這家央企地產首作，小心思太多

撰文 | 花姐

出品 |樓花網

每一個樓花，都是獨一無二的。

京城樓市出現(xiàn)小陽春現(xiàn)象，中鐵工投也趕來湊熱鬧。

3月23日，北京規(guī)自委順義分局公示了新國展三期0003、0004地塊的設計方案。

50天前，中鐵工投資以28.1億元，拿下上述兩塊宅地，以及0005商業(yè)地塊。同天，項目公司北京鐵工城開，也注冊成立。

這次，兩塊宅地公示了規(guī)劃圖，商業(yè)地塊未見動靜。

0003和0004地塊，一西一東，中間只隔了一條花梨東巷的馬路，被視為雙子座。（詳見《北京賣地，費盡心思》）

其長相，和即將開盤的昌平星寰時代蠻像的。

中鐵工投新國展項目總占地4.12公頃，規(guī)劃地上建面8.275萬平米，共計規(guī)劃14棟住宅樓。

其中西區(qū)0003地塊8棟、共378戶；東區(qū)0004地塊7棟、共400戶，套均面積約106㎡。

這算是中鐵工投旗下為數(shù)不多的地產項目之一。它是央企中鐵股份旗下的全資子公司，主營業(yè)務是水務環(huán)保與基建領域。

在2024年，中鐵工投的營收為118.86億元，凈利潤為3.58億元，資產負債率80%。2025年前三季度營收73.82億元、凈利潤1.25億元，同比上一年，分別下滑9%和53%。

它在行業(yè)里的對標者，是中國建筑旗下的中建方程——主營房建業(yè)務的實施和管理。

一年多來，中建方程挖角中海地產等高管，以中建地產第九子的形象，殺入地產圈。延慶的中建臻源府一炮而紅，現(xiàn)在豐臺的方程國賢府又開盤在即。

這一點，中鐵工投董事長張學軍看在眼里，認真向中建方程董事長周宇騉學習，也開始行動起來了。

中鐵工投新國展雙子座，就是張學軍跨入地產的首作。

樓棟排列：南高北低

中鐵工投新國展雙子座的樓棟排列，有個很奇特的地方。

那就是，南高北低。

西區(qū)西南角的8#，最高點為45米；東區(qū)西南角的6#兩個單元，最高點為45米；東南角的5#兩個單元，最高點為45米；

它們像3座碉堡一樣，聳立在兩個地塊的把角處。

一般而言，坐北朝南的住宅小區(qū)樓棟排列，為北高南低。

為什么中鐵工投新國展項目，會反其道而行？

它的北面有現(xiàn)狀住宅小區(qū)。為了盡量減少北面退線，只能選擇把南邊第一排拉高，這是無奈之舉。

好在，中鐵工投新國展兩個宅地的前面，都有一條綠化帶，讓南邊第一排沒有退線。

這兩個住宅地塊，誰素質更好呢？

花姐會把票投給西地塊。原因是，它的北退距面積比東地塊小一些，意味著容積率更低一點。

層高只有3米

按照拿地文件，中鐵工投新國展兩塊地的建筑限高，為36米。

但文件里為建筑高度埋下了伏筆：鼓勵按照《關于提高住宅規(guī)劃設計質量有關工作的通知》、《北京市平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關技術要點（試行）》做設計。

于是，報規(guī)圖紙上的局部建筑上浮一檔至45米，也是水到渠成。

花姐提醒大家，圖紙上的高36米和45米，并非普通意義上的建筑高度，而是室外地平線到建筑的最高點。

這個最高點，大概率是電梯井道屋面。

因此，中鐵工投新國展項目的建筑高度，依然為33米，單層層高為3米，而非3.2米。

這是最基本常識。此外，還有一個更隱秘的關鍵點也可證實。

為什么圖紙中只標出了建筑最高點呢？

一是讓大家猜層高，最好理解成層高越高越好；二是，暗示了這兩個地塊上空，有飛機航道。

不過，它北面2024年7月開盤的保利星宸和煦，當年沒有標出建筑最高點。

這兩年，北京在報規(guī)圖上標出建筑最高點的樓盤，至少還有兩個：海淀的保利熙瑞，昌平的住宅清樾府三期。

中鐵工投新國展項目臨近首都國際機場，頭頂正好是飛行航道，飛機的噪音，你在意嗎？

戶型面積：78-140平米

維拓時代的設計手法，越來越嫻熟。

在中鐵工投新國展項目身上，它不僅省略了每棟樓的樓長和進深，連贈送面積的線條，也懶得畫了。

這和只標樓棟建筑最高點一樣，都主打兩個字：盲猜。

結合平面圖和鳥瞰圖，花姐推測，其每款戶型的南向贈送手段，為“1個內嵌陽臺+1至2個防火挑檐”組合。

其中，內嵌陽臺進深約1.8米，贈送一半面積，封閉；防火挑檐進深約1.8米，不封閉，全贈送。

有關北面的贈送情況，花姐盲猜，應該是通面設備平臺，封閉、全贈送。

它的戶型面積，預計有六種：78平米、93平米、105平、117平米、128平米、140平米。

其中，78平米110戶，93平米214戶，105平米151戶，117平米208戶，128平米20戶，140平米80戶。

從戶型配比看，是剛需與改善組合。它的售價，可以參考正在交房的保利星宸和熙，其網簽均價約5.8萬元/平。

小區(qū)規(guī)劃上，雖然中鐵工投新國展項目為好房子時代產物，但并沒有在公區(qū)上，投入太多好房子元素。

例如，它沒有風雨連廊和架空層等，只在東區(qū)的東北角位置，規(guī)劃有一處下沉庭院。

另外，在平面圖中，并沒有看到中鐵工投新國展項目的配電室。這說明，它將配電室設置在了地下，是北京第5個配電室入地的住宅項目。

同樣在平面圖中，沒有看到它的化糞池和雨水調蓄池。關于戶型陽臺等標記可以省，這也能省略不畫嗎？