從拆除重建到原拆原建 珠江實(shí)業(yè)廣州青龍坊百億舊改起落

觀點(diǎn)網(wǎng) 這幾天，廣州越秀郵電新村的街坊們都忙著討論青龍坊舊改的新變動(dòng)。

2026年4月底，廣州越秀區(qū)環(huán)市東青龍坊舊改項(xiàng)目確定由原本的拆除重建改為原拆原建。

“我們都知道原拆原建是什么意思，很早以前就在說這個(gè)事情了。”有青龍坊住戶向觀點(diǎn)新媒體表示，幾年前就有傳言說項(xiàng)目不一定會(huì)拆除，“第一種就是我們交錢，企業(yè)翻新樓房給你住；要不就給一些補(bǔ)償，自己搬出去住啦。”

“一些補(bǔ)償”的具體數(shù)額，青龍坊街坊們并沒有透露，但言下之意是對原拆原建的妥協(xié)——畢竟這是一宗自2017年啟動(dòng)以來便多次調(diào)整方案的舊改項(xiàng)目。

或許是因?yàn)椴鸾ū壤^當(dāng)前舊改拆除重建的限制，最終原方案未能通過審批。

等了9年的百億舊改

回到2017年5月，廣州環(huán)市東舊改片策招標(biāo)，青龍坊改造正式啟動(dòng)，初始規(guī)劃了啟動(dòng)區(qū)改造方案及首開區(qū)改造方案。

其中，啟動(dòng)區(qū)范圍達(dá)到42.6公頃，包括除重建范圍16.1公頃、友誼廣場及建設(shè)六馬路地下綜合開發(fā)范圍6.4公頃，包括第八人民醫(yī)院、白云住建局、中大腫瘤醫(yī)院、省衛(wèi)生健康委、三茂酒店、國泰酒店、華粵大廈等單一權(quán)屬單位。

首開區(qū)改造方案中，需要拆除建筑18.7萬平方米，規(guī)劃建筑規(guī)模60.6萬平方米，包括華英醫(yī)院微改造、拆除第八人民醫(yī)院、衛(wèi)生廳大院、腫瘤醫(yī)院體檢中心及周邊建筑等，還要新建安置地塊22萬平方米、商住地塊22.6萬平方米。

方案定下后，2021年4月廣州環(huán)市東片區(qū)改造片策方案公示，一個(gè)月后珠江實(shí)業(yè)中標(biāo)了環(huán)市東商圈更新改造項(xiàng)目東啟動(dòng)區(qū)意愿表決工作咨詢服務(wù)，并開始了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查招標(biāo)。

這一動(dòng)作之后，青龍坊片區(qū)做地項(xiàng)目逐漸有了眉目。

2025年6月，環(huán)市東青龍坊片區(qū)做地項(xiàng)目單元詳細(xì)規(guī)劃及相關(guān)專題服務(wù)正式招標(biāo)，7月結(jié)果公示，珠江實(shí)業(yè)成為項(xiàng)目做地主體企業(yè)。

從官方資料來看，青龍坊舊改項(xiàng)目位于越秀區(qū)環(huán)市東片區(qū)，東至先烈中路、南至東風(fēng)東路、西至建設(shè)六馬路、北至環(huán)市東路，緊鄰地鐵淘金站、建設(shè)六馬路站。

在原方案中，這一項(xiàng)目采用拆除整治的結(jié)合方式，改造范圍達(dá)到9.4公頃，現(xiàn)狀建筑面積25.7萬平方米，居住戶數(shù)約3635戶，人口約1.82萬人。預(yù)計(jì)改造成本111.35億元，改造后規(guī)劃建設(shè)量51.5萬平方米，其中復(fù)建安置量25.57萬平方米，融資建設(shè)量25.94萬平方米。

按照珠江實(shí)業(yè)彼時(shí)規(guī)劃，青龍坊將改造為國際大健康引擎，城央CBD復(fù)興引領(lǐng)地，預(yù)計(jì)改造后補(bǔ)齊3.62萬平方米公服配套設(shè)施，提供約20萬平方米的大健康產(chǎn)業(yè)空間載體。

然而，后續(xù)問題恰恰出在這份方案的改造規(guī)劃范圍。

2026年4月底，有市場聲音傳出環(huán)市東青龍坊做地方案被否，有業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)新媒體表示，這一結(jié)果的主要原因在于項(xiàng)目改造拆建比例高于1：2，不符合當(dāng)前大拆大建的改造基準(zhǔn)；此外，方案中部份新建建筑超過100米，不符合目前舊改住宅的限高。

更重要的是，青龍坊項(xiàng)目預(yù)計(jì)改造成本高達(dá)111億元。而規(guī)劃單元以商業(yè)為主，住宅用地、商住用地比例均小于商業(yè)用地，且需配建20萬平大健康載體，該規(guī)劃或許會(huì)讓項(xiàng)目在短期內(nèi)回血緩慢，還得背負(fù)高昂的時(shí)間成本進(jìn)行長期運(yùn)營。

青龍坊內(nèi)部人員還向觀點(diǎn)新媒體表示，項(xiàng)目改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也是當(dāng)前進(jìn)退兩難的原因之一。

“青龍坊樓齡已逾二十載，早年單價(jià)不過兩三千元，如今雖因加裝電梯升值至四萬元，但受限于當(dāng)前的房地產(chǎn)行情，實(shí)際成交情況說不準(zhǔn)。”觀點(diǎn)新媒體了解到，這一片區(qū)多為廣東省市郵電局家屬院，現(xiàn)有住戶絕大多數(shù)為外來租客，房屋面積小，有一定空置情況。

原拆原改新邏輯

在這種情況下，如何把握補(bǔ)償?shù)臄?shù)額平衡至關(guān)重要。

有市場人士公開表示，周邊瑤臺(tái)村國有房屋征收棄產(chǎn)補(bǔ)償可以達(dá)到4.4萬元/平方米，南洋電器廠改造項(xiàng)目的棄產(chǎn)補(bǔ)償最高6.6萬元/平方米。

但面對2026年市場環(huán)境與政策變化，成本高昂的舊改做地模式似乎難以為繼，更具成本優(yōu)勢的原拆原建模式項(xiàng)目成為新出路。

隨著原有做地方案被正式否決，珠江實(shí)業(yè)選擇轉(zhuǎn)向原拆原建，背后考量不言自明。

首先，原拆原建模式不僅操作難度和綜合成本更低，建設(shè)周期也能夠縮短。此外，由于原拆原建的資金多由業(yè)主出資、政府補(bǔ)貼及企業(yè)資金共同分擔(dān)，來源更加多元。

觀點(diǎn)新媒體還了解到，4月12日廣州市規(guī)劃自然資源局聯(lián)合廣州住建局，發(fā)布了《關(guān)于支持高品質(zhì)住宅建設(shè)的若干意見》，其中便涉及自主更新，原拆原建。

具體來看，該《意見》支持適度增加建筑面積，以滿足《住宅項(xiàng)目規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)充必要的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施與公共安全設(shè)施，增加社區(qū)公共活動(dòng)和交往空間，以上地上建筑規(guī)模增量原則上不超過30%。

這意味著在按規(guī)定向業(yè)主交付原面積后，新增的額外面積或可作為開發(fā)商的運(yùn)營空間，增加一定盈利來源。

值得注意的是，廣州市區(qū)內(nèi)此前已有一宗具備代表性的原原建項(xiàng)目——廣州花都集群街2號居民樓。

2023年5月，廣州花都區(qū)住建局計(jì)劃了一項(xiàng)“廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)成片連片微改造項(xiàng)目”，總范圍71.4公頃，涉及四個(gè)社區(qū)、126個(gè)老舊小區(qū)，位于豐盛社區(qū)內(nèi)的集群街2號樓在整改范圍內(nèi)。

一年后，花都區(qū)提出“原拆原建、增加公服”改造思路，項(xiàng)目改為居民承擔(dān)主要改造成本，項(xiàng)目拆建投資估算約800萬元，由業(yè)主按照4600元/平方米標(biāo)準(zhǔn)共同承擔(dān)改造成本。

在政策支持上，花都區(qū)財(cái)政按照不超過50%比例，獎(jiǎng)補(bǔ)包括基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)等在內(nèi)的前期費(fèi)用；另對低收入家庭提供50%補(bǔ)助，同時(shí)引入銀行低息貸款。

觀點(diǎn)新媒體還注意到，該項(xiàng)目公房占比較高，有15戶產(chǎn)權(quán)同屬花都城投這一家國企。

眼下，廣州花都集群街2號已成為全國原拆原建的代表項(xiàng)目，而距其30公里之外的越秀環(huán)市東青龍坊能否順利接棒，還需時(shí)日檢驗(yàn)。

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