湯繼強：下一個十年，房子將越來越像耐用消費品

2026年春天，樓市也迎來了“小陽春”。

北京、上海、廣州、深圳、成都等核心城市二手房市場活躍度明顯提升。上海3月二手房成交量突破3萬套，創近五年新高；多地新房市場也傳出積極信號——在成都，金茂錦棠開盤吸引近千人現場選房，192套房源當日售罄，越秀天悅云萃3期、龍湖錦江峯萃等項目出現排隊看房的場景。市場熱度讓人依稀想起十年前的盛況。

2016年，政府工作報告提出“因城施策”去庫存，全國超過150個城市出臺“去庫存”新政。據國家統計局數據，那一年全國商品房銷售額首次突破11萬億元。年銷售額超3000億元的“超級房企”首次出現便達到3家，TOP10房企門檻首次提高到千億元。

從2016年到2026年，十年間，中國房地產從高歌猛進走向深度調整。今年，政府工作報告時隔十年重提“去庫存”。兩次“去庫存”之間有何差異？下一個十年房地產行業將呈現哪些特點？

2026年5月4日，封面新聞客戶端將迎來上線十周年。封面新聞與華西都市報始終站在記錄與觀察的第一線，探尋答案。

兩輪“去庫存”存在本質差異

西南財經大學教授、西財智庫主任湯繼強接受封面新聞采訪時指出，兩輪“去庫存”之間存在本質差異，核心區別在于“從創造需求轉向重構供給”。

西南財經大學教授、西財智庫主任湯繼強

湯繼強具體分析道：“2016年的核心引擎是棚改貨幣化。當年600萬套棚改任務，貨幣化安置比例超過50%。政府通過貨幣補償注入流動性，直接創造購房需求，拉動去庫存。結果是房價快速拉升，居民部門杠桿率攀升。”

“2016年去庫存的本質，是‘讓更多人加杠桿買房’，”湯繼強說，“是短期強刺激，副作用是推高房價、推高居民杠桿。”

2026年的工具箱已完全不同。今年政府工作報告表述為：“因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房。”棚改貨幣化退場，政府收儲登場——由地方政府或國企收購存量商品房，轉為保障性住房，在消化庫存的同時補齊民生短板。

湯繼強指出：“2026年去庫存是供給側存量調節與保障體系重構。政府不再創造需求，而是充當‘市場穩定器’和‘住房雙軌制搭建者’。這是長期結構改革，而非短期強刺激。”

下一個十年：最大變量與最大確定性

當被問及未來十年房地產市場的最大變量時，湯繼強認為是人口結構拐點下的需求斷層。

他表示，中國剛需購房主力人群（25-35歲）已進入長期下行通道，疊加城鎮化放緩、人均住房面積接近天花板。未來十年，不同城市、不同地段、不同產品之間的價值分化將極其劇烈。有些地方可能面臨“有房無市”的流動性枯竭。這是政策難以對沖的慢變量。

但最大的確定性同樣清晰。“無論短期政策如何擺動，‘房住不炒’的長效機制不會逆轉。”湯繼強表示，“房地產正越來越像耐用消費品——在大多數城市，房價若能跑贏通脹即屬不易，過去‘翻倍式’增長難以再現。保障性住房體系將基本覆蓋中低收入群體，商品房市場則主要服務于改善型需求。投機炒房的空間將被系統性壓縮。”

面對正在重塑的市場，湯繼強對兩類人群給出了具體建議。

對于年輕的首次購房者：不必焦慮“上車”，而要關注“適配”。房貸月供不超過家庭收入40%。盡量選擇人口凈流入、產業扎實的核心城市或都市圈邊緣板塊。可以關注政府收儲轉化后的保障性租賃住房或配售型保障房，但需提前了解所在城市的供應節奏與申請條件。

對于謹慎的觀望者：放棄“抄底思維”，建立“使用思維”。如果已有自住房，現階段不必為保值而再購。房價的核心支撐是真實居住需求和租金回報率。重點關注租售比能否達到2.5%或3%以上，接近當前低風險利率水平（如10年期國債收益率），否則持有現金或配置其他流動性資產可能更明智。觀望不等于“空倉”，而是保持選擇權。

十年記錄，繼續前行

2016年5月4日，封面新聞客戶端正式上線。由《華西都市報》融合轉型而來的封面新聞，始終扎根房地產行業一線。

十年間，封面新聞在住建部、國家統計局等重要發布會上追問政策走向；以每年一屆的“榜樣中國·封面-華西房產TOP50”行業盛會持續把脈市場周期；通過“樓市3·15”“家居投訴站”等監督欄目深度調查行業違規亂象、守護消費權益。

兩次“去庫存”之間橫亙的，不僅是十年時間，更是房地產行業底層邏輯的重構。從記錄“高周轉”時代的起伏跌宕，到聚焦“保交付”“好房子”的行業轉型，封面新聞完整見證了中國房地產市場從增量繁榮邁向存量品質時代的深刻變革，我們還將持續關注，記錄行業變革的下一個篇章。

封面新聞記者 黃益輝