樓市反轉信號明顯，上海房價又上漲了，購房者都笑了，有人要哭了

最近不少朋友都刷到了，上海樓市又火了。

業主連夜漲價，700萬的房子直接跳漲到750萬，各大媒體輪番報道，好像房價馬上就要起飛了。3月二手房單月成交量超過3.1萬套，比去年同期的2.9萬套還高出一截。

市場上確實有房源開始漲價，議價空間變小，業主心態明顯變硬，這些都是事實。

但問題在于，我們不能被短期一兩個月的市場波動帶偏，被情緒裹挾著走。

真正的關鍵不是上海房價有沒有漲，而是這一波漲價到底能不能持續？市場是不是真的徹底反轉了？如果只是虛火，兩三個月后又回歸平靜，那今年大概率還是重復去年的走勢，三四月份沖高，下半年回調。

所以判斷這輪成交量沖高的原因，就非常重要了。

這一輪上海成交量沖高，很大程度上是前期超跌后的修復行情。去年以來，一線城市的跌幅比例遠超二三線城市，房價快速下探本身就積壓了一波需求。

再加上傳統小陽春的學區房需求，以及2月底上海限購再度松綁，三重因素疊加，才催生出這一波高成交量。

而且很多人現在出手買房，也不是完全看好后市、認為房價一定大漲，而是房源價格已經跌到了自己的心理價位。

尤其是低總價的老破小，租金回報率明顯提升，買房和租房的成本差距縮小了，剛需才愿意入場。說白了，這是跌出來的行情，不是漲出來的行情。

這種修復性行情，如果接下來沒有更大的松綁措施，注定很難持續。因為政策刺激通常只有兩三個月效果。小陽春過后，學區需求退場，積壓需求消化完畢，市場自然會慢慢回歸平靜。

不過大家也不用太擔心下半年會像去年那樣瘋狂下跌。今年和去年的小陽春雖然都有很高的成交量，但本質不一樣。

去年是政策強刺激，提前透支需求，下半年跌幅又大又快。今年是超跌后的反彈，后續即便市場再走弱，下跌空間也會收窄。

因為這是積壓需求的釋放，而不是透支。市場大概率會延續緩慢修復、弱勢平穩的狀態，大漲的基礎根本不存在，但大跌的情況也已經過去了。

給買房人兩個建議。如果你確實有真實的購房需求，現在買房可以考慮，但千萬不要猛加杠桿，把家庭負債放在第一位。

如果遇到業主心態強硬、基本不讓價，完全沒有必要追高。不著急用房的，就等三四月小陽春過去，成交量回落之后，業主情緒降溫，議價空間重新打開，那時候再看更安全、更劃算。

給置換賣房的業主一個建議。現在就是今年為數不多的好時機了。有成交量，有人看房，容易成交。趁著市場熱度出貨，無論套現還是置換都非常合適，價格隨行就市就行。

千萬不要臨時漲價，除非你的房源確實非常優質、價格又非常低，漲價之后也有信心快速賣掉，否則隨行就市就好。

樓市最怕的不是漲跌，而是被情緒綁架。穩住，別上頭。