寫字樓市場租金降幅持續收窄 商業不動產REITs提速 戴德梁行北京一季度發布會拆解行業核心業務趨勢

北京，2026年4月16日——享譽全球的房地產服務及咨詢顧問公司戴德梁行舉辦“煥春共融”——北京公司2026年第一季度發布會。在全球經濟環境復雜多變、國內政策環境持續優化的宏觀背景下，國內首批商業不動產REITs正式啟航，消費市場穩步回暖，文商旅融合發展進程持續提速。本次發布會聚焦商業不動產行業前沿動態，集結公司多位資深專家與行業重磅嘉賓，圍繞行業新政、寫字樓市場、城市更新、商業不動產REITs、文商旅體融合、資本市場等行業核心熱議議題，深度拆解市場發展趨勢，為行業發展傳遞專業前沿洞察。

戴德梁行北區董事總經理胡峰為本次發布會發表開場致辭。他指出，2026年是“十五五”規劃的開局之年，中國經濟發展正全面向高質量發展轉型。在此宏觀背景下，商業不動產各板塊供需格局正持續改善，疊加利率環境利好，不動產投資市場活力有望穩步提升；辦公樓市場則將正式邁入深度運營時代，專業服務與價值運營的核心價值愈發凸顯。

在主旨分享環節，戴德梁行多位專家從多元維度出發，系統拆解當前商業不動產市場的核心命題，輸出權威專業的市場研判。

戴德梁行北區首席政策分析專家、北區研究部主管魏東深度解析了2026年一季度北京寫字樓市場走勢。一季度，北京寫字樓市場無新增供應入市，甲級寫字樓市場總存量維持在1,368萬平方米。全市甲級寫字樓平均租金環比下降2.6%、同比下降11.8%至每月每平方米人民幣200.31元；五大核心商圈平均租金環比下降1.3%、同比下降11.9%至每月每平方米人民幣232.95元。

需求端方面，受春節假期效應影響，市場租賃需求整體表現平淡，疊加部分企業大面積退租的影響，一季度全市甲級寫字樓凈吸納量僅為13,891平方米，五大核心商圈凈吸納量不足百平方米。

空置率方面，北京寫字樓市場整體空置水平較上季度保持平穩。全市甲級寫字樓空置率環比微降0.1個百分點、同比下降1.4個百分點至15.79%；五大核心商圈空置率與上季度持平，同比下降0.4個百分點，降至10.37%。

全市甲級寫字樓租金及空置率

數據來源：戴德梁行研究部

魏東表示，2025年至2026年一季度，北京寫字樓市場無新增供應入市，市場整體以存量去化為核心，空置水平保持平穩，租金下行幅度持續收窄，部分區域業主已開始小幅上調租金報價，個別商圈租金率先呈現企穩態勢。政策加持下的新興產業成為租賃需求的核心增長極，生物醫藥類企業租賃表現活躍。她同時預判，2026年下半年北京寫字樓市場預計將有約130萬平方米新增供應入市，屆時市場或將面臨一定的去化壓力。

戴德梁行北京估價及顧問服務部主管、資產證券化業務負責人楊枝現場帶來商業不動產REITs首批申報的親歷復盤與深度解讀。他表示，自2025年12月31日商業不動產REITs相關政策正式落地以來，市場反響熱烈，短短三個月內已有17單項目完成申報，擬發行規模超600億元。這一進展標志著我國公募REITs市場正式從基礎設施單一賽道，邁入“商業不動產+基礎設施”雙輪驅動的全新發展階段，是盤活存量資產、構建房地產發展新模式的重要舉措。作為連接實體經濟與資本市場的橋梁，商業不動產REITs既為持有企業提供了市場化的退出與再融資渠道，也為廣大投資者帶來了具備穩定分紅、抗通脹屬性的優質資產。

戴德梁行北區商業部主管孟祎分享了城市更新領域的發展邏輯與實踐路徑。她表示，城市更新已突破單一物理改造的局限，全面邁入空間融合、功能共生的高質量發展新階段。根據北京“十五五”規劃相關要求，未來城市更新將圍繞區域綜合更新、宜居環境提質、產業空間升級三大核心方向縱深推進。當前行業發展進程中，如何實現網紅流量向長效經營轉化、平衡公益價值與商業效益、兼顧修舊留存與活化利舊，已成為城市更新領域亟待破解的核心痛點。她強調，城市更新的核心在于長效運營，唯有堅守長期主義理念，整合多元空間業態、豐富場景內容、落地精細化運營策略，才能真正激活城市存量資產價值，助力城市實現有機更新與可持續發展。

隨后，戴德梁行北區策略發展顧問部主管徐天以“文旅+百業——區域發展的新方程”為主題發表主旨演講。他表示，當前城市發展已從單一的空間建設，加速邁向以內容運營、消費場景打造與區域價值重塑為核心的綜合發展階段，文商旅融合正成為激發區域活力、塑造城市品牌、帶動產業升級的核心引擎。通過將文化資源轉化為可感知的沉浸式場景體驗、將商業功能有機嵌入城市公共空間、將旅游流量沉淀為消費增量與長期人氣，文商旅融合發展不僅能有效提升片區吸引力與綜合收益水平，更能推動城市存量空間煥新、促進就業與消費雙向聯動、提升城市功能復合度，為區域高質量發展注入持續動能。戴德梁行研判，未來城市區域競爭的核心，已不再是資源與土地儲備的比拼，而是圍繞“內容、場景、運營、流量”構建的系統性能力的較量，文商旅融合將成為帶動區域價值全面躍升的核心路徑。

在圓桌對話環節，戴德梁行中國資本市場部副董事總經理、北京資本市場部主管楊蕾，北京估價及顧問服務部主管、資產證券化業務負責人楊枝，攜手中郵保險不動產投資經理郭實、ESR中國商業投資及基金管理部負責人薛昌祺、泰康資產股權投資中心執行投資總監張鈺才等行業重磅嘉賓展開深度對話，圍繞資產管理、運營優化等核心維度，分享了頭部機構的一線實戰經驗與前瞻布局思路。

楊蕾表示，2026年一季度北京商業不動產大宗交易市場活躍度偏低，市場整體情緒偏謹慎。從業態結構來看，長租公寓、保障性租賃住房類資產成為交易主力，受到投資機構的高度青睞，配置意愿強勁。她同時預判，2026年二季度，隨著核心資產定價逐步企穩、大額交易項目持續推進，北京大宗交易市場有望迎來標志性項目落地。

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戴德梁行是享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司,通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍布全球60多個國家，設有400多個辦公室，擁有52,000名專業員工。在大中華區，23家分公司合力引領市場發展。2024年公司全球營業收入達94億美元，核心業務涵蓋估價及顧問服務、策略發展顧問、項目管理服務、資本市場、項目及企業服務、產業地產、商業地產等。戴德梁行致力于“戴領無限超越”，贏得眾多行業重磅獎項和至高榮譽。更多詳情，請瀏覽www.cushmanwakefield.com.cn或關注我們的官方微信（戴德梁行）。

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