商鋪寧愿空置也不愿降租?背后的博弈邏輯遠(yuǎn)比你想象的復(fù)雜

觸目驚心的空置率

走在街頭,你有沒有發(fā)現(xiàn)一個(gè)扎心現(xiàn)象?從市中心的黃金旺鋪,到郊區(qū)的便民商業(yè)街,緊閉的店門、蒙塵的櫥窗、貼滿"旺鋪轉(zhuǎn)讓"的告示,早已隨處可見。

數(shù)據(jù)顯示,全國重點(diǎn)城市商鋪平均空置率已逼近30%,三四線城市非核心區(qū)域、郊區(qū)商業(yè)體更是突破35%,遠(yuǎn)超6%的行業(yè)警戒線。曾經(jīng)"一鋪養(yǎng)三代"的財(cái)富神話徹底破滅。

但更荒誕的是:一邊是大量商鋪空置,一邊是租金居高不下。為什么寧愿空著也不愿降價(jià)?

房東的四大"死扛"邏輯

1.怕低價(jià)出租,后續(xù)難漲價(jià)

這是最普遍的一種心態(tài)。很多房東認(rèn)為,一旦降低租金租出去,后續(xù)想要再漲回來就難了。

他們擔(dān)心租客會(huì)以"之前就是這個(gè)價(jià)格"為由拒絕提價(jià),也怕周邊商戶以此為參照,影響自己其他商鋪的租金水平。在他們看來,與其降價(jià)"賤租",不如咬牙空置,等待市場(chǎng)回暖后再以理想價(jià)格出租。

2.租金直接綁定資產(chǎn)估值

商鋪?zhàn)鳛橥顿Y品,其售價(jià)或抵押價(jià)值與租金收益強(qiáng)相關(guān)。低價(jià)出租會(huì)直接拉低資產(chǎn)估值。

比如原本月租1萬元的商鋪,若以8千出租,估值可能縮水?dāng)?shù)十萬。這對(duì)有變現(xiàn)或抵押需求的房東來說,是無法接受的損失——尤其是那些還在還房貸的業(yè)主,降價(jià)后租金可能連月供都覆蓋不了。

3.觀望心態(tài):等待市場(chǎng)回暖

部分房東習(xí)慣了過去租金逐年上漲的行情,對(duì)市場(chǎng)降溫認(rèn)知不足,堅(jiān)信會(huì)有租客愿意接受原價(jià)。他們寧可空置幾個(gè)月,也不愿"賤租"破壞長期預(yù)期。

4.非收入剛需:佛系持有

說到點(diǎn)子上了？

不少房東本身經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越,商鋪只是他們眾多資產(chǎn)中的一項(xiàng),租金收入對(duì)他們來說無關(guān)緊要。他們沒有迫切的出租需求,自然也就不愿意為了這點(diǎn)"小錢"降低租金。

更深層的"剛性"困局

除了房東的主觀因素,還有兩個(gè)更深層的原因讓租金"剛性"難降:

國資紅線:寧可空著也不能"賤租"

對(duì)于國有物業(yè)或城投公司而言,面臨"國有資產(chǎn)不得貶值"的紅線壓力。

廣州花城匯的案例就是典型:珠江新城核心地段的地下商業(yè)走廊,周邊空置率攀升至28%,但城投公司新簽基準(zhǔn)價(jià)普遍較舊合同上浮50%-80%。為什么?因?yàn)楸仨殘?zhí)行"國有資產(chǎn)評(píng)估價(jià)"——這一估值自2018年珠江新城巔峰期確定后,就再未系統(tǒng)性下調(diào)。

一旦降價(jià)突破90%紅線,審計(jì)署可啟動(dòng)"國有資產(chǎn)流失"問責(zé)。于是,"寧可空著,也不能賤租"成了國資系統(tǒng)心照不宣的"潛規(guī)則"。

估值模型:租金是貸款的錨點(diǎn)

對(duì)于通過抵押貸款購買商鋪的房東,租金收入直接決定了能否覆蓋月供。降價(jià)后租金如果低于月供,就會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂。

更關(guān)鍵的是,銀行評(píng)估商鋪價(jià)值時(shí),租金收益是核心指標(biāo)。低價(jià)出租會(huì)拉低商鋪估值,可能導(dǎo)致銀行要求追加抵押物或提前還貸——這對(duì)很多杠桿購房者來說是致命的。

惡性循環(huán):死扛的代價(jià)

但矛盾的是,長期空置反而會(huì)陷入惡性循環(huán):

一條街空鋪越多,商業(yè)氛圍越差,客流量越少,潛在租客越不敢入駐。最終房東損失更大——不僅損失了幾個(gè)月的租金收入,還會(huì)因空置導(dǎo)致商鋪折舊、價(jià)值下降。

更重要的是,高空置率本身就是一個(gè)清晰的信號(hào):現(xiàn)在的租金水平,和實(shí)體店能賺到的錢,已經(jīng)不匹配了。

破局:需要系統(tǒng)性重構(gòu)

解決商鋪空置難題,不能只靠房東"良心發(fā)現(xiàn)"降租,需要系統(tǒng)性重構(gòu):

城市層面:優(yōu)化規(guī)劃與配套

摒棄"唯大型商業(yè)體論",重視社區(qū)商業(yè)、街邊商業(yè)的配套建設(shè);優(yōu)化商業(yè)區(qū)域的停車政策,增加停車位供給;完善交通配套,帶動(dòng)商業(yè)街區(qū)的客流。

房東層面:轉(zhuǎn)變思路,與租戶"共贏"

重構(gòu)租金定價(jià)邏輯,不再只算自己的成本,而是結(jié)合租戶的經(jīng)營收益,制定合理租金;推出"基礎(chǔ)租金+收益分成"的靈活模式;推出靈活的租約條款,給租戶試錯(cuò)空間。

投資者層面:回歸經(jīng)營,聚焦"實(shí)際價(jià)值"

放棄"重資產(chǎn)升值、輕經(jīng)營效率"的舊理念,把重點(diǎn)放在商鋪的實(shí)際經(jīng)營價(jià)值上;規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目時(shí),深入調(diào)研周邊人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)需求,合理布局業(yè)態(tài)。