南京樓市2月筑底信號顯現(xiàn)，結(jié)構(gòu)性分化加劇

政策環(huán)境：支持剛需與改善，市場穩(wěn)字當頭

2026年2月，南京樓市政策的核心是全面落地并加碼“人才房票”政策，輔以公積金支持、交易稅費優(yōu)化及區(qū)域性購房促銷活動，形成了一套旨在降低購房成本、吸引人才、刺激需求、穩(wěn)定市場的組合拳。 這些政策在當月對市場情緒和實際成交產(chǎn)生了顯著的提振作用，被視為推動南京樓市在春節(jié)后出現(xiàn)“小陽春”行情的關(guān)鍵動力。

主要政策梳理

1.人才房票政策全面落地與區(qū)級加碼：2月份，全市各區(qū)陸續(xù)發(fā)布實施細則，多數(shù)在市級標準基礎(chǔ)上進行加碼或提供額外激勵，形成競爭性引才格局。

2.公積金政策支持：明確使用人才房票購買新建商品房的購房人，住房公積金最高貸款額度單人最高160 萬元、家庭最高200 萬元。政策允許購房人的父母、子女在符合條件時提取住房公積金用于支付購房款，實施期限延長。

3.交易環(huán)節(jié)稅費優(yōu)化：執(zhí)行全國性政策：出售購買不足2年的住房，增值稅征收率從5%降至3%；“賣舊買新”個人所得稅退稅優(yōu)惠政策延續(xù)實施。這些政策降低了二手房交易成本，促進了改善型需求的釋放。

4.區(qū)域性促銷與“以舊換新”：新春購房節(jié)：例如，浦口區(qū)江浦街道于2月1日至3月31日推出“2026新春購房節(jié)”，對活動期間認購并完成備案的購房者給予6666元“生活大禮包”，并可疊加享受人才房票政策。“以舊換新”：政府提供專項補助，購買名錄庫內(nèi)新房可享合同金額1%的補貼，與房企優(yōu)惠疊加，降低置換成本。同時，全市已全面取消商品住房取得不動產(chǎn)權(quán)證后的上市交易限制。

2026年2月的政策組合為南京樓市“金三銀四”傳統(tǒng)旺季奠定了堅實基礎(chǔ)。 在政策持續(xù)發(fā)力、市場信心逐步修復的背景下，預計短期內(nèi)南京房地產(chǎn)市場，特別是符合人才政策導向的新房市場和核心區(qū)二手房市場，將保持一定的活躍度，企穩(wěn)回升態(tài)勢有望延續(xù)。然而，市場全面、持續(xù)的復蘇仍需宏觀經(jīng)濟環(huán)境的配合以及居民收入預期的改善。未來政策可能進一步向優(yōu)化供給、保障民生和構(gòu)建發(fā)展新模式方向深化。

土地市場：整體低迷，處于觀望期

供應情況：2月南京共推出6宗涉宅地塊，總供應面積約12.76萬平方米，以低密度住宅用地為主。供應地塊分布集中在秦淮區(qū)、浦口區(qū)、溧水區(qū)，其中溧水區(qū)供應3宗，浦口區(qū)2宗，秦淮區(qū)1宗。

成交情況： 2月南京涉宅土地無實際成交，市場處于觀望狀態(tài)。

總體來看，2月南京涉宅土地市場受假期因素影響，供應節(jié)奏放緩，成交停滯，市場處于階段性調(diào)整期，后續(xù)需關(guān)注3月土地交易恢復情況。

新房市場：供應回升，成交承壓，價格逆勢走強

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，2026年2月南京新房市場在春節(jié)假期擾動下，市場呈現(xiàn)出"量跌價升"的結(jié)構(gòu)性特征。

具體來看，2月新房新增供應面積為15.82萬㎡，環(huán)比大幅提升約149.41%，同比去年同期增長164.72%，供應端出現(xiàn)明顯放量。然而，在春節(jié)假期導致購房者置業(yè)意愿普遍回落的背景下，成交端卻呈現(xiàn)截然相反的走勢：2月成交面積僅為9.55萬㎡環(huán)比下降42.89%，同比下降50.03%。供需矛盾短期凸顯。

區(qū)域分化：核心區(qū)堅挺，遠郊承壓

2月，建鄴區(qū)以54620元/㎡的成交均價領(lǐng)跑全市，玄武區(qū)（35026元/㎡）、鼓樓區(qū)（40090元/㎡）緊隨其后。這些核心區(qū)不僅價格堅挺，部分區(qū)域甚至逆勢上漲。

反觀高淳、溧水、六合等遠郊區(qū)域，價格仍在探底。更嚴峻的是，高淳、溧水的新房去化周期高達56.4個月。

2026年2月南京新房成交高度集中在浦口（23.3%）、雨花臺（11.3%）和江寧（10.4%）等區(qū)域，而傳統(tǒng)核心區(qū)如建鄴、鼓樓、玄武雖然成交面積占比較小，但單價遠超其他區(qū)域。反映出市場“量在郊區(qū)、價在中心”的分化格局。

2026年2月的南京新房市場，改善型產(chǎn)品已成為絕對主力。從成交結(jié)構(gòu)看，三房和四房合計占比高達94.8%。總價300萬元以上房源成交占比達42.8%，200萬元以上房源整體占比72.1%。

這一趨勢在單價段分布上更為明顯：3萬至4萬元/㎡和4萬至5萬元/㎡的中高端產(chǎn)品占據(jù)主導，5萬元以上豪宅也有22套成交。

未來預判政策托底效應逐步顯現(xiàn)

2026年初，南京樓市迎來多重政策利好，為市場企穩(wěn)回升提供了有力支撐。2月作為春節(jié)傳統(tǒng)淡季，本應是全年成交最低點，但在政策托底下，市場表現(xiàn)出超預期韌性。

從歷史經(jīng)驗看，南京作為前期經(jīng)歷深度調(diào)整的二線城市，其修復趨勢具有重要參考價值。當前量價連續(xù)多月出現(xiàn)修復趨勢，雖然絕對值仍在低位，但趨勢向好。隨著3-4月傳統(tǒng)銷售旺季的到來，疊加政策效應的持續(xù)釋放，南京樓市有望迎來真正的回暖拐點。

上述研究成果由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過人機協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI報告、AI文章、AI問知功能撰寫。

1.本文章內(nèi)容是由克而瑞南京分析師喬俊杰撰寫。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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