shuō)，不管你在不在香港，不管你買(mǎi)不買(mǎi)房，這個(gè)熱點(diǎn)都值得你好好聽(tīng)聽(tīng)，因?yàn)樗澈蠓从车臉鞘羞壿嫞蹅兠恳粋€(gè)關(guān)注房產(chǎn)、想了解市場(chǎng)的普通人，都息息相關(guān)。咱們不玩虛的，不搞那些聽(tīng)不懂的專業(yè)術(shù)語(yǔ)，就用大白話，一點(diǎn)點(diǎn)把這事掰扯明白，讓你們看得明明白白、心里有個(gè)數(shù)。

首先，咱們先把這個(gè)熱點(diǎn)事實(shí)說(shuō)清楚，不夸大、不隱瞞。瑞銀不是隨便亂預(yù)測(cè)的，它是全球頂尖的投行，之前預(yù)測(cè)香港樓市的走勢(shì)，準(zhǔn)確率都挺高的。這次他們給出的預(yù)測(cè)是，2026年香港樓價(jià)上漲5%-10%，未來(lái)兩年加起來(lái)能漲超過(guò)10%。而且不只是瑞銀一家這么說(shuō)，高盛、摩根大通這些大機(jī)構(gòu)，最近也都上調(diào)了香港房?jī)r(jià)的漲幅預(yù)測(cè)，高盛說(shuō)能漲12%，摩根大通更樂(lè)觀，說(shuō)能漲10%-15%，就連香港中原地產(chǎn)的施永青，都把今年的漲幅預(yù)期從15%調(diào)到了20%，可見(jiàn)這不是個(gè)別機(jī)構(gòu)的炒作，是整個(gè)市場(chǎng)都看好香港樓市今年的走勢(shì)。

還有一個(gè)實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)，家人們可以記一下，2025年香港私人住宅售價(jià)指數(shù)已經(jīng)結(jié)束了三年的跌勢(shì)，全年漲了3.25%，而2026年一開(kāi)年，新盤(pán)成交量就同比大增27.7%，1月份一手住宅成交金額更是同比飆升148%，二手市場(chǎng)也漲了56%，這說(shuō)明市場(chǎng)已經(jīng)真真切切開(kāi)始回暖了，瑞銀的預(yù)測(cè)，是基于這個(gè)已經(jīng)發(fā)生的回暖趨勢(shì)，再結(jié)合各種因素推導(dǎo)出來(lái)的，不是空穴來(lái)風(fēng)。

接下來(lái)，咱們重點(diǎn)拆解一下，為啥這些大機(jī)構(gòu)都這么看好香港房?jī)r(jià)？背后到底有哪些原因？我用咱們普通人能聽(tīng)懂的話，分幾點(diǎn)跟你們說(shuō)，每一點(diǎn)都很實(shí)在，沒(méi)有任何套路。

第一點(diǎn)，也是最關(guān)鍵的一點(diǎn)，政策松綁了，相當(dāng)于給香港樓市“松了綁”。咱們都知道，之前香港有個(gè)樓市“辣招”，簡(jiǎn)單說(shuō)就是非本地買(mǎi)家買(mǎi)房，要交高達(dá)30%的稅，這一下就把很多想在香港買(mǎi)房的人擋在了門(mén)外。但從2024年2月開(kāi)始，香港全面撤銷了這個(gè)“辣招”，非本地買(mǎi)家的置業(yè)稅率直接降到了4.25%，跟香港本地居民一樣了。這一下就不一樣了，交易成本大大降低，之前被壓抑的購(gòu)買(mǎi)力，一下子就釋放出來(lái)了。

就拿內(nèi)地買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，2025年內(nèi)地買(mǎi)家在香港購(gòu)房的成交占比，已經(jīng)升到了25%，在一手豪宅市場(chǎng)，占比更是高達(dá)近70%，一年在香港買(mǎi)房花了1379億港元，相當(dāng)于每賣出4套房子，就有1套是內(nèi)地買(mǎi)家買(mǎi)的。而且政策只對(duì)億元豪宅加稅，對(duì)普通住宅幾乎沒(méi)影響，明明白白傳遞出“穩(wěn)樓市”的信號(hào)，大家對(duì)香港樓市的信心，一下就上來(lái)了。

第二點(diǎn)，貸款利息降了，買(mǎi)房更劃算，甚至出現(xiàn)了“供平過(guò)租”的情況，這太關(guān)鍵了。家人們都知道，買(mǎi)房最頭疼的就是月供，利息高的話，每個(gè)月要多還不少錢(qián)。但現(xiàn)在不一樣了，美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入降息周期，香港的按揭利率也跟著降了，從之前的5.5%降到了現(xiàn)在的3.25%左右。而香港住宅的租金回報(bào)率，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了3.3%-3.5%，甚至更高，這就意味著，很多時(shí)候，買(mǎi)房的月供，比租一套同樣的房子還要便宜。

給你們舉個(gè)真實(shí)的例子，中原地產(chǎn)分享過(guò)一個(gè)東涌映灣園的案子，有個(gè)新業(yè)主花689萬(wàn)港元買(mǎi)了一套房，每個(gè)月的月供大概是2.1萬(wàn)港元，而同戶型的房子，每個(gè)月的租金差不多要2.5萬(wàn)港元，月供比租金便宜了近4000港元。換做是你，你會(huì)選擇每個(gè)月多花4000塊租房，還是少花錢(qián)買(mǎi)房？肯定是買(mǎi)房更劃算??！所以很多租客都開(kāi)始琢磨“轉(zhuǎn)租為買(mǎi)”，這就又給樓市增加了很多需求。

第三點(diǎn)，人變多了，需求自然就漲了。一方面，香港的“高才通”等人才計(jì)劃做得特別好，累計(jì)已經(jīng)批出了近40萬(wàn)宗申請(qǐng)，這些高學(xué)歷、高收入的人才來(lái)香港工作、定居，肯定要買(mǎi)房或者租房，這就帶來(lái)了大量的新增居住需求。2025年香港人口已經(jīng)恢復(fù)了凈流入，這些新來(lái)的人，就是樓市剛需的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

另一方面，之前有不少香港居民移民到了海外，現(xiàn)在英國(guó)收緊了永居政策，很多移民的港人開(kāi)始回流，這些人回來(lái)之后，也需要住房，這又是一部分潛在的需求。瑞銀的分析師也說(shuō)了，這些回流人口帶來(lái)的住房需求，現(xiàn)在還沒(méi)完全反映在市場(chǎng)上，未來(lái)還會(huì)持續(xù)釋放。

第四點(diǎn)，房子變少了，供需失衡了。咱們常說(shuō)，物以稀為貴，房?jī)r(jià)也一樣，供應(yīng)少、需求多，價(jià)格自然就會(huì)漲。2025年香港的新房供應(yīng)量，同比大跌了35%，創(chuàng)了近十年的新低，一手住宅庫(kù)存已經(jīng)降到了1.86萬(wàn)套，其中港島等核心區(qū)域的去化周期，還不到5個(gè)月，也就是說(shuō)，按照現(xiàn)在的銷售速度，核心區(qū)的房子，5個(gè)月就能賣完。

而且未來(lái)一兩年，香港的新房供應(yīng)也不算多，開(kāi)發(fā)商之前因?yàn)闃鞘械兔?，拿地和新開(kāi)工的意愿都不高，未來(lái)2-3年新房供應(yīng)可能會(huì)出現(xiàn)“斷層”。一邊是需求越來(lái)越多，一邊是房子越來(lái)越少，這種供需緊平衡，就給房?jī)r(jià)上漲提供了堅(jiān)實(shí)的支撐，這也是大機(jī)構(gòu)看好香港房?jī)r(jià)的重要原因。

說(shuō)完了背后的原因，咱們?cè)僬f(shuō)說(shuō)，要是香港房?jī)r(jià)真的上漲5%-10%，會(huì)帶來(lái)哪些影響？還是那句話，不搞虛的，只說(shuō)咱們普通人能感受到的、能看懂的影響。

最直接的影響，就是香港本地的剛需，買(mǎi)房更難了。本來(lái)香港的房?jī)r(jià)就不便宜，普通打工族的收入中位數(shù)大概是2.8萬(wàn)港元，想買(mǎi)一套普通的中小戶型，本來(lái)就需要攢很多年的錢(qián)?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)一漲，加上內(nèi)地買(mǎi)家和新來(lái)的人才也在搶房，競(jìng)爭(zhēng)就更激烈了。比如有些熱門(mén)新盤(pán)，就200多套房子，能收到4.9萬(wàn)份認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)，相當(dāng)于214個(gè)人搶一套房，你說(shuō)難不難？

還有，很多屋苑的中小戶型，半年內(nèi)就漲了20%，比如之前700萬(wàn)港元能買(mǎi)到的房子，現(xiàn)在可能要850萬(wàn)港元，這一下就把很多普通打工族的購(gòu)房計(jì)劃打亂了，要么只能多攢幾年錢(qián)，要么只能接受更高的首付和月供，壓力一下子就大了。

第二個(gè)影響，租金也會(huì)跟著漲。房?jī)r(jià)和租金是掛鉤的，房?jī)r(jià)漲了，房東肯定會(huì)漲租金，不然就不劃算。2025年香港私人住宅租金指數(shù)已經(jīng)連續(xù)三年上漲，全年升幅達(dá)到4.26%，核心區(qū)域比如港島南、九龍站的租金，年漲幅甚至達(dá)到8%-12%。比如青衣青怡花園一套33平方米的兩居室，月租大概1.5萬(wàn)港元，占普通打工族收入的一半還多，租房的壓力也越來(lái)越大。

而且這種“供平過(guò)租”的情況，會(huì)讓更多租客想買(mǎi)房，進(jìn)一步加劇購(gòu)房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，形成一個(gè)循環(huán)：房?jī)r(jià)漲→租金漲→更多人想買(mǎi)房→房?jī)r(jià)再漲，最后受傷的還是那些積蓄不足、只能租房的普通人。

第三個(gè)影響，香港樓市的結(jié)構(gòu)會(huì)被重塑。現(xiàn)在內(nèi)地買(mǎi)家不僅買(mǎi)豪宅，也喜歡買(mǎi)400萬(wàn)到800萬(wàn)港元的中小戶型，主要是為了自住或者孩子教育。開(kāi)發(fā)商看到這種需求，就會(huì)調(diào)整策略，多建一些符合內(nèi)地買(mǎi)家和新來(lái)人才需求的房子，比如地鐵上蓋、新興發(fā)展區(qū)的房子，而咱們普通人熟悉的、配套成熟的老小區(qū)中小戶型，供應(yīng)就會(huì)相對(duì)減少，要么被搶購(gòu)一空，要么價(jià)格被推高，本地剛需就只能要么多花錢(qián)，要么去買(mǎi)遠(yuǎn)郊或者更老舊的房子，居住質(zhì)量只能妥協(xié)。

還有一個(gè)影響，就是市場(chǎng)的預(yù)期變了。之前香港樓市低迷了三年，大家都不敢買(mǎi)房，現(xiàn)在房?jī)r(jià)回暖，機(jī)構(gòu)都看好上漲，很多人就會(huì)產(chǎn)生“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理，不管是投資的還是自住的，都想趕緊進(jìn)場(chǎng)，生怕房?jī)r(jià)漲得更高，這又會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，讓整個(gè)市場(chǎng)變得更熱鬧，但也更浮躁。

最后，跟家人們說(shuō)說(shuō)我個(gè)人的觀點(diǎn)，很簡(jiǎn)單，也很實(shí)在，不唱多、不唱空，只說(shuō)心里話，希望能跟你們產(chǎn)生共鳴。

我覺(jué)得，這波香港房?jī)r(jià)上漲，不是偶然，是政策、利率、人口、供需等多種因素湊到一起的結(jié)果，不是炒作出來(lái)的，是市場(chǎng)真實(shí)的復(fù)蘇。但我最想說(shuō)的是，不管房?jī)r(jià)漲多少，最苦的還是咱們普通人。不管是香港的本地剛需，還是咱們內(nèi)地想了解香港樓市的人，看著房?jī)r(jià)一路漲，心里難免會(huì)有焦慮——不是嫉妒那些能買(mǎi)得起房的人，而是焦慮自己的努力，好像趕不上房?jī)r(jià)上漲的速度，好像不管怎么攢錢(qián)，都追不上一套房子的價(jià)格。

家人們，樓市的走勢(shì)從來(lái)都不是一成不變的，瑞銀的預(yù)測(cè)是基于現(xiàn)在的情況給出的，但未來(lái)也可能會(huì)有變化，比如美聯(lián)儲(chǔ)如果不繼續(xù)降息，或者出現(xiàn)其他意外情況，房?jī)r(jià)也可能會(huì)受到影響。所以我們能做的，就是保持理性，多關(guān)注、多思考，做好自己的規(guī)劃，過(guò)好自己的日子。

后續(xù)我也會(huì)持續(xù)跟進(jìn)香港房?jī)r(jià)的走勢(shì)，有任何新的消息、新的變化，都會(huì)第一時(shí)間跟家人們同步，用最通俗的話，給你們拆解明白。也歡迎家人們?cè)谠u(píng)論區(qū)留言，說(shuō)說(shuō)你們對(duì)香港房?jī)r(jià)上漲的看法，你們覺(jué)得這波上漲能持續(xù)多久？咱們一起交流、一起思考，好了，今天就聊到這里，關(guān)注我，每天給你們講最真實(shí)、最接地氣的房產(chǎn)干貨！