房主將住宅變“網約房”，鄰居有權說不嗎？

近年來，“網約房”成為不少旅游者的住宿選擇。家住浙江寧波的小張將自己的閑置住宅放在互聯網平臺上，短租給有需求的人，不料卻被鄰居起訴至法院。小張不解：“我自己的房子，難道還不能自己做主？”

該案歷經一審、二審，法院終審判決要求小張恢復住宅用途。法院為何作出這一判決？個人如果想合法經營“網約房”，應該如何操作？

自家住宅變“網約房”被判侵權

法院：必須取得利害關系業主的一致同意

小張在浙江省寧波市江北區購置了一套住宅，房屋交付后，他就將房屋作為“網約房”使用，通過多個網絡平臺發布房源信息，標明價格接受預訂。沒想到，此舉引發小區其他居民不滿。同樓鄰居以無證開設民宿、存在噪音擾民等問題為由，將小張起訴到法院。

原告認為，案涉房屋規劃用途為住宅，作為“網約房”存在隱患。根據法律規定，業主將住宅變為經營性用房的，必須取得利害關系業主的一致同意。而被告小張在沒有獲得業主同意的情況下，就擅自將住宅改為“網約房”對外經營，違反了法律的規定。

被告小張答辯說，他只是將自己的房屋出租，出租自己的房子并不需要其他業主同意，且并未改變房屋的住宅性質，只是通過網約平臺開展租賃活動。

小張在相關平臺完成房屋注冊登記后，以短租、周租或月租的形式對外招租。房客通過平臺下單，平臺會自動發送登記鏈接與入住指南，完成身份核驗后即可獲取開門密碼，全程自助入住、退房，房屋衛生清潔則由房東在房客退房后清理。

法院審理認為，本案爭議焦點為案涉房屋作為“網約房”使用，是否屬于將住宅改變為經營性用房，是否應征得有利害關系的業主的一致同意。

“網約房”和“出租房”到底有何區別？浙江省寧波市江北區人民法院審判委員會專職委員劉曉麗介紹，“網約房”與普通出租房的核心區別在于：普通出租房是面向特定承租人的長期居住，人員穩定、影響范圍小；而“網約房”面向不特定公眾，按日計費并提供清潔、物品使用等住宿服務，屬于經營性住宿活動，實質改變房屋用途，構成“住改商”。根據法律規定，“住改商”需經有利害關系業主一致同意，普通房屋租賃則無此強制要求。

法院認為，小張實質上已改變了房屋的住宅用途，屬于將住宅改變為經營性用房，應該經有利害關系的業主一致同意。判決小張停止對房屋的經營性使用，恢復其住宅用途。小張不服一審判決提起上訴，被判決駁回。

二審該案的浙江省寧波市中級人民法院民一庭副庭長張夢琬表示，“網約房”業態的發展，不能突破法律底線和鄰里權益的邊界。房屋所有權人在利用房產獲取利益時，必須遵守法律規定和小區的管理規約，尊重相鄰業主的合法權益，不得擅自改變房屋規劃用途。

“網約房”合規經營與維權路徑指南

如果沒有鄰居投訴、起訴，小張可以悄悄經營“網約房”嗎？

對此，劉曉麗表示，根據《中華人民共和國民法典》第279條明確規定：業主不得違反法律法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。確需要變更的，除遵守相關規定之外，必須經過利害關系業主的一致同意。因此，即便沒有人投訴和舉報，也不可以擅自悄悄經營網約房。

想要合法經營“網約房”，應當遵循以下步驟：

需先確認房屋權屬清晰、用途合規且符合小區管理規約；

取得本棟樓其他利害關系業主的一致書面同意；

按當地“網約房”管理規定向公安等部門備案，配齊消防、身份識別等設備，滿足消防及治安要求；

規范經營，避免擾民和損害公共利益。

如果身邊有人違法經營“網約房”，影響了自身正常生活，作為鄰居可通過4條途徑維權：

一是聯合向業委會、物業公司提交書面異議，督促其履行管理職責；

二是固定人員頻繁出入、深夜噪音等證據；

三是向街道、住建、公安等部門投訴；

四是向人民法院起訴，要求對方停止經營，維護自身及其他業主權益。

原標題：《房主將住宅變“網約房”，鄰居有權說不嗎？》

欄目主編：戴慧菁

文字編輯：盧曉川

本文作者：中央廣電總臺中國之聲

題圖來源：上觀題圖