70 城房價及開發銷售數據解讀：市場筑底特征逐步顯現

來源：市場資訊

（來源：易居研究院）

4月16日，國家統計局發布最新一期全國70個大中城市房價指數數據、房地產開發投資與銷售數據。關鍵指標整體呈現出環比跌幅收窄、城市分化改善、上漲城市數量增多等特征。新房與二手房價格指數同步修復，一二三線城市市場均出現不同程度回暖，庫存指標迎來重要拐點，房地產市場筑底態勢進一步明確。綜合各項數據來看，當前市場正處于調整趨穩、信心逐步修復的關鍵階段，各類積極因素持續積累，為后續市場平穩運行和二季度行情發展提供了基礎支撐。

70城新房價格指數

當前房價指數數據呈現了小陽春態勢，走勢積極向好。一是全國70城房價指數環比跌幅繼續收窄。二是四個一線城市均已止跌，同時一線城市整體保持連續兩個月的新房價格指數環比上漲。三是房價上漲的城市數量進一步增加。四是一二三線城市數據均有改善。這也為二季度樓市穩中向好創造了更好的基礎。

1、房價指數

根據簡單算術平均計算，3月份全國70個城市新建商品住宅價格指數的環比漲幅呈現積極改善態勢，從之前的-0.3%收窄至-0.2%。環比指標的改善進一步說明，樓市“小陽春”態勢較為積極，量價指標已經有較好的體現。實際上，該指標此前已持續收窄，目前已經連續五個月保持收窄趨勢。總體來看，市場保持了非常好的態勢。從同比指標看，雖然目前降幅略有擴大，但隨著環比跌幅持續收窄，后續亦有望持續收窄。因此，當前房地產市場正處在一個明顯的體感較強的筑底過程。這與當前“小陽春”態勢下房地產市場情緒積極好轉密切相關，這一點值得肯定。

2、城市分類

根據簡單算術平均計算，從3月份一二三線城市的房價指數環比漲幅數據看，分別為0.2%、-0.2%和-0.3%。而同比漲幅則為-2.2%、-3.3%和-4.0%。根據城市分類來看，當前三類城市均保持了較好的態勢。其中，一線城市的漲幅已更加明顯；二線城市和三線城市的跌幅均在收窄，這釋放了非常積極的信號。三類城市的表現共同說明，本輪樓市“小陽春”以及筑底回穩的態勢已是全面性的，一線城市在其中發揮了領頭羊作用。從實際銷售情況看，今年一線城市各地樓盤總體表現不錯，看房量明顯增加，相關房價環比漲幅數據從2月份的微弱上漲發展為當前的漲幅更明顯。二線城市和三線城市的跌幅也在持續收窄，明顯受到一線城市積極走勢的帶動。總體來看，此前一線城市已結束連續9個月的下跌態勢，當前保持連續兩個月的上漲，且漲幅有所擴大，具有非常重要的信號意義。對于各線城市而言，當前正處在二季度樓市銷售的關鍵時節，市場交易和營銷熱度有所增加，也將對后續指標改善產生積極作用。

3、城市數量

3月份房價環比上漲的城市數量明顯增加，從此前的10個變為14個。從趨勢看，今年總體房價上漲的城市數量在增加；若以14個除以70個總量計算，已有兩成左右的城市房價出現上漲，這不僅是數量的累積，更反映出市場性質上的積極扭轉。從實際觀察來看，3月份新房市場的活躍度確實有所提升，以上海為例，郊區板塊和市中心改善型需求均明顯好轉，其他城市邏輯類似。隨著好房子、好產品積極入市，購房性價比不斷提高，雖然部分新房仍按常規營銷慣例降價銷售，但總體來看，市場情緒和企業信心已明顯增強。

4、城市排行

當前房價指數環比漲幅為正的城市有14個。排在前列的主要是基本面較好的核心城市，如上海、廣州、杭州、深圳等。此外也有像銀川這樣的城市，上一輪樓市曾較為火爆，但之后持續低迷，如今新房房價上漲是一個非常好的信號，具有釋放效應。除此之外，合肥、大連等二線城市表現積極。值得關注的是，吉林、宜昌、牡丹江、煙臺、惠州等三四線城市表現也不錯，這些城市基本都是省內除省會外經濟占比較高的地區，說明當前市場活躍度正在提升。總體來看，目前反映出三種城市類型：一是上海等超大城市，近年來總體保持積極；二是寧波、銀川等經歷深度調整后逆勢回調的二線城市；三是經濟總量較好的三線城市或地級市，也呈現出積極向好的態勢。市場信心正出現明顯改善。

5、市場趨勢

3月份的房價指數向好為市場注入了較大信心。一方面，各項指標保持積極向好態勢，包括70個城市的新房價格指數環比數據、一二三線城市的表現，以及房價上漲城市數量的進一步增加。總體來看，房地產市場正進入一個筑底過程，包括近兩成城市房價上漲成為非常積極的信號，同時上漲范圍已從大城市擴大到中小城市或地級市，為市場企穩提供了堅實基礎和積極信號。另一方面，進入二季度，幾個確定因素正在發揮作用：一是房價經過幾年調整后購房性價比提升，二是近三年各項利好政策持續釋放，三是城中村改造、以舊換新等工作為置換需求帶來新動力和新需求。從實際情況看，當前一些樓盤也推出了積極的營銷和優惠措施。這些因素共同為二季度樓市向好和“金三銀四”行情提供了有力支撐，而除了量的改善，市場情緒的轉好更是信心的重要支撐。

70城二手房價格指數

二手房價格指數呈現積極的改善。一是和新房價格指數一樣，二手房價格指數環比價格出現了積極的跌幅收窄態勢，當前已出現了連續三個月的收窄。二是三類城市指標均在改善，其中一線城市二手房價格環比指標首次由負轉漲。三是從此前僅有京滬兩個城市二手房價格上漲擴大到了13個城市，市場表現是非常積極的。

1、房價指數

根據簡單算術平均計算，3月份全國70個城市二手住宅價格指數環比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-6.3%。從二手房價格指數來看，環比表現非常積極，當前已出現連續三個月的收窄。從城市角度看，較多城市房價上漲，整體情況在改善，說明今年“小陽春”態勢不錯。我們觀察到，北上廣深及其他城市的二手房交易普遍活躍，這是一個非常積極的信號，即從點狀式復蘇開始轉向全面復蘇。從原因上看，應該比較清晰：當前二手房價格已持續調整近四年，性價比非常高；同時市場預期有所調整，房東與購房者之間的供求關系發生轉變，市面上的掛牌房源也減少了許多，這些都帶來了積極表現。背后也體現出，二手房與剛性需求結合在一起，正在積極釋放。客觀來講，當前市場價格與成交量的活躍，也說明不少人更好地完成了置業過程。

2、城市分類

根據簡單算術平均計算，從3月份一二三線城市的二手住宅價格指數環比漲幅數據看，分別為0.4%、-0.2%和-0.4%。而同比漲幅則為-7.4%、-6.2%和-6.4%。從城市數據來看，三類城市都在積極改善，尤其是環比指標的改善更加明顯。其中一個重要特征是，一線城市的二手房價格已經出現上漲。如果回顧過去11個月的數據，一線城市二手房價格環比指標一直處于下跌狀態，而當前已開始上漲，且漲幅較大，達到0.4%，扭轉了此前的態勢。當然，市場可能會有疑問，2024年政策出臺后二手房也曾漲過一波，但后續重新減弱。但本輪與上一輪有本質區別：一是本輪房價調整的深度更強，購房性價比就變得更高了；二是當前市場預期和供求關系與之前大不同，最典型的就是房源掛牌量已經實質性的減少了。而上一輪更多是政策刺激下的短期和初期反應，持續性較弱。換句話說，這一輪持續性明顯更強，上漲城市的數量也顯著增多。從城市層面看，這反映了非常積極的信號，也表明各線城市正在從點狀式復蘇向全面復蘇切換。

3、城市數量

3月份70個城市中，二手住宅價格環比上漲的城市數量從此前的2個變為13個，即從此前只有北京和上海上漲擴大到13個城市名單。這是一個非常積極的信號，說明當前市場回暖并不局限于超大城市，一些中小城市和地級市也參與其中，呈現出復蘇的良好過程。我們觀察到，除了北上廣深，像江蘇徐州、四川、湖北等地的部分城市二手房交易3月份也表現不錯。從具體城市名單看，徐州、無錫等地級市明顯上漲。當然從主導力量來看，主要還是重點一二線城市，其中北京、上海、深圳、廣州四個城市表現位居前列，同時重慶、海口、濟南等城市也出現積極回暖。總體而言，從點狀式復蘇向更全面性城市數量增加的轉變，是一個非常積極的信號，有助于帶動更多城市加入房價上漲行列，推動市場基本面發生積極扭轉，也有利于進一步促進二手房“小陽春”或“金三銀四”的成色更加明顯。

4、城市排行

從城市排序來看，以環比指標為例，排在前五位的分別是北京、上海、深圳、徐州和南京。總體而言，這與城市基本面、人口規模以及二手房市場性價比偏高有關。其中，徐州作為一個地級市，但規模較大、人口較多，具有一定的啟示意義。它說明，各地樓市表現的好與不好，一方面取決于價格是否經歷了深度調整并由此產生回彈；另一方面也與城市人口結構密切相關，年輕人多或剛需群體集中的城市，在這一輪樓市中表現會更加積極。

5、市場趨勢

今年二手房市場與新房市場一樣，大家對“小陽春”的期待較強，評價也較高。從周期指標來看，市場已經出現筑底和拐點過程，這具有積極的信號意義。首先，一線城市二手房在經歷過去連續11個月下跌后出現首次上漲，說明市場已發生積極扭轉。從實際過程看，一線城市近期二手房交易表現不錯，即便到了4月份，像上海等城市周末和工作日的交易數據仍在創新高，市場動力和動能較強，交易活躍度高、轉化率快，市場信心正在快速升溫。其次，這一輪“小陽春”的持續性會較強，一個重要表現是它不再局限于大城市，中小城市也出現上漲，這標志著市場正從點狀復蘇向更趨全面性復蘇轉化，市場基本盤更加穩定，表現也更加積極。當然，從市場上中介的反饋來看，統計指標的上漲更多是從行業周期角度出發。在實際過程中，有些房東可能會漲價，有些則可能適當降價。我們建議價格保持穩定，這對穩定預期和穩定策略至關重要。房東應積極誠意出售，購房者也應積極入市，這是一種正常的市場心態。目前一些大型中介推出的“誠意賣”活動，我們認為非常好。總體來看，二手房市場正處于一個“量升價穩”的過程，價格穩定了，大家信心才會更加穩定。在預期穩定和節奏方面，保持積極態勢即可。

開發投資與銷售

前三月數據明顯改善，呈現了小陽春的積極態勢。最為典型的和向好的指標就是庫存指標在連續51個指標上漲或庫存積壓的情況下，首次下跌，意味著庫存出清周期開啟，供求關系正發生非常重要的轉向。

1、開發投資

1-3月份，全國房地產開發投資額同比增速為-11.2%。關于開發投資指標當前存在一定壓力，需要從兩方面客觀來看。第一，要客觀認識到，開發投資當前受企業資金狀況影響，短期內還難以馬上改善。第二，后續改善的空間正在增大，因為房屋銷售數據已在好轉。目前核心企業拿地的積極性總體仍保持在一定水平。此外，市場回暖需要一個傳導過程，“小陽春”態勢下的銷售數據需要逐步傳導至開發商層面。尤其是一些開發商當前仍在進行讓利降價操作。要等待二季度銷售數據進一步好轉、新房去化狀況進一步改善后，資金狀況的改善才會對開發投資產生積極作用。更為關鍵的是，今年實際上是一個“縮量提質”的過程，開發投資數量有所下調是正常的，和供給端縮量是匹配的。但背后的質量在提升，這也為新一輪房地產高質量發展尤其是產品高品質的供給提供了良好基礎。

2、新開工

1-3月份，全國房地產新開工面積同比增速為-20.3%，該指標總體上處于跌幅收窄的態勢之中。關于新開工數據，目前跌幅雖然仍較大，但客觀上看已有所收窄，這與開發投資指標的走勢總體吻合。總體而言，供給端的指標目前依然偏弱，這也與銷售端數據的傳導需要一定時間有關。不過，近期的一些利好因素有助于增強新開工的積極性。第一，土地端持續縮量、供給端減少，使得剩余項目的新開工積極性有所提升，因為市場上的新房項目變少了。第二，當前房企在新開工方面的政策環境較好，同時銷售端的政策對新開工也產生了積極刺激作用。例如，有些地方規定，期房項目憑購房合同即可辦理子女入學資格，這增強了購房者的入市意愿，也加快了房屋新開工節奏。大家不再完全等到現房才出手，期房階段的購房積極性提高，反過來有助于加快預售資金回籠，進而對新開工指標產生積極改善作用。總體來看，新開工指標后續有進一步改善的空間。

3、竣工

1-3月份，全國房屋竣工面積同比增速為-25.0%，指標進一步改善。關于竣工指標，當前仍在進一步改善。首先需要認識到，竣工指標的跌幅有所擴大，與近兩年房地產開發投資總體偏少有關，這使得竣工數據在數量上相對較小。但從大方向來看，今年竣工數據仍在積極推動中，包括融資協調機制、白名單制度，以及深圳近期提出的金融顧問團等舉措，都對市場預期轉好起到了積極作用。此外，還有兩個重要因素值得關注：一是房屋銷售數據積極改善，二是房價走勢積極向好，這兩點也會從側面推動竣工指標進一步向好，增強企業在竣工端的信心。

4、商品房銷售

1-3月份，全國商品房銷售面積同比增速為-10.4%，跌幅明顯收窄，具有積極的信號意義。應該說，房屋銷售數據正在明顯改善，這也是樓市“小陽春”的一個體現。雖然市面上常提到二手房交易不錯，但從國家統計局的數據來看，新房數據其實也在持續改善，這是一個非常好的信號。這種改善的出現，主要是今年市場情緒有所回升，房價性價比提高，同時各類購房政策優勢與市場預期形成更好共振，使得新房方面表現積極。從微觀層面看，一些偏剛需的項目銷售確實不錯，尤其是總價合理、購房者能夠接受的項目。如果大城市配有軌道交通、較好的學區資源，或者項目按照第四代住宅標準進行了高品質規劃，那么開盤去化率就比較高，甚至有些項目能達到50%以上，這對新房銷售起到了積極支撐作用。與此同時，一些改善型樓盤也有不錯的銷售表現，特別是總價可控、結合生態資源或位于城區優質地段的房源，總體表現較為積極。這一態勢有望持續保持，對后續市場的向好發展，以及向供給端指標的傳導，都將產生積極作用。

5、待售面積

今年3月底，全國商品房待售面積同比增速為-0.1%。待售面積指標是供給端中表現最為積極的一個指標，因為該指標已經出現了方向性轉變，從過去的上漲轉為下跌。指標下跌本身就是一個重要的積極信號，意味著庫存正從過去的積壓轉向出清和減少階段。從歷史數據看，這一輪庫存增加始于2021年7月，到2026年2月共持續了51個月，期間庫存一直為正增長，說明整體庫存處于積壓或增多或滯銷的狀態。而到了今年3月份，庫存首次出現下降，且下降趨勢較為明顯，這表明庫存壓力正在進一步緩解，出現質的變化，這與各地供地量等因素也存在積極關聯。從動力來看，這一輪庫存下降中，商業用房等品類也在減量，有助于商品房總量進一步減少。而在住宅市場領域，土地端呈現縮量提質態勢，供應減少，疊加過去幾年開發投資指標負增長，潛在供應量已大幅下降。可以說，在這一輪樓市調整和“小陽春”中，庫存出清是最關鍵的指標之一，是市場真正轉向的重要導向，也是供求關系發生重大扭轉的重要體現。這與二手房掛牌量減少有一定相似性。此外，庫存減少疊加銷售市場數據轉好和改善型需求釋放，也將帶來一系列積極作用。值得關注的是，在庫存減少的同時，庫存質量也在提升。許多項目已進入現房銷售階段，同時不少項目采用了第四代住宅甚至第五代住宅如抬板社區的理念，為市場提供了良好的品質支撐。

6、到位資金

1-3月份，全國房企到位資金額同比增速為-17.3%。該指標的跌幅有所擴大。資金層面目前跌幅有所擴大，這一點仍需要重視。因為資金層面如果沒有改善，開發投資指標也難以好轉，或者說會面臨較大阻力。當然，資金層面的改善最終還是要依靠兩個方面：一是金融信貸方面的支持，房價的穩定和抵押品的穩定有助于改善融資環境；二是銷售端數據的改善有助于加快預售資金回籠，從而對企業資金狀況產生積極作用。與此同時，資金背后的結構也在進一步優化。例如，近期一些小型開發商及物業企業也開始參與投資拿地，反映出更多市場主體正積極介入土地開發和房地產項目。在存量方面，類似商業地產的盤活也在提速，有助于企業加快存量資產處置，對企業到位資金形成積極的支撐。

7、商品房銷售均價

1-3月份，全國商品房銷售均價為8841元/平方米，同比漲幅為-7.0%。從房價統計數據來看，目前價格仍有所下跌，但跌幅已有所收窄。這反映出兩點：一是市場形勢有所好轉，企業降價的急迫性減弱；二是新房市場分流了部分需求，同時二手房層面競爭依然激烈，使得價格仍面臨一定壓力。總體來看，無論價格漲跌，其當前波動幅度都處于可控范圍，因此當前仍以“量升價穩”為主要方向。不過，過程中也出現了一些新情況，例如近期深圳發生的“購房噴辣椒”事件，說明個別樓盤通過激進降價方式吸引客戶，導致市場交易秩序出現混亂。其他一些地方也因降價引發了維權現象。因此，從市場層面看，仍應保持價格穩定和預期穩定。若有營銷活動，建議多方征求意見，防范出現市場混亂或群體性事件。總體而言，要保持市場預期穩定，通過多種形式的合理優惠來促進樓市交易。

8、市場趨勢和策略

1-3月份已經出現了積極的信號，市場表現持續向好。從國家統計局70個大中城市房價指數數據來看，整個房地產周期已呈現出筑底回暖、由負轉正的加速態勢，正處于從點狀復蘇向全面復蘇過渡的關鍵階段，這一點非常積極。從房地產開發投資和銷售等指標來看，也已出現積極信號。供給端方面，庫存指標出現了拐點，這是一個庫存出清的重要信號，供求關系正發生實質性改善，是質的層面的變化。銷售端方面，銷售數據跌幅持續收窄，后續動能也在增強。因此，我們認為，當前房地產市場已改變了過去“供強需弱”的格局，供給端與需求端正朝著積極方向轉變。在此過程中，更需要持續鞏固市場秩序和預期穩定，進一步促進二季度房地產市場積極向好發展，并將這些積極變化有力傳導至各相關領域，促進信心的進一步恢復。