四問舜耕路38號院自主更新，如何闖出濟南原拆原建新路

齊魯晚報·齊魯壹點記者 王皇 孟杰

3月23日，濟南市市中區(qū)舜耕路38號院內(nèi)張貼出原址改造多個戶型的示意圖，小區(qū)積極嘗試推進原拆原建的消息不脛而走。《中共中央 國務(wù)院關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》提出支持老舊住房自主更新、原拆原建。濟南這一小區(qū)如何邁出原拆原建步伐？3月24日，記者來到正在征集業(yè)主意見的市中區(qū)舜耕路38號院進行探訪。

一問：原拆原建是好事，誰在推動？

舜耕路38號院因網(wǎng)上流傳的原拆原建短視頻意外走紅，這個與舜耕路一墻之隔的小區(qū)，現(xiàn)有23棟五六層高的老舊住宅樓，樓間距較大，周邊配套成熟但房屋設(shè)施已顯老舊。3月24日上午，記者在小區(qū)內(nèi)看到，一處臨時房掛著“38號院原址改造項目籌建處”的牌子，成為此次原拆原建工作的核心陣地。

籌建處外的墻面，張貼著多張戶型圖與項目擬建成示意圖，既有146、162平方米的高品質(zhì)住宅戶型圖，也有原94、97、121、127、140平方米戶型增加電梯后的設(shè)計圖，所有圖紙均標(biāo)注為效果圖僅供參考。墻面還懸掛著“歡迎 38 號院業(yè)主前來咨詢填表”的橫幅，不少業(yè)主駐足查看、交流討論。

籌建處內(nèi)擺放著“拆舊建新工作委員會”席簽，兩位工作人員正引導(dǎo)業(yè)主填寫征詢意見表，內(nèi)容涵蓋住戶信息登記、安置意愿等核心問題。業(yè)主可選擇普通住宅或高品質(zhì)住宅安置，普通住宅可選擇增加約20平方米面積或保持原面積，高品質(zhì)住宅則有146、162平方米的預(yù)設(shè)戶型，也可自行填寫意向面積；同時，業(yè)主還需明確是否要求貨幣補償、是否購買儲藏室、地下車位等。

記者注意到，此次征詢意見表的落款單位則為舜耕路38號院拆舊建新工作委員會與山東高速工程建設(shè)集團有限公司。面對業(yè)主詢問身份，籌建處現(xiàn)場工作人員僅表示是前來幫忙，未告知具體單位。

記者試圖采訪了解項目推進細(xì)節(jié)，如籌建處主體、目前籌建總花費如何計算，但工作人員表示項目仍處于前期咨詢和征集階段，因社會關(guān)注度較高，為避免影響工作推進，不接受采訪。有業(yè)主表示，前期業(yè)主群已發(fā)布過相關(guān)信息。

“在業(yè)主出資的基礎(chǔ)上，有的原拆原建項目能吸引部分投資方參與其中，而能否引入投資方共同參與要看小區(qū)的實際情況，能否算過賬，畢竟小區(qū)所在的位置、大小、周邊配套等都不同。”一位不愿具名的城市更新領(lǐng)域業(yè)內(nèi)人士表示，外地成功案例中，有的實施主體是國企、平臺公司，負(fù)責(zé)辦理手續(xù)、統(tǒng)籌資金及代建。國企通過代持更新后新增的公共設(shè)施、保障性住房或社區(qū)商業(yè)、停車位等，平衡綜合更新成本。而舜耕路38號院的后續(xù)推進，也需要有專業(yè)主體的參與。記者看到，目前現(xiàn)場征詢意見材料顯示，已有相關(guān)單位參與，但具體如何參與尚未得知。

一位業(yè)主說，目前小區(qū)原先的家委會和部分熱心業(yè)主在牽頭推進此事，原拆原建還處在初期的征詢意見階段，需要大家達成一致，才能繼續(xù)推進。

二問：為何不等開發(fā)商開發(fā)，要原拆原建？

“我們?yōu)樯恫蛔岄_發(fā)商來做，要自己來推進，自己拆自己建，以前很少聽過這樣的方式，到底能不能成功。”有人現(xiàn)場向業(yè)主代表詢問。

原拆原建與傳統(tǒng)由政府主導(dǎo)進行拆遷、安置、供地，由開發(fā)商主導(dǎo)進行房地產(chǎn)項目開發(fā)的不同，是自拆自建，充分尊重業(yè)主意愿，并以業(yè)主為主體。在房地產(chǎn)市場進入下行周期，城市進入更新階段，原拆原建為老舊住房住戶們尋求居住品質(zhì)提升、住宅產(chǎn)品更新?lián)Q代提供了新的選擇。

目前，上海、北京、杭州、南京、廣州、成都、長沙、廈門等地已出臺相關(guān)政策并啟動實踐。濟南的落地探索，備受老舊住房住戶與城市更新相關(guān)企業(yè)關(guān)注。

業(yè)主代表解釋，小區(qū)的房子約建于上世紀(jì)80年代，房屋為磚混結(jié)構(gòu)預(yù)制板，部分結(jié)構(gòu)又用鋼筋水泥建設(shè)，存在建筑受力不均的質(zhì)量隱患，小區(qū)內(nèi)部分鑄鐵管網(wǎng)也已出現(xiàn)老化問題，居住體驗大打折扣。但該小區(qū)地處濟南市中心，緊鄰泉城公園，交通便利，學(xué)校、商場等配套成熟，這樣的核心區(qū)位，讓業(yè)主們不愿離開。

老舊住房戶型方面的弱點也成為業(yè)主們想要換新的一大原因。一位業(yè)主說，小區(qū)每戶的原面積在老舊小區(qū)中并不算小，有小三室、小四室，但已不比如今新房有更多南立面的寬廳戶型。

“這里位置是好的，而且我們也對這里有很深的感情，自己出錢改造，改善居住環(huán)境。”一位業(yè)主代表話，道出了不少老業(yè)主的心聲。他表示，近期小區(qū)二手房成交單價已跌破1萬元/平方米，讓老業(yè)主倍感惋惜。而政府目前難以推動此類核心區(qū)位小區(qū)的拆遷，即便拆遷，業(yè)主也大概率無法回遷。“政策現(xiàn)在支持原拆原建，我們想自己努力推動，改善居住環(huán)境。”

這一心愿成為業(yè)主們推動原拆原建的動力。根據(jù)上述網(wǎng)傳《方案》，項目擬建設(shè)15棟小高層，地塊最北側(cè)為4棟2梯2戶15層小高層，其余11棟為10層小高層。其中，4 棟15層小高層擬按原面積置換，嚴(yán)格遵循住建部《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》建設(shè)；11棟10層小高層采用高品質(zhì)住宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，為1梯2戶大戶型，鼓勵業(yè)主購買增量面積置換。

在配套方面，項目擬在地下設(shè)置沿街商業(yè)和社區(qū)服務(wù)配套用房，不占用地上空間，涵蓋社區(qū)辦公、康養(yǎng)、醫(yī)療、文化娛樂、健身鍛煉、社區(qū)食堂等，全方位提升小區(qū)生活品質(zhì)。在建筑品質(zhì)上，外墻擬全部采用鋁合金板，兼具耐腐蝕、使用壽命長、輕便安全等優(yōu)勢，還能打造現(xiàn)代高檔的立面效果；房屋層高擬設(shè)為3.1米，所有戶型均增設(shè)電梯，從目前的效果圖看項目外立面窗墻比大，顏值可比肩不少高端改善樓盤。

三問：原拆原建，如何算賬？

原拆原建除了要業(yè)主達成共識外，如何算賬，如何分?jǐn)傎M用，新增面積如何定價，改造后收益如何，成為業(yè)主達成共識的關(guān)鍵。

上述《方案》中提到2026年元旦期間，拆舊建新工作委員會已在業(yè)主群發(fā)布“原址改造”實施方案并征詢意見。擬以原址改造和商品房開發(fā)相結(jié)合的模式實施項目，把38號院建成高檔社區(qū)。《方案》解釋，其中的商品房開發(fā)是指將多余面積全部按優(yōu)惠價賣給業(yè)主。由此看，目前項目不涉及對業(yè)主以外人員進行銷售。

按目前方案，改造后小區(qū)容積率約1.98，改造項目地上建筑規(guī)模總增量不超過原面積的30%，增量面積銷售對象僅限小區(qū)有產(chǎn)權(quán)業(yè)主，按周邊同質(zhì)量、同標(biāo)準(zhǔn)商品房市場價70%計算，暫定增加部分均價為（樓層系數(shù)）X2.1萬元/平方米（暫定），增量面積業(yè)主還需按市場價2.5%繳納土地出讓金。

38號院原址改造項目籌建處桌面上貼著的《新房房款計算公式》顯示，選擇普通住宅不增加面積，以原面積x 500元/平方米+7.5平方米X3000元/平方米計算；增加面積則是原面積X 500元/平方米+7.5平方米X3000元/平方米+新增面積X1.6萬元/平方米。選擇高品質(zhì)住宅則以原面積X500元/平方米+新增面積X2.1萬元/平方米。要求貨幣補償?shù)陌词袌鲈u估價計算。此外，地下車位需要自行出資購買，儲藏室征求業(yè)主意見確定建設(shè)數(shù)量和購買價格。

按上述公式，記者粗略計算，若購買普通住房，以94平方米戶型為例：不增加面積改造費約為94X500+7.5X3000=69500元；若要增加50平方米，則需要69500+50X16000=869500元。若想要購買162平方米高品質(zhì)住宅，則需要94X500+（162-94）X21000=1475000元。（未計算前述新增面積增加土地出讓金費用）

記者了解到，上述費用為目前方案，交付毛坯房。另外仍可以增加費用，進行裝修。項目建設(shè)工期初定30個月，每月按20元/平方米發(fā)放安置費。《方案》提示上述測算價格全部為預(yù)估，將根據(jù)區(qū)政府主管部門評估認(rèn)定和新增購買面積數(shù)量作相應(yīng)調(diào)整。

記者注意到，目前該小區(qū)周邊1公里范圍內(nèi)，暫無在售新建商品住宅項目。在小區(qū)西南約2公里，2024年交房的一地上容積率1.88新建項目此前售價約2.2萬—2.4萬/平方米。小區(qū)西北方向一地上容積率2.9的精裝修山東省高品質(zhì)住宅試點項目，售價約2.25—3.4萬/平方米。

為直觀展示改造收益，上述《方案》還列出了改造后新房可能的增值幅度：以舊房100平方米為例，若選擇原面積置換普通住宅，新房需承擔(dān)約5萬元改造費，目前舊房價值約110萬元（100平方米×1.1 萬元/平方米），建成后新房預(yù)估價值250 萬元（100平方米×2.5萬元/平方米），新房溢價超135萬元；若選擇原面積+50 平方米增量商品房的高品質(zhì)住宅，原面積改造費約5萬元，50平方米增量面積花費105萬元，總計支付110萬元，建成后150平方米新房參照周邊高端毛坯房 3萬元/平方米的價格，預(yù)估價值450萬元，新房溢價超230萬元。

溢價空間讓不少業(yè)主對改造很有期待。“我想要最大面積的戶型，如果我們這里真能成，我想把我東邊的房子賣了，回來住。”現(xiàn)場一位業(yè)主表示，自己為了改善居住條件已在東邊購買了一套房子，但更看好這里各類配套和低容積率。記者了解到，小區(qū)為高校住宅小區(qū)，原房中就已有部分140平方米的大面積段戶型，現(xiàn)場不少業(yè)主表示想要大面積戶型，但目前項目方案中，超過162平方米的高品質(zhì)住宅戶型設(shè)計的房源非常緊俏。籌建處的工作人員向前來填表的業(yè)主表示，此次征詢更多人選擇大戶型高品質(zhì)住宅，與前期摸底情況有不同。

“我們出這些錢就夠了嗎，這個總賬是怎么算出來的，過程中如果還會不會有其他的追加支出？”現(xiàn)場也有業(yè)主提出了自己的擔(dān)憂，想要先落袋為安。記者從《方案》中看到，目前小區(qū)擬出的方案中，新建后總建筑面積約84924平方米，住宅面積約81904平方米, 其中原住房面積63008平方米，可銷售面積約為18900平方米，地下總建筑面積約29900平方米，是否還有其他資金來源并未明確。小區(qū)增加的可售面積以及將作為車位、儲藏室的地下建筑面積，社區(qū)配套相關(guān)的地下總建筑面積都有利于原拆原建實現(xiàn)資金平衡。記者根據(jù)目前方案粗略計算，若所有新增面積均由小區(qū)業(yè)主們購買，按照目前公布的單價中的最低價測算，項目自籌資金總額將超3億。

四問：原拆原建，還要邁過幾道坎？

“原拆原建是好事，但推進起來太難了，各地的成功案例，都經(jīng)歷了漫長的協(xié)商過程。”現(xiàn)場一位業(yè)主坦言，杭州已有老舊小區(qū)原拆原建的成功案例，但耗費了數(shù)年時間，核心難點在于要征得全體業(yè)主的同意。

意見征集現(xiàn)場特別立起了杭州首個自籌資金為主實現(xiàn)自拆自建的老舊小區(qū)浙工新村項目的案例。齊魯晚報·齊魯壹點記者 王皇攝

籌建處內(nèi)特別立起了杭州首個原拆原建項目浙工新村小區(qū)的案例，并稱與舜耕路38號院原址改造項目情況相似。據(jù)媒體報道，該小區(qū)實現(xiàn)有機更新前后籌備了10年時間，去年已建成。記者注意到，舜耕路38號院與浙工新村也有相似之處，都是學(xué)校宿舍樓。展板特別介紹，浙工新村小區(qū)用了7個月時間完成了動員簽約工作，百分之百業(yè)主同意并簽約，包括208戶80歲以上業(yè)主同意簽約。“現(xiàn)在我們也是在全面征求意見，讓大家填寫各種意向。”現(xiàn)場一位業(yè)主表示。

一位不愿具名的城市更新領(lǐng)域業(yè)內(nèi)人士表示，業(yè)主達成一致是原拆原建的第一步，像舜耕路38號院這樣有原產(chǎn)權(quán)單位的單位宿舍，在推進過程中相對更具優(yōu)勢。原拆原建擴大的面積業(yè)主以市場價購買，也需要不少資金，業(yè)主資金狀況較好、位置較優(yōu)的小區(qū)有優(yōu)勢。但達成共識也僅是開始，后續(xù)進入更專業(yè)的建設(shè)階段，仍可能面臨推進中的難題。

記者了解到，去年8月《中共中央 國務(wù)院關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》首次提出支持老舊住房自主更新、原拆原建。去年12月，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳牽頭印發(fā)的《關(guān)于住房“以舊換新”的指導(dǎo)意見》中提出“拆舊換新”模式，這是城鎮(zhèn)老舊住房原拆原建更新模式，在符合規(guī)劃和安全要求前提下，允許補齊公共配套設(shè)施，新增建筑量不計容積率。《指導(dǎo)意見》鼓勵引導(dǎo)各市因城施策、一項目一策推進城鎮(zhèn)老舊住房自主更新、原拆原建，提出優(yōu)化完善規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)權(quán)登記、項目審批、財政支持等方面政策，尊重群眾意愿，成熟一個推進一個。2026年1月1日起開始施行的《濟南市城市更新條例》第二十條提出，實施危險住房改造更新的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定以加固、改建、重建、拆除等方式進行更新。支持老舊住房自主更新、原拆原建。

業(yè)內(nèi)人士表示，雖然濟南尚未有對外公布的原拆原建具體細(xì)則，但相關(guān)上位法與指導(dǎo)意見已提供了政策支撐，不妨礙業(yè)主先達成一致意見，若有細(xì)則后，項目后續(xù)推進或?qū)⒏用魑６鴱娜珖秶鷣砜矗鹪ǘ嗯c危舊住房改造結(jié)合，優(yōu)先推進 C 級、D 級危房，也有部分地區(qū)支持房齡超40年的住房開展原拆原建。

進入城市更新階段，老舊住房如何才能擺脫“老破危”的命運，自主更新、原拆原建成為一個新的解題思路。舜耕路38號院的探索雖還處在前期階段，但消息傳出后獲得大量關(guān)注，這背后也是濟南老舊住房住戶們對“老房子”變“好房子”的殷切期望。齊魯晚報·齊魯壹點記者也將持續(xù)關(guān)注。

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