嚴(yán)控增量，精準(zhǔn)賦能——上海2026年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃分析

來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：易居研究院）

近日，上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布2026年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。作為“十五五”規(guī)劃開(kāi)局之年，本年度計(jì)劃圍繞城市總體規(guī)劃、效率提升和民生保障展開(kāi)，在供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、空間布局等方面呈現(xiàn)出鮮明特征。本文從供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、空間布局、市場(chǎng)影響及趨勢(shì)展望五個(gè)方面展開(kāi)分析，重點(diǎn)聚焦住宅用地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，為理解上海土地供應(yīng)導(dǎo)向和市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)提供參考。

供應(yīng)規(guī)模：總量精準(zhǔn)管控，存量盤(pán)活成主基調(diào)

2026年上海國(guó)有建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模為1140-1500公頃，供地中值1320公頃，較2025年同比下降10%，延續(xù)了近年來(lái)嚴(yán)控增量、優(yōu)化總量的調(diào)控態(tài)勢(shì)，調(diào)控節(jié)奏更趨平穩(wěn)，市場(chǎng)運(yùn)行更加理性。從近六年走勢(shì)看，全市供地規(guī)模在2022年達(dá)到階段性高點(diǎn)后逐年優(yōu)化，2026年進(jìn)一步步入精準(zhǔn)調(diào)控、提質(zhì)增效階段。這既是上海城市發(fā)展從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵提升的內(nèi)在要求，更是主動(dòng)對(duì)接中央要求，落實(shí)存量增量統(tǒng)籌、推動(dòng)集約高效發(fā)展的具體體現(xiàn)。

本年度計(jì)劃明確存量建設(shè)用地占比不低于70%，新增用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)要求，總量?jī)?yōu)化并非簡(jiǎn)單壓減規(guī)模，而是在城市開(kāi)發(fā)強(qiáng)度接近上限的背景下，通過(guò)集約節(jié)約用地實(shí)現(xiàn)資源高效配置，推動(dòng)住宅供給更多依靠存量盤(pán)活、城市更新和低效用地再開(kāi)發(fā)，主動(dòng)對(duì)接國(guó)家戰(zhàn)略，更好支撐“十五五”高質(zhì)量發(fā)展。

供應(yīng)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)用地主導(dǎo)，住宅用地精準(zhǔn)調(diào)控

2026年上海建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，形成“產(chǎn)業(yè)用地主導(dǎo)、住宅用地精準(zhǔn)調(diào)控、商辦用地平穩(wěn)供給”的整體格局。在1320公頃供地中值中，產(chǎn)業(yè)用地810公頃，占比61%，較上年提升5個(gè)百分點(diǎn)，仍是保障城市功能和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心載體；住宅用地450公頃，占比34%，規(guī)模基本保持穩(wěn)定；商業(yè)辦公用地50公頃，占比4%，保持平穩(wěn)運(yùn)行。

住宅用地作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心供給來(lái)源，內(nèi)部結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)明顯優(yōu)化，整體圍繞住房供給多樣化、高品質(zhì)目標(biāo)調(diào)整。其中商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)275-385公頃，同比下降23.3%，更加突出“精供優(yōu)供”導(dǎo)向，城中村改造和舊改用地占比接近三成，城市更新成為重要供給渠道。保障性租賃住房用地計(jì)劃供應(yīng)30-55公頃，同比下降29.2%，主要源于發(fā)展階段轉(zhuǎn)換，“十四五”時(shí)期已完成大規(guī)模建設(shè)籌措，“十五五”將轉(zhuǎn)向存量盤(pán)活、布局優(yōu)化和運(yùn)營(yíng)提質(zhì)，通過(guò)商品房配建、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目配建等多渠道穩(wěn)定供給，主動(dòng)適配不同群體的居住需求。保障性住房用地計(jì)劃供應(yīng)70-105公頃，進(jìn)一步補(bǔ)齊住房保障體系短板。

三

空間布局：產(chǎn)業(yè)向戰(zhàn)略平臺(tái)集聚，住宅實(shí)行梯度供給

2026年土地空間布局嚴(yán)格遵循上海城市總體規(guī)劃，緊扣“中心輻射、兩翼齊飛、新城發(fā)力、南北轉(zhuǎn)型”的空間策略，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)用地支撐功能、住宅用地適配人口、城市更新改善居住品質(zhì)的分層統(tǒng)籌。產(chǎn)業(yè)用地主要向五大新城、南北轉(zhuǎn)型區(qū)域及重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中，保障科創(chuàng)、先進(jìn)制造等重大項(xiàng)目落地，推動(dòng)產(chǎn)城融合與職住平衡。

商品住房用地形成“中心城區(qū)適度供應(yīng)、新城和近郊集中發(fā)力”的梯度格局，浦東、閔行、寶山、嘉定、松江、青浦等區(qū)域供地占比超過(guò)60%，成為住房供給主力；中心城區(qū)以?xún)?yōu)質(zhì)改善型地塊為主，近郊和新城主要承接剛性及改善性需求，遠(yuǎn)郊區(qū)則以滿足本地居住需求為主。

此外，今年計(jì)劃統(tǒng)籌供應(yīng)城中村改造用地50-80公頃，主要布局浦東、松江等近郊人口密集區(qū)域；舊改用地20-35公頃，重點(diǎn)投向虹口、楊浦、黃浦等中心城區(qū)。從資金保障來(lái)看，今年上海征地拆遷預(yù)算約1255.3億元，其中市級(jí)統(tǒng)籌資金401.5億元，占比提升至32%，體現(xiàn)出城市更新工作市級(jí)統(tǒng)籌力度持續(xù)加大，為項(xiàng)目落地提供堅(jiān)實(shí)資金支撐，推動(dòng)存量土地盤(pán)活轉(zhuǎn)化為居住品質(zhì)提升，切實(shí)落實(shí)城市更新戰(zhàn)略部署。

商業(yè)辦公用地保持平穩(wěn)供給，以存量提質(zhì)為主，重點(diǎn)布局中央活動(dòng)區(qū)、重點(diǎn)商務(wù)區(qū)及新城核心板塊，嚴(yán)控增量無(wú)序擴(kuò)張。

四

市場(chǎng)影響：穩(wěn)定預(yù)期、優(yōu)化供給，引導(dǎo)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

2026年土地供應(yīng)的總量調(diào)控、結(jié)構(gòu)優(yōu)化和空間布局調(diào)整，整體圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行展開(kāi)，通過(guò)穩(wěn)預(yù)期、優(yōu)供給、提品質(zhì)，助力構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式。疊加新“滬七條”政策優(yōu)化調(diào)控、3月二手房市場(chǎng)明顯回升，土地供應(yīng)與政策、市場(chǎng)形成正向聯(lián)動(dòng)。

商品住房用地規(guī)模實(shí)行精準(zhǔn)管控、合理優(yōu)化，與當(dāng)前上海17.8個(gè)月的商品住宅庫(kù)存去化周期相匹配，有助于緩解外圍區(qū)域庫(kù)存壓力、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí)優(yōu)質(zhì)地塊占比提升將帶動(dòng)產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)，更好滿足改善性住房需求。

梯度化的空間供給進(jìn)一步引導(dǎo)市場(chǎng)理性分化，中心城區(qū)、近郊新城、遠(yuǎn)郊區(qū)域形成定位清晰、有序銜接的供應(yīng)體系。在住房保障方面，商品住房、保障性住房、保障性租賃住房協(xié)同發(fā)力，多層次供給體系更加完善，精準(zhǔn)覆蓋中低收入家庭、新市民和青年人等重點(diǎn)群體，有效緩解結(jié)構(gòu)性住房矛盾。

此外，城市更新與住宅開(kāi)發(fā)深度融合，通過(guò)城中村改造和舊改完善公共服務(wù)配套、改善居住環(huán)境，推動(dòng)老舊片區(qū)向品質(zhì)宜居轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與城市功能提升的雙向賦能。

五

趨勢(shì)展望：存量主導(dǎo)、精準(zhǔn)調(diào)控，推動(dòng)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展

展望未來(lái)，上海住宅用地供應(yīng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)四大趨勢(shì)，持續(xù)踐行“嚴(yán)控增量、盤(pán)活存量”的中央導(dǎo)向，主動(dòng)對(duì)接城市發(fā)展與民生需求。

一是存量土地盤(pán)活將成為住宅供給的長(zhǎng)期主線，商品住房、保障性住房及租賃住房供給將更多依靠舊改、城中村改造和低效用地再開(kāi)發(fā)，持續(xù)深化存量挖潛。

二是住宅用地供應(yīng)將持續(xù)堅(jiān)持精準(zhǔn)調(diào)控，根據(jù)庫(kù)存周期和市場(chǎng)需求變化靈活調(diào)整規(guī)模節(jié)奏，商品住房繼續(xù)走精供優(yōu)供路線，保障房和租賃住房重點(diǎn)優(yōu)化空間布局與籌措渠道，適配市場(chǎng)變化與民生需求。

三是住宅空間布局將進(jìn)一步梯度優(yōu)化，中心城區(qū)提質(zhì)增效、近郊和新城加大供給、遠(yuǎn)郊按需供應(yīng)，更好匹配人口流動(dòng)和產(chǎn)城融合方向。

四是房地產(chǎn)市場(chǎng)將加快向品質(zhì)化、多元化轉(zhuǎn)型，房企更加注重產(chǎn)品力與居住品質(zhì)，多層次住房體系日趨成熟，城市更新深度融入住宅開(kāi)發(fā)，推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行與民生保障水平持續(xù)提升。

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上海易居房地產(chǎn)研究院 咨詢(xún)中心總監(jiān) 姚臘

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