穆曉雪 | 新質民宿：生產關系與生產力的雙重變革

3月22日至24日，中國旅游協會旅游新質生產力研討會暨仙女湖資源對接會在江西省新余市仙女湖區成功舉辦。中國旅游協會民宿客棧與精品酒店分會副會長兼秘書長穆曉雪作《新質民宿：生產關系與生產力的雙重變革》主題發言，現將發言內容整理刊發如下：

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生產力與生產關系：新質民宿的理論邏輯

馬克思主義政治經濟學告訴我們，生產力和生產關系是一個辯證統一的共同體。生產力決定生產關系，生產關系對生產力具有反作用。當生產關系適應生產力發展時，促進生產力發展；反之，則會制約生產力發展。這是理解新質生產力的理論基礎。

官方對新質生產力有一個清晰的界定：它由技術革命性突破、生產要素創新性配置、產業深度轉型升級三大因素催生。這三大因素恰恰對應了不同的維度——技術革命性突破講的是生產力，生產要素創新性配置講的是生產關系，而產業深度轉型升級則是生產力與生產關系的統一。因此，理解新質生產力，不能僅僅將其看作技術問題，它更是制度問題、改革問題。這一點，在民宿產業的發展實踐中體現得尤為深刻。

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當代民宿：改革的產物，也在推動改革

回顧民宿產業的發展歷程，可以說民宿本身就是改革的產物，同時它也在不斷推動著改革。民宿一路走來，始終“摸著石頭過河”，見招拆招，遇到問題就解決問題，然后繼續向前發展。土地與產權、社區關系、消防合規、融資困難、人才短板……每一道難題的破解，都是改革的縮影。

以租賃物業為例，租賃期限有限，加之房東違約風險使得經營者不敢大投入，直接制約產品品質提升。其次是房屋用途的合規問題。還有一個行業內普遍關注且頗為頭疼的問題，就是消防合規。在很多地方，民宿特種行業許可證的獲取并不容易。此外，融資難、審批環節多、人才短板以及“地緣劣勢”等問題也普遍存在。而外來的投資者在鄉村往往面臨“人生地不熟”的困境，成為事實上的“弱勢群體”。也正是在解決這些問題的過程中，改革一步步被推動著前行。

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制度創新：全國各地的探索實踐

面對這些挑戰，全國各地在制度層面積極破題。2007年，浙江德清推出了點狀供地、宅基地改革的探索，正是這些早期的制度突破，使莫干山成為全國民宿發展的標桿，極大促進了當地民宿產業的發展。2018年，莫干山又推出了首批“三權分置”不動產權證頒發，為盤活農村閑置資源提供了制度保障。在生產要素流動方面，國辦〔2018〕84號文允許市民與農民合作建房，允許農房改變用途搞經營，這一政策極大地激活了閑置房屋資源。在監管創新方面，2017年三部委推出的防火導則明確，鄉村民宿“不納入建設工程消防監督管理和公眾聚集場所開業前消防安全檢查范圍”，為行業松了綁。

行業治理層面同樣亮點紛呈。德清縣出臺了第一部縣級民宿地方標準。2019年，文旅部在浙江省標準的先行先試的基礎上，推出了行業標準。2020年，《鄉村民宿服務質量規范》國家標準發布實施。2022年，文旅部將行業標準轉化為國家標準，也就是目前實行的甲、乙、丙級旅游民宿評定依據。通過國標，實現了品質分級與消費引導。2022年，包括文旅部在內的十部門聯合推出了《關于促進鄉村民宿高質量發展的指導意見》，各地持續跟進，推出了適合地方發展的相關意見。

在人才體系建設方面，2022年人社部將“民宿管家”正式公布為新職業。有了職業身份，技能評價就有序可依，人才培養也更加規范化。中國旅游協會在2024年發布了《鄉村民宿管家等級評定》團體標準，今年正式評出了第一批鄉村民宿等級管家。2026年安徽、上海等地陸續推出技師培訓與持證上崗。

金融創新方面，中國旅游協會民宿客棧與精品酒店分會聯合江泰保險探索推出民宿險，浙江、云南等地推出了“民宿貸”“民宿險”等一系列支持民宿產業發展的金融產品，銀行、協會、政府合力賦能。

產業生態方面，疫情期間江西婺源率先推出了“宿小二”平臺，通過整合布草洗滌、勞務派遣等需求，降低經營成本，提高要素配置效率。

從省級層面看，浙江省在2016年發布了《關于確定民宿范圍和條件的指導意見》，率先明確民宿合法地位，消防問題率先破局。廣東、海南、北京、山東、江西、江蘇等地相繼出臺管理辦法或指導意見。湖南省目前正由省人大牽頭推進《湖南省民宿管理促進條例》，從立法層面保障產業發展。

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縣域突破：留壩縣的啟示

留壩縣通過制定《民宿開辦指南》、集中審批、一對一設計集采、布草洗滌集采、房屋安全鑒定證明集采、“四個一百”工程等舉措，成為縣域民宿發展的一匹“黑馬”。這些做法，都是非常好的制度建設。

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發展形態：從單體到集群

目前，民宿集群化發展成為新趨勢，也是產業發展的必然選擇；民宿也不再只是住宿，而是以住宿為基礎，融合餐飲、購物、娛樂、體育、非遺體驗等業態的綜合體。

為了更好地引領新的發展方向，也為了規范民宿集聚區的發展，在中國旅游協會領導下，民宿分會牽頭編制了《民宿集聚區等級評價》團體標準，目前已經正式發布并且完成了第一批民宿集聚區的評價工作。希望通過標準的宣貫，更好地發揮民宿集聚區的優勢，實現資源整合、服務集約、效益集合、品牌集優。

以上，都說明新質生產力的形成，必須以生產關系的調整為先導。

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數據與趨勢：擴張放緩，存量競爭

截至2025年底，全國民宿市場主體數量達46.5萬家，廣東、云南領跑，新注冊8.2萬家。相比2024年，目前正向增長的只有7個省份，其他都是負向增長，同時注銷數量在減少，說明民宿單純依靠規模擴張的增長模式已經走到盡頭，轉而進入存量競爭階段。

2025年入住率36%，為2021年以來最高，但平均房價367元，為2021年以來最低，“以價換量”背后，是增長模式亟待升級。

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深層次結構問題

供給過剩與同質化競爭、認知錯位、運營短板、利益分配不暢、村民參與機制不完善、發展成果共享機制不完善、人才供給不足……“尚未建立起與新消費需求匹配的價值創造能力”是當前困境的核心。

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以雙重變革激活新質生產力

向政策要方向，向改革要動力，向創新要活力，向管理要效益，以雙重變革激活新質生產力。

向政策要方向。從生產關系視角來看，制度創新是釋放生產力的鑰匙。政策不是憑空來的，一定是對生產力和生產關系做出深度評估后的方向引領。“十五五”開局，中央一號文件提到深化農文旅融合，推進鄉村旅游提檔升級；發展“小而美”文旅業態；盤活用好閑置土地和房屋；有序推進農村集體經營性建設用地入市。國務院辦公廳印發的《加快培育服務消費新增長點工作方案》提到聚焦旅居服務、情緒式體驗式服務；依法盤活用好農村閑置土地和房屋;支持情緒式、體驗式服務職業納入國家職業分類體系，并對新業態實施包容審慎監管。2026年全國兩會提到高質量發展文化旅游業，豐富文旅體商等融合業態；打造智能經濟新形態，深化拓展“人工智能+”；以文旅融合為主線、以智能化和融合化為重要著力點。這都是未來民宿新質生產力建設需要關注的重要方向。

向改革要動力。深化要素改革，用好“合作建房”政策通道，推進宅基地“三權分置”改革，完善農村產權流轉交易市場，讓沉睡資本變成增值資產。完善分配機制，探索“農戶+村集體+投資方”利益聯結模式，拓展農民參與產業發展渠道。推進職業化建設，讓民宿管家強起來。

向創新要活力，向管理要效益。戰略解碼可以從三個維度考慮：一是生產要素新組合，從資源依賴到價值創造。像廣東韶關的蜜峰民宿，做的是農文旅融合，湖北武漢落雁望山民宿做非遺+民宿。他們不再僅僅依賴自然資源，而是通過融入新內容、開發新產品、創造新價值贏得新市場。二是產業形態新躍遷，從住宿設施到情感場域。當下虛擬經濟的發展讓我們對真實性產生懷疑；AI智能的發展讓生活節奏加快，我們可以一鍵了解全世界，卻不知道隔壁住的是誰；城市化進程也讓我們的生活節奏變得更快。在這樣的背景下，探尋人與人之間的真實鏈接、人情的溫暖、慢節奏的生活以及找回鄉愁，成為民宿的情緒價值所在，也是產品價值所在。三是運營模式新變革，從經驗驅動到數字賦能。我們不再靠經驗去預測，而是有很多工具可以選擇，比如AI科學預測、個性化推薦、自媒體宣傳、動態收益管理，大大提高工作效率，讓經營者有更多時間去創造有溫度的互動。

落地路徑可以從四個方面探索：一是重塑價值定位，從住宿提供者升級為生活方式運營商。民宿不再只是一個睡覺的地方，而是當地生活方式的載體，是中國生活方式的入口，不僅可以接待國內旅游者，還可以接待入境旅游者。二是重構商業模式，從流量租賃轉向用戶資產運營。過去更多是買流量、租流量，未來要運營自己的用戶資產，建立長期的關系。三是再造產品形態，從單一住宿拓展為復合體驗空間。餐飲、文創、研學、非遺體驗……讓民宿成為一個可以停留、體驗、消費的綜合空間。四是擁抱技術賦能，讓民宿“智”起來。通過AI來管理房態、預測需求、個性化推薦、動態收益管理等；通過技術提高工作效率，解放人力用于“人情溫度”的創造；探索全屋智能化控制，在提升消費者體驗感的同時，實現節能管理。

改革永遠在路上！政策已經鋪就，市場在呼喚，未來已然來。民宿不只是關于房子的生意，而是關于人的事業；不只是關于技術的競賽，而是關于改革的實踐。

歸根結底，人是生產力中最活躍的因素，也是最具決定性的力量。從投資端、生產端到消費端，只要激發人的能動性，新供給與新需求便生生不息。這正是民宿新質生產力的要義所在。