重慶一業(yè)主40萬(wàn)賣房，買家重裝后69.8萬(wàn)售出，第二買家以天花板有排污管道泄漏起訴，一審判業(yè)主擔(dān)責(zé)近80萬(wàn)

“我房子才賣40萬(wàn)元，法院一審卻判我家獨(dú)自擔(dān)責(zé)約80萬(wàn)元，相當(dāng)于那套房子沒(méi)了。”近日，重慶市萬(wàn)州區(qū)的吳女士致記者稱，他們不服一審判決已提起上訴。

賣房——

業(yè)主40萬(wàn)賣掉154平方米學(xué)區(qū)房，女子買來(lái)重裝后倒手賣69.8萬(wàn)

吳女士系重慶市萬(wàn)州區(qū)人，她介紹說(shuō)，2008年她家在萬(wàn)州區(qū)白巖一支路買了一套學(xué)區(qū)房，“位于萬(wàn)州區(qū)高筍塘附近，那里有全區(qū)最好的中小學(xué)和幼兒園，當(dāng)時(shí)登記在我丈夫和兒子名下，房子系二樓，面積大約154平方米。”

她告訴華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾撸摲渴?998年修建的，買時(shí)是清水房，后來(lái)租給他人開(kāi)美容院和賓館，2024年5月因搬家想將該房子賣掉。

同年9月10日，吳女士通過(guò)中介以40萬(wàn)的價(jià)格賣給朱女士，“我們簽訂房屋買賣合同后，她將這筆款支付給了我們，但應(yīng)她的要求房屋暫時(shí)沒(méi)辦理過(guò)戶登記手續(xù)，過(guò)了兩個(gè)多月，她重新裝修后以69.8萬(wàn)元的價(jià)格賣給女子向某。”

2024年11月25日，吳女士丈夫和兒子作為甲方，委托朱女士與作為乙方的向某簽訂《房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)成交合同》，約定甲方將該房屋以現(xiàn)狀按套為單位售予乙方，甲方保證該出售房屋產(chǎn)權(quán)清晰、手續(xù)合法，并已獲得房屋共有人同意，對(duì)房屋享有合法處分權(quán)，“乙方已全面檢查并清楚了解該房屋的所有情況且無(wú)異議，決定購(gòu)買該房屋。”

“向某將19.8萬(wàn)元首付款支付給了朱女士，銀行的50萬(wàn)元按揭款劃到了我們賬戶上。”吳女士介紹說(shuō)，隨即他們將那50萬(wàn)元分兩次轉(zhuǎn)給了朱女士，“其實(shí)我們家賣房所得就是那40萬(wàn)元。”

同年12月27日，該房屋正式登記在向某名下。

孰料，大約7個(gè)月后，萬(wàn)州區(qū)法院的一紙傳票令此事陡生波瀾。

起訴——

向某稱隱瞞客廳天花板有排污管道泄漏伴異味，要求全額返還購(gòu)房款賠償損失

2025年7月，向某向重慶市萬(wàn)州區(qū)法院提起訴訟，將作為甲方的吳女士丈夫和兒子以及朱女士等列為被告。

向某在起訴狀中稱，當(dāng)初經(jīng)一家公司居間介紹，她購(gòu)得吳女士家那套房屋，她向朱女士支付購(gòu)房款19.8萬(wàn)元、支付中介服務(wù)費(fèi)10000元，并以該房屋作抵押向農(nóng)行萬(wàn)州分行辦理50萬(wàn)元購(gòu)房貸款，每月由她償還。

她說(shuō)，近期她發(fā)現(xiàn)該房屋所在樓棟的糞便排污主管道位于該房屋客廳正上方，且糞便排污管道泄漏并伴有異味，導(dǎo)致她無(wú)法正常入住。

該房屋所在樓棟的糞便排污主管道位于該房屋客廳正上方

她稱，甲方和朱女士等被告在房屋交易過(guò)程中刻意隱瞞足以影響房屋交易的重要事實(shí)，使她受欺詐簽訂購(gòu)房合同，嚴(yán)重侵犯了她的合法權(quán)益。

向某請(qǐng)求法院撤銷那份《房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)成交合同》，要求甲方和朱女士返還那筆首付購(gòu)房款并支付相應(yīng)利息，同時(shí)返還那筆50萬(wàn)元按揭款并暫定支付利息8.49196萬(wàn)元。此外還要求支付過(guò)戶稅費(fèi)2.6979萬(wàn)元以及相應(yīng)的中介費(fèi)和律師費(fèi)等，總計(jì)近80萬(wàn)元。

辯護(hù)——

案涉房屋問(wèn)題系開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)，賣家未故意隱瞞，請(qǐng)求駁回

庭審時(shí)，吳女士一方主要辯稱，案涉房屋排污管道系開(kāi)發(fā)商原始設(shè)計(jì)，他們未隱瞞任何事實(shí)，該房屋所在的管道位置和結(jié)構(gòu)均由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，自己不具備專業(yè)建筑知識(shí)，不可能預(yù)見(jiàn)管道的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)及問(wèn)題，在交易過(guò)程中他們已如實(shí)告知房屋現(xiàn)狀，且朱女士已對(duì)房屋重新裝修，自己無(wú)故意隱瞞已知信息，所謂的管道泄漏問(wèn)題存在于交房后，他們不應(yīng)承擔(dān)重大質(zhì)量問(wèn)題的責(zé)任。原告向某不能以共有物業(yè)曾經(jīng)發(fā)生滲漏推測(cè)案涉房屋存在重大質(zhì)量問(wèn)題。案涉房屋系二手房，依據(jù)法律規(guī)定，給排水管道的質(zhì)保期僅兩年。

圖為排污管

他們還辯稱，房屋買賣過(guò)程中，他們只收取了當(dāng)初朱女士支付的那40萬(wàn)元購(gòu)房款，其余款項(xiàng)全部歸朱女士所有，“交易中無(wú)欺詐行為，買賣合同無(wú)法定可撤銷情形，房屋已過(guò)戶交易完畢，物權(quán)已確認(rèn)，根據(jù)合同約定各方已完成應(yīng)履行的權(quán)利義務(wù)，原告向某作為完全民事行為人，在交易時(shí)應(yīng)對(duì)房屋現(xiàn)狀認(rèn)可后才作出購(gòu)買決定，同時(shí)該起訴撤銷權(quán)已超過(guò)訴訟時(shí)效，請(qǐng)求法院駁回原告的全部訴求。”

作為被告的朱女士辯稱，合同第一項(xiàng)約定，原告向女士在購(gòu)買房屋過(guò)程中經(jīng)過(guò)深思熟慮，至今買賣已完成且房屋已完成過(guò)戶，現(xiàn)在不知道她為何反悔，其請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。

糞便排污管道泄漏并伴有異味

朱女士還辯稱，原告所述的管道系歷史形成，購(gòu)買時(shí)就是如此，自己裝修也未動(dòng)過(guò)，房屋原權(quán)利人未告知滲水情況，“經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查看，原告訴稱的管道泄漏并伴有異味不屬實(shí)，該案不構(gòu)成重大誤解、欺詐等撤銷的法定情形，也不構(gòu)成根本違約，請(qǐng)求駁回其訴訟請(qǐng)求。”

判決——

業(yè)主隱瞞案涉房屋真實(shí)狀況具有欺詐故意，判擔(dān)約80萬(wàn)元責(zé)任

萬(wàn)州區(qū)法院審理查明了相關(guān)事實(shí)，同時(shí)還稱，當(dāng)初作為賣方的吳女士家與作為買方的朱女士，經(jīng)某中介公司居間服務(wù)簽訂合同，“該物業(yè)屬二手房交易，最終成交價(jià)40萬(wàn)元，賣方按買方現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)的實(shí)際狀況交付買方使用，朱女士購(gòu)買案涉房屋后對(duì)室內(nèi)進(jìn)行裝修。”

該法院還查明，2024年9月14日，賣方吳女士家與朱女士在重慶市渝博公證處辦理了公證委托書(shū)，內(nèi)容為賣方因事務(wù)繁忙，不便親自到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理該房屋買賣過(guò)戶登記相關(guān)手續(xù)，特委托朱女士代為辦理以下事宜：與第二買方簽訂《房屋買賣合同》及網(wǎng)簽合同，辦理房屋權(quán)屬買賣過(guò)戶登記相關(guān)手續(xù)、繳納、減免相關(guān)稅費(fèi)等事宜，并簽署相關(guān)文件合同等。

萬(wàn)州區(qū)法院稱，庭審中經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查，案涉房屋基裝全新，且全屋客廳均為全新吊頂，吊頂打開(kāi)后，在距離入戶門處的客餐廳天花板上方，有整棟房屋的排污管道，排污管道在那里拐彎，排污管道比較陳舊，污漬也很多，排污管道處的天花板已變?yōu)楹谏⑶夜艿乐車兴芰媳∧?/p>

該案最重要的庭審焦點(diǎn)是，案涉房屋買賣合同是否構(gòu)成欺詐？

萬(wàn)州區(qū)法院還查明，2024年物管曾起訴租吳女士家該房屋開(kāi)賓館的老板拖欠物管費(fèi)，對(duì)方在庭審中陳述，“因排污主管道漏水，給我的賓館造成了損失，所以才沒(méi)有交物業(yè)費(fèi)。”后來(lái)，此事經(jīng)調(diào)解成功。

然而，吳女士出具的一份萬(wàn)州區(qū)紅光派出所的報(bào)警回執(zhí)單顯示，2024年4月4日下午3時(shí)左右，她報(bào)警稱與賓館老板因房屋出租問(wèn)題發(fā)生糾紛，后來(lái)民警作調(diào)解處理。

這次庭審時(shí)，萬(wàn)州區(qū)法院認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)情況，以及當(dāng)初物業(yè)與賓館老板的那份民事調(diào)解書(shū)等，能夠證實(shí)案涉房屋餐客廳天花板上方的排污管道滲漏的事實(shí)。朱女士作為賣方的委托代理人，在明知整棟房屋的排污管道處于餐客廳天花板上方且滲漏情況下，通過(guò)翻新裝修并用塑料薄膜將管道覆蓋，隱瞞了案涉房屋的真實(shí)狀況，具有欺詐的故意且實(shí)施了欺詐行為。簽訂合同時(shí)朱女士未向原告向女士如實(shí)告知，致使原告在不知情情況下簽訂了案涉房屋的成交合同，該行為構(gòu)成欺詐。

萬(wàn)州區(qū)法院還認(rèn)為，原告向某主張朱女士應(yīng)承擔(dān)共同支付義務(wù)，因朱女士的所有行為均系受賣方委托，朱女士非合同相對(duì)方，故原告的該主張無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。

2026年1月4日，萬(wàn)州區(qū)法院一審宣判稱，撤銷原告向某與業(yè)主吳女士家以及中介公司簽訂的那份合同，判決賣方吳女士家返還向某購(gòu)房款69.8萬(wàn)元及資金占用利息，同時(shí)支付過(guò)戶稅費(fèi)以及中介費(fèi)和律師費(fèi)。

一審判決書(shū)截圖

“萬(wàn)州區(qū)法院一審要求我們獨(dú)自返還那69.8萬(wàn)元購(gòu)房款，加上利息和其他費(fèi)用，總共大約80萬(wàn)元。”吳女士哽咽著質(zhì)疑道，“這豈不是判我們將我家那套40萬(wàn)元的房屋拱手送出么？”

她說(shuō)，一審宣判后，他們要求萬(wàn)州區(qū)法院給予書(shū)面答疑，“我們列出了14條，但至今他們都沒(méi)有書(shū)面答復(fù)。”

4月6日下午，華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾邠?jù)此聯(lián)系上了一審劉姓法官，她未作正面回應(yīng)。

上訴——

未告知“歷史漏水”構(gòu)成欺詐于法無(wú)據(jù)，民事調(diào)解書(shū)不能作為定案依據(jù)

吳女士說(shuō)，他們對(duì)一審判決結(jié)果不服，遂上訴至重慶市第二中級(jí)法院，認(rèn)為一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，嚴(yán)重?fù)p害了他們的合法權(quán)益。

他們上訴時(shí)認(rèn)為，一審判決認(rèn)定他們因未告知“歷史漏水”而構(gòu)成欺詐，于法無(wú)據(jù)。

吳女士說(shuō)，對(duì)于一處已修復(fù)、不影響使用的歷史痕跡，特別是公共區(qū)域漏水造成的痕跡，他們無(wú)法律上的主動(dòng)告知義務(wù)，更無(wú)隱瞞的故意。一審并未查明是曾經(jīng)漏水，還是現(xiàn)在漏水，是漏糞，還是漏水，是長(zhǎng)期漏水，還是短時(shí)漏水，是公共區(qū)域漏水，還是本身質(zhì)量問(wèn)題漏水，塑料薄膜是工程防滲措施，還是掩蓋漏水痕跡的手段。比如“塑料薄膜”問(wèn)題，從外形看，接了一根管道，明明就是防滲措施，并不是遮蓋什么，而一審法院以此認(rèn)定有“掩蓋漏水痕跡”的故意，并由此將漏水夸大為欺詐。

吳女士還稱，客餐廳屋頂?shù)呐盼酃艿朗钦麠澊髽堑闹鞴艿溃摴艿朗情_(kāi)發(fā)商于1998年修建房屋時(shí)的原始設(shè)計(jì)建造，他們沒(méi)有進(jìn)行過(guò)改變，不能用現(xiàn)有《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》來(lái)約束舊房屋。

吳女士上訴時(shí)還稱，向某購(gòu)買的是朱女士改造后的“住宅”，其購(gòu)房決定主要基于看房時(shí)的現(xiàn)狀，與歷史漏水無(wú)法律上的因果關(guān)系，他們家未獲利的事實(shí)徹底否定了“非法占有為目的”的欺詐要件，向某在看房及交易過(guò)程中未盡到合理的審慎注意義務(wù)，應(yīng)自行承擔(dān)相應(yīng)后果，涉案房屋是二手房，合同約定“以現(xiàn)狀交房”，在房屋買賣交易中，買方向某是具有完全民事行為能力人，亦負(fù)有審慎審查義務(wù)，向某在多次看房、驗(yàn)收過(guò)程中，未對(duì)房屋質(zhì)量提出任何異議，若她認(rèn)為漏水問(wèn)題至關(guān)重要，完全有能力通過(guò)仔細(xì)驗(yàn)看或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)發(fā)現(xiàn)相關(guān)痕跡，“她自身疏于審查，無(wú)權(quán)將全部責(zé)任歸咎于我們家。”

另外，吳女士上訴時(shí)還稱，《民事訴訟法司法解釋》第107條規(guī)定，當(dāng)事人為達(dá)成調(diào)解協(xié)議或者和解協(xié)議作出妥協(xié)而認(rèn)可的事實(shí)，不得在后續(xù)的訴訟中作為對(duì)其不利的根據(jù)。據(jù)此，一審判決書(shū)中載明賓館老板的話，不能作為案件認(rèn)定事實(shí)依據(jù)，那系他為了達(dá)成調(diào)解的自認(rèn)，不得影響其他案件的認(rèn)定，未經(jīng)人民法院核實(shí)，不得作為其他案件的認(rèn)定事實(shí)。

吳女士請(qǐng)求二審法院撤銷一審判決，將該案發(fā)回重審或依法改判駁回向某的一審全部訴訟請(qǐng)求，“如不能撤銷《房屋買賣合同》，請(qǐng)求依法追加朱女士為第三人，改判由她承擔(dān)全部責(zé)任，或由她向我們返還收取的那筆69.8萬(wàn)元購(gòu)房款，以及承擔(dān)各項(xiàng)損失的責(zé)任等。”

來(lái)源：華商報(bào)·大風(fēng)新聞

【來(lái)源：瀟湘晨報(bào)】