北京買房：理清思路，購房建議1815

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

介紹一下我家情況：女孩在五棵松上班，22年剛上班時買了套遠(yuǎn)洋山水的兩居，屬于石景山應(yīng)該沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)吧，但是也跌了不少，500多萬買的，現(xiàn)在還剩400多萬?，F(xiàn)在準(zhǔn)備結(jié)婚，他們商量想賣掉這套房，然后合資買東四環(huán)姚家園泛海國際的，大兩居1300萬左右，貸一部分款。

我考慮的是三點(diǎn)，一是準(zhǔn)女婿在崇文門上班，到東四環(huán)也挺遠(yuǎn)的，女兒就更遠(yuǎn)了。二是朝陽區(qū)雖然房子很好，但是也沒有學(xué)區(qū)屬性，將來如果有小孩要上學(xué)的話還是要買學(xué)區(qū)房，不如現(xiàn)在就一次性兼顧了省的折騰。三是說實(shí)話我不太喜歡泛海的環(huán)境，而且兩居就150平有些太大了。所以想問問您的看法，保值方面有什么建議沒有？

A：

1、遠(yuǎn)洋山水算石景山的學(xué)區(qū)房，有點(diǎn)兒溢價(jià)但不高，比東西海低的多。這小區(qū)的價(jià)格走勢基本就是跟隨北京大盤，這里跌多少，說明大盤也差不多，如果上漲的話大多數(shù)時期也一樣。

2、通勤方面只能看自己的感受，這外人無法建議。不過常規(guī)建議是，買房如果不能兼顧兩人的通勤，那也至少緊著一個人，總比倆人都累強(qiáng)。而且孩子上學(xué)后，最好有一個人能接送，或者是能抽出更多時間陪伴學(xué)習(xí)，父母的作用是其他人不好替代的，尤其是母親會付出的更多。

3、朝陽也有學(xué)區(qū)房，上千萬總價(jià)的還幾乎沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)了，算各項(xiàng)兼顧。但泛海不算學(xué)區(qū)房，對口學(xué)校中等吧。是否買學(xué)區(qū)房也看自己，說實(shí)話這預(yù)算哪怕在海淀，除了那些頂級學(xué)區(qū)，否則也能買到溢價(jià)不高的了，也算各項(xiàng)兼顧。

4、泛海怎么說呢，自住角度看自己的喜好。保值角度則是前些年價(jià)格走勢很強(qiáng)，這些年有些弱勢了?；蛘哒f這些豪宅公寓都是類似情況，房齡新的時候最受追捧，價(jià)格走勢遠(yuǎn)超大盤。但時間越長就越弱，畢竟北京永遠(yuǎn)不缺新豪宅，也就吸引走了一部分改善群體。

隨著房齡越來越老，受追捧程度下降，價(jià)格走勢逐漸就泯然眾人矣。之所以很多老公寓的升值率遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于普宅，甚至是弱于老破小，就因?yàn)檫@個原因。這看看朝陽公園西邊的吧，豪宅很多，基本都是這種情況，都是面積大總價(jià)高，但單價(jià)走勢趨弱。

所以如果買這種小區(qū)，那最好是多關(guān)注居住體驗(yàn)，保值角度沒必要太糾結(jié)，房子本來就是用來住的，老公寓的特征都很明顯。

5、總之我沒什么建議，只是列出這些情況供參考。

僅供參考。

二

Q:

我家是兒子，今年準(zhǔn)備結(jié)婚，本來兩家都是北京人，都有房，我家是110平大三居，也都重新裝修了。但春節(jié)時商量了一下，都覺得還是再買一套讓他們先自己住一段時間，有了孩子再一起住。

但難點(diǎn)在于我們都住西單附近，他們工作也在附近，如果買的話在當(dāng)?shù)夭缓线m，一是太貴了，二是學(xué)區(qū)溢價(jià)太高，而我們兩邊都本身是金融街戶口，再買房也用不上學(xué)位。可如果買石景山或豐臺的不僅遠(yuǎn)，感覺也不如西城保值。所以想問問您，以**萬的預(yù)算來說買哪里合適？三居最好，將來我們或親家可以過去幫著帶孩子，但最好離西單越近越好。

A：

1、唉，我猛一看110平，剛想說這不太算大三居，但后邊一看在西單，那確實(shí)可以算大戶型了。

2、既然覺得石景山和豐臺不合適，那就買海淀的不就得了。確實(shí)也有學(xué)區(qū)溢價(jià)，但您家的預(yù)算高啊，而總價(jià)越高的溢價(jià)越低，所有學(xué)區(qū)房都是這個特點(diǎn)。所以在海淀有可能買到比較低的，至少比金融街的低一半以上，甚至更多。那只要溢價(jià)低，對應(yīng)的就是居住的性價(jià)比提高，而且溢價(jià)部分的保值風(fēng)險(xiǎn)也就降低了。

兩個方向，一是向西過了三里河的，在海淀的溢價(jià)算中等，從直觀的房價(jià)來說，同等房子比西城低了至少10%，對應(yīng)溢價(jià)就在一半左右。第二是向北，過了高粱河的海淀學(xué)區(qū)的溢價(jià)本身就不高，您家預(yù)算對應(yīng)的房源就應(yīng)該更低，完全不帶溢價(jià)的都有可能，買三居沒問題。

3、但哪里的通勤更方便還是看您家的感受吧，外人不好建議。另外是看房時算算賬，哪套房的租售比低，就說明溢價(jià)低，居住的性價(jià)比也就更高?，F(xiàn)在北京房價(jià)沒漲，不用著急。

僅供參考。

三

Q:

如果買東城朝陽門內(nèi)的平房，請問在學(xué)區(qū)溢價(jià)方面的情況如何？比如一間9平米的單向南房，要價(jià)230萬，包含多少溢價(jià)？砍價(jià)到多少合適？

A：

1、這我還真不知道，所有平房都只能是一房一議，尤其是這種典型的占坑兒房，實(shí)在沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

2、樓房之所以好計(jì)算溢價(jià)率，是因?yàn)樽饨鹩惺袌鲂星椋幢阏f這套房不想出租，那中介也能估算出個租金，然后就能計(jì)算市值和溢價(jià)了。而平房就不好說了，一是私房相對少，出租的就少；二是有些破平房根本沒有居住的價(jià)值了，租不出去，純粹就是上學(xué)占坑兒用的，也就沒法計(jì)算溢價(jià)了。

或者這么說吧，樓房占坑兒房的溢價(jià)率一般30%以上，高的40%以上。那平房的一般不會低于這個比例。以230萬來說，其中至少大幾十萬是學(xué)區(qū)的價(jià)值，甚至有可能百萬左右。

3、砍價(jià)到多少合適？每間平房的情況都不一樣，我不敢亂說。

僅供參考。

四

Q:

總預(yù)算500萬左右，要求是朝陽好學(xué)區(qū)的三居室，南北通透即可，房齡盡量新吧。其他的沒要求，因?yàn)橹饕褪呛⒆由蠈W(xué)和自住而已，兼顧一下保值，別上完學(xué)房價(jià)還跌了。中介推薦的主要是亞運(yùn)村和太陽宮，但看了都是老小區(qū)，其他的望京沒看，遠(yuǎn)了點(diǎn)也感覺不便宜，請問其他還有哪兒合適的？

Ps：朝陽那么大，肯定有被低估的吧？我們外行找不到，你們內(nèi)行應(yīng)該有內(nèi)部消息吧？我覺得要求不算高吧，在前幾年可能算高，現(xiàn)在應(yīng)該是普通了吧。

A：

1、您這要求確實(shí)高，實(shí)在不普通。三居室南北通透的怎么也得90平，折合5萬多一平。那您就自己在中介App上看看唄，看朝陽哪個學(xué)區(qū)有這價(jià)格的？

反正朝陽的好學(xué)區(qū)不多，無非是白小80，芳草地陳本、朝外、人朝、清朝、帝景、陳分等等。我反正找不到這價(jià)格的，或者說有這價(jià)格的，但其他條件達(dá)不到您的要求。

2、另外多說一句，朝陽的學(xué)區(qū)房雖然沒有東西海那么熱門，但如果總價(jià)不是太高，那仍然是有學(xué)區(qū)溢價(jià)的。尤其是白小和朝外等學(xué)區(qū)，溢價(jià)不低于東西海，一分錢一分貨。

那既然是有溢價(jià)，而且也過了入學(xué)高峰期，這溢價(jià)部分的保值就不好說了。有政策支持的話有可能撐住，沒有的話那就看運(yùn)氣了，反正我不敢保證。

3、最后說一句，您這預(yù)算能買到老小區(qū)三居是有可能的，但南北通透和房齡什么的就甭強(qiáng)求了。除非是撿漏兒，否則不可能。另外二手房是個完全透明的市場，房源有可能被低估，但地段兒幾乎沒有被低估的可能，都不傻。

僅供參考。

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