地產(chǎn)時代之后，為何他們成為最大的高端酒店業(yè)主？

圖源：Resorts Group詩莉莉酒店

“投資高端酒店，‘煤老板’們屬于零星作戰(zhàn)。真正的大業(yè)主，其實是各地的產(chǎn)投們。”

在經(jīng)歷了近二十天、跑了三個省份的長途出差后，負責高端酒店品牌開發(fā)的朋友G總，在龍?zhí)ь^那天來到了老沙所在的城市，并在茶桌上分享著這兩年的市場動態(tài)。

按照他的表述，幾乎在近三五年，高端酒店開發(fā)面對的客戶幾乎都是具有國資背景的：要么是國企、央企，要么是地方投資平臺，或者是文旅集團。

“這兩年的城投在調整，產(chǎn)投變得更加活躍。很多地方的酒店板塊都劃到了產(chǎn)投平臺上。”G總咂口茶說，這些“準業(yè)主”有資源、有政策還有足夠的資金。但是，在實際運營中缺乏對于酒店市場投資的專業(yè)和系統(tǒng)的認知，并且沒有足夠成熟的團隊來支撐運營。

這種短暫的錯配，對于整個國內高端以及部分中高端酒店市場來說，或許是一種X因素。

地方產(chǎn)投已成高端酒店業(yè)主力軍

日前，青島膠澳臨空投資發(fā)展有限公司整合了當?shù)?3家酒店，實現(xiàn)100%控股。

這些酒店原本屬于青島市膠州賓館（持股90%）和青島上合城鄉(xiāng)融合發(fā)展集團有限公司（持股10%）。這種股權變動屬于當?shù)貒Y內部的資產(chǎn)整合和梳理。

圖源：青新財經(jīng)

青島膠澳臨空公司是青島臨空產(chǎn)業(yè)控股有限公司的全資子公司，后者系膠州市國有資本投資運營平臺。該產(chǎn)投集團依托當?shù)亍芭R空經(jīng)濟示范區(qū)”的政策優(yōu)勢，聚焦通用航空等領域，投資建設諸多產(chǎn)業(yè)項目。

不過，除了上述存量項目在內部的騰挪，諸多新的投資項目也在涌現(xiàn)。

老沙大致檢索了一下，膠東臨空經(jīng)濟區(qū)的高端酒店市場正在出現(xiàn)巨大變化：由希爾頓歡朋管理的新城環(huán)灣酒店在2024年投入運營；計劃引入希爾頓五星級酒店的青島空港商務區(qū)項目預計2027年竣工投用；總投資約10億元的攜程麗呈華廷酒店完成簽約。

而G總年后這趟出差，就是同各地的產(chǎn)投平臺進行洽談。

“很多產(chǎn)投平臺，是由原來的城投公司更名而來。但是，產(chǎn)投公司對于酒店項目的綜合評估、投入產(chǎn)出等提出了更多的要求。”G總說。

其實，這種調整和改變，在國內市場或許已經(jīng)成為常態(tài)。

根據(jù)相關媒體援引企查查平臺數(shù)據(jù)顯示，2023年9月—2024年6月，城投公司更名為“產(chǎn)業(yè)投資”的相關國有城投公司超過200家。

2024年1月—5月，全國范圍內新成立的國有企業(yè)中，名字或業(yè)務涉及產(chǎn)業(yè)投資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的企業(yè)數(shù)量有近2000家。而在公開披露的相關信息中，地方產(chǎn)投平臺投資的酒店項目已經(jīng)逐漸在全國各地開花。

河南省魯山縣的產(chǎn)投集團旗下?lián)碛虚艕偩频辍Ｔ?年前，該平臺就籌建榕悅酒店二期項目，并以共同參與經(jīng)營和委托經(jīng)營等2種形式招引運營合作方。

海口產(chǎn)投集團旗下打造的首個酒店項目——海濤大酒店一期項目，即將投入運營。1棟12層酒店，4棟3層臨街商鋪，有望填補片區(qū)高品質商旅配套空白。

惠州產(chǎn)投集團投資、裸心集團運營的高端茶文化主題酒店——bynaked裸心（惠州）酒店在2025年底正式亮相，這是當?shù)厥讉€以“茶旅+康養(yǎng)”為主題的復合型度假項目。

今年1月初，安吉產(chǎn)投集團“千家鄉(xiāng)宿”浮塘項目詩莉莉安吉觀宜酒店正式開業(yè)。在此動作前，當?shù)禺a(chǎn)投集團還與德國途易酒店集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

整體來看，地方產(chǎn)投平臺多以自持的形式參與酒店業(yè)務，且酒店產(chǎn)品多以高端項目為主。

如果結合各地產(chǎn)投平臺的數(shù)量，以及未經(jīng)完全統(tǒng)計的公開報道，地方產(chǎn)投大概率已經(jīng)成為我國高端酒店的最大群體。

地方產(chǎn)投能不能當好“大業(yè)主”

G總聊到，部分地方產(chǎn)投公司旗下還專門成立酒管公司，負責運營相關酒店業(yè)務。整體來看，地方產(chǎn)投參與到酒店項目大多集中為三條路徑：

• 首先是當?shù)貒Y系統(tǒng)內部的資產(chǎn)劃撥和整合。

這種動作在地產(chǎn)產(chǎn)投中比較常見。該類酒店多為當?shù)乩暇频辏袚T多政務接待任務。

從項目質量上來說，很多酒店比較老，但是位置好。有些地區(qū)已經(jīng)開始將此類存量酒店放到市場化經(jīng)營當中。

從連鎖酒店品牌開發(fā)口來說，這類產(chǎn)品具有一定的開發(fā)潛力和價值。但是，這對酒店品牌及集團在相關方面的資源要求較高。

• 其次是新建的增量項目。

這是產(chǎn)投集團布局酒店業(yè)務最為常見的路徑。文旅產(chǎn)業(yè)火爆帶來紅利，酒店項目自然成為地方產(chǎn)投平臺開拓業(yè)務中的重要一環(huán)。

G總談到，產(chǎn)投平臺的酒店項目拓展，都與當?shù)卣w的規(guī)劃有著密切關聯(lián)。如果當?shù)匕l(fā)展鄉(xiāng)村振興，類似的民宿項目、度假酒店、療愈酒店項目就會更多。如果當?shù)厥窃谕七M園區(qū)，商務酒店品牌以及旅居品牌會多一些。

詩莉莉安吉觀宜酒店 圖源：安吉產(chǎn)投集團

最后就是在市場上“撿漏”拍下部分酒店資產(chǎn)。

“說是撿漏，其實大多也是擔負著某種任務而來。”G總告訴老沙，部分產(chǎn)投平臺也會在市場上收購一些酒店。但這并非高頻動作。

從理念和邏輯上來看，地方產(chǎn)投在酒店項目上的投資訴求已經(jīng)發(fā)生改變。

G總這幾年一直都在開拓類似的客戶。按照他的表述，地方產(chǎn)投關注的酒店項目，不再一味地投錢，而是更加關注投資效益。他們會關心投資回報周期，甚至還會關注周邊競品市場分析。

同時，他們最關心的還是資產(chǎn)升值。

“可能是他們系統(tǒng)內部的考核因素，在與他們溝通時，我們必須說服他們，同樣的一個物業(yè)，為何酒店業(yè)態(tài)是最大的資產(chǎn)保值和升值選擇？為何我們的酒店品牌是其中的最優(yōu)解？”G總說。

但是，該類業(yè)主也有一定的短板。

老沙此前曾與多個地方產(chǎn)投的相關人士交流。對方多次表達出在搭建相關專業(yè)團隊過程中的困惑。

G總也提到了這一點。地方產(chǎn)投集團的團隊構成中，缺乏對酒店業(yè)務的專業(yè)人員。他們對于酒店行業(yè)投資的認知相對碎片化。

但是，該機構又對投資項目提出了很高的業(yè)績水準。這種錯位在某種程度上影響了地產(chǎn)產(chǎn)投在酒店業(yè)態(tài)投資上的速度和質量。

“不過，這些都是階段性的。先行的產(chǎn)投平臺，已經(jīng)專門成立酒管公司，團隊也會愈發(fā)專業(yè)。”G總說。

高端酒店大變局

過去，我們聊高端酒店的變化，更多關注消費人群的迭代、酒店品牌的變化。事實上，在國內市場，高端酒店業(yè)主身份同樣在經(jīng)歷著巨大變化。

盡管各地煤老板正在全國各地“掃貨”高端酒店，成為新階段的酒店新業(yè)主。但與地產(chǎn)產(chǎn)投的布局相比，他們多屬于點狀、零星的布局，且投資動作的可持續(xù)性相對偏弱。

因此，對于酒店集團來講，研究好新業(yè)主的核心訴求，可能會直接影響高端酒店項目簽約。

根據(jù)同該類群體有限的接觸中，老沙認為：第一，合規(guī)是一切開發(fā)動作的前提。

在項目開拓過程中，擁有一定的資源可以讓工作更加高效。但是，這一切都建立在合規(guī)的基礎上。

說得更直白一些，與地方產(chǎn)投集團談高端酒店合作，不能再拿著十多年前與民營地產(chǎn)企業(yè)的那一套工作模式了。
舊地圖不僅找不到新大陸，極有可能還會走錯路。

• 第二，本土國資酒店集團的高端品牌，擁有更好的拓新環(huán)境。

這種判斷并非雙方在資源上的有意傾斜，而是同為一個體系內對于雙方核心訴求的了解和默契。

老沙認為，錦江、首旅等全國性酒店集團，以及雷迪森、嶺南等區(qū)域性酒店集團在高端、中高端項目上都有可能獲得更快的發(fā)展。

第三，深度融合大概率會逐漸出現(xiàn)，且融合的形式會更加多樣化。

地方產(chǎn)投與酒店集團可能會出現(xiàn)更多的戰(zhàn)略合作。甚至，雙方成立合資公司的可能性也會大大提升。此舉有利于前者快速搭建團隊，而后者也有望與業(yè)主進行深度捆綁。

2023年，首旅集團與湖北文旅集團簽約

其實，酒店集團與地方文旅集團在之前曾有過類似的合作，后續(xù)或蔓延至地方產(chǎn)投。

不難看出，我國高端酒店市場，在層層變化中正在變得愈發(fā)復雜和多維。未來，整個市場發(fā)展態(tài)勢或許將呈現(xiàn)更多的驚喜。