北京
擁有一套房產是很多人的奮斗目標
上海的張女士
近日卻因為名下多了一套房產而煩惱
怎么回事？
張女士為名下有名而煩惱
今年3月，上海的張女士看中了一套房產打算購買，但在確認資料的過程中，張女士發現自己名下多了一套房產，導致她被限購了。
張女士發現自己名下多了一套房產
張女士稱，這套位于東安路的房子早在20年前就已拆遷，不知為何還登記在自己名下。張女士到徐匯區不動產登記中心咨詢得知，有可能是當時負責拆遷的公司沒有辦理房屋的注銷手續。
張女士到徐匯區不動產登記中心咨詢
張女士若想辦理房屋的注銷手續，需要提供動遷協議，并且由房屋的共有人到場辦理。
20年前的動遷協議已經找不到了，工作人員查詢得知，原本負責東岸里房產動遷的公司已經注銷。張女士通過12345熱線找到了接手動遷合同的公司，拿到了動遷合同的復印件。
張女士通過12345熱線找到了接手動遷合同的公司，拿到了動遷合同的復印件
拿到動遷合同后，張女士又被另一個問題困住了。辦理要求房屋所有人一起到場，這套房屋一共登記了張女士夫婦和張女士父母4個人，張女士丈夫已經過世沒有辦法到場。
張女士丈夫已經過世沒有辦法到場
因為張女士先生已經過世，需要張女士提供遺產繼承公證，張女士哭笑不得：“我覺得很可笑，這套房子已經沒有了，還要做遺產繼承公證，給我帶來很大的困擾”。
張女士被要求提供遺產繼承公證
為了這套實際已經不存在的房子，張女士前前后后跑了很多趟，仍沒有解決問題。她想不通，明明是動遷公司的過錯，為什么最后是她在買單。
圖為上海市不動產登記簿
據了解，跟張女士有相同遭遇的居民還有很多，跟張女士這套房產同一棟樓的居民都沒有辦理房屋的注銷手續，目前，徐匯區不動產登記中心已經開通綠色通道，積極地幫張女士這樣的居民解決問題。
圖為徐匯區不動產登記中心
對此，上海市德尚律師事務所律師常敬泉表示，張女士的這套房產已經滅失，根據《物權法》相關規定，房屋雖然登記在張女士名下，實際上她沒有任何權利。希望不動產登記服務中心能夠建立綠色通道，來減輕當事人的負擔，降低維權成本。
上海市德尚律師事務所律師常敬泉接受采訪
網友評論
來：是不是可以起訴過失方由法院判決呢？
竹影映階：和我家的經歷一樣，動遷公司沒有做滅失。
Shirley：好離譜啊。
西米：嚇得我趕緊查查我名下有沒有多一套。
日月：確實不像話，人過世了提供死亡證明就可以了，還要做什么遺產繼承公證？太不懂得變通了。
薄荷貓：既然辦不了，那把房子還我，我掛牌賣掉。
延伸閱讀
上海36歲女子嫁23歲小伙 拿千萬元房產99%份額"閃離"
上海市長寧區人民法院（下稱“長寧法院”）未成年人與家事案件綜合審判庭法官徐莉第三次在法庭上見到李琳（化名）時，對方拿出一本房產證，上面赫然寫著“李琳，99%產權份額”。此次起訴，李琳要求分割房產，一分都不能少。
被告席上，比李琳小13歲的前夫劉亮（化名）顯得手足無措，一時不知如何辯駁。
這是一起離婚后財產糾紛。李琳第一次起訴離婚時，雙方剛分居三個月，因劉亮不同意離婚，且雙方不符合法定離婚條件，法院判決不予離婚。一年后，李琳再次起訴，態度堅決，劉亮見婚姻已無法挽回，最終同意調解離婚，雙方婚姻關系正式解除。而兩次離婚訴訟中，李琳只字未提財產分割。
誰承想，雙方婚姻關系剛解除，李琳就第三次將劉亮訴至法院。
近日，記者走進長寧法院，采訪該案審判長王飛及主審法官徐莉，還原這起離奇財產糾紛案的來龍去脈。
上海市長寧區人民法院 資料圖
一次始于“順風車”的閃婚
故事的開端，始于一次偶遇。2018年3月，36歲的李琳與23歲的劉亮因搭乘“順風車”相識。李琳從事房地產相關工作，離異后帶著一個女兒；劉亮剛退伍不久，在證券公司做銷售，未婚。
相識一個月后，兩人確立戀愛關系。2019年1月，他們登記結婚，從初次相遇到領證，不過10個月，其間雙方父母未曾見面，也未舉辦婚禮。婚后初期，兩人仍各自住在父母家中，未共同生活。
劉亮父母是收入不高的普通職工，多年前老宅拆遷分得的兩套房屋是家庭主要財產。其中小的一套對外出租，補貼家用；大的一套當時價值近千萬，一直登記在劉亮和父母三人名下，全家居住于此。
婚后，李琳提出，自己的孩子想就讀更好的學校，需要將戶口遷入劉亮家，最好能在房產中占有份額。劉亮真心對待這段感情，對李琳的女兒也十分疼愛，便勸說父母先把房產過戶給自己。父母一開始不同意，劉亮便以“將來繼承可能要交遺產稅”為由，勸服了他們。
2019年7月13日，劉亮父母在自然資源確權登記事務中心（下稱：不動產登記中心）簽署贈與合同，將名下產權份額贈與劉亮。四天后，劉亮又在父母不知情的情況下，與李琳再次來到不動產登記中心，將99%份額登記在李琳名下，自己僅留1%。
劉亮在庭審中坦言，當時在不動產登記中心被問及產權比例，他未及深思，但為了“表忠心”，一時沖動做出了決定。
然而，這段始于偶遇的婚姻，并未持續太久。2019年年底，雙方在外租房正式共同生活，僅六個月后便分居。離婚后不到半年，李琳手持99%份額的房產證，第三次將劉亮訴至法院，要求按登記比例分割房產。
劉亮將房產99%份額登記在李琳名下 資料圖
一場刺破“登記表象”的探源
“這個案子太反常了。”徐莉回憶，第三次訴訟時，李琳的態度異常強硬，完全不像普通婚姻案件中尚有情感牽絆的當事人。更讓人生疑的是，她第一次起訴離婚時不提財產，第二次起訴仍不提，離婚后才單獨起訴，似乎是在刻意規避財產問題，先快速解除婚姻關系，再回過頭來追索財產。
“一般來講，夫妻離婚時基于曾經的感情基礎，財產分割多有協商空間，但李琳全程只談財產、不談感情。”徐莉說。
擺在法官面前的現實難題是：房產證上確實寫著李琳占99%份額。她能拿走這套價值近千萬元的房產嗎？
此時，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（二）》（征求意見稿）恰好對類似情形作出了規定。盡管該解釋尚未生效，但作為對民法典的進一步闡釋和細化，所體現的價值指引和導向，為合議庭的審理思路提供了重要方向。合議庭認為，本案完全可以在民法典現有規定的框架內尋求答案。
審判長王飛提出了關鍵思路，他指出，要刺破物權登記的表象，回歸法律本質。
民法典第209條規定，不動產物權經依法登記發生效力，但法律另有規定的除外。而夫妻財產關系應當優先適用婚姻家庭編相關規定，正屬于“除外”情形。民法典第220條進一步規定，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記，這表明房產登記本身不是確定房屋產權的唯一或不可改變的依據，它只是一種權利證明或表征。例如，婚后用夫妻共同財產購買的房產，即便只登記在一方名下，仍屬于夫妻共同財產。
王飛進一步指出，民法典第1065條明確夫妻財產“約定應當采用書面方式”，其立法本意是夫妻財產歸屬安排，需是雙方充分協商、慎重考慮后的真實合意，而非一時沖動或未經深思的行為。本案中，劉亮將房屋產權的99%份額轉給李琳，既沒有正式的書面約定，也沒有證據證明雙方就房產比例進行過充分協商。因此，不能將房產登記的比例當然認定為是雙方協商之后的合意。
針對李琳提出的“99%產權份額已經完成贈與”這一抗辯理由，王飛指出，夫妻間的贈與不同于普通商事交易，往往是基于對婚姻關系長久存續的期待，屬于附有目的的特殊贈與，不能拋開民法典婚姻家庭編的規定而直接適用一般贈與合同規則。
李琳“閃離”后起訴分割房產 資料圖
一項回歸婚姻本質的裁決
既然不動產登記比例不能直接作為分割依據，那么李琳究竟應獲得多少？合議庭從多個核心維度進行了綜合考量。
從房屋來源來看，該房產是劉亮父母老宅拆遷所得，劉亮當年僅11歲，對該房屋無任何貢獻，李琳更是毫無貢獻，若讓其拿走99%，意味著劉亮的父母作為這套房產的原產權人、價值最大的貢獻者，很可能喪失棲身之所。這對年邁的老人來說，是極不公平的。
從婚姻關系存續時間來看，雙方婚姻關系雖持續約三年半，但實際共同生活僅六個月左右，閃婚閃離，無婚禮，無共同子女，短短數月共同生活就要拿走近千萬元房產，利益失衡明顯。
從公平合理性來看，李琳年長劉亮13歲，從事房地產領域工作，社會經驗豐富。在辦理產權變更手續時，她明知房屋來源，卻未與劉亮的父母做任何溝通，也未提醒劉亮慎重考慮。而劉亮的贈與雖有沖動成分，但也是出于對李琳及其女兒的善意。因善意行為導致離婚時遭受巨大損失顯然不公平，亦不合理。
從雙方過錯來看，并無證據證明是一方過錯導致離婚，也不存在需要特別考慮照顧子女和女方的情形，李琳亦未就此提出主張。
同時，合議庭也考慮到，劉亮作為完全民事行為能力人，應對其行為承擔相應責任，賠償李琳的信賴利益損失，李琳為辦理房產變更繳納11.9萬余元稅費，且雙方共同生活六個月，這些在裁決時均應予以考慮。
綜上，長寧法院一審判決：案涉房產歸劉亮所有，劉亮需向李琳支付房屋折價款50萬元，李琳需配合辦理產權變更登記手續。
判決作出后，李琳不服，提起上訴。
2025年2月1日，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（二）》正式施行。其第五條第二款規定“婚前或者婚姻關系存續期間，一方將其所有的房屋轉移登記至另一方或者雙方名下，離婚訴訟中，雙方對房屋歸屬或者分割有爭議且協商不成的，如果婚姻關系存續時間較短且給予方無重大過錯，人民法院可以根據當事人訴訟請求，判決該房屋歸給予方所有，并結合給予目的，綜合考慮共同生活及孕育共同子女情況、離婚過錯、對家庭的貢獻大小以及離婚時房屋市場價格等因素，確定是否由獲得房屋一方對另一方予以補償以及補償的具體數額。”
該規定為類案裁判提供了明確的法律依據。
2025年3月31日，上海市第一中級人民法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。
“我國婚姻法歷經修改，一直強調感情才是婚姻的基礎，禁止借婚姻索取財物。同時，法律公平保護夫妻雙方的利益，在婚姻解體時亦會綜合考慮雙方對家庭的貢獻。”王飛說，婚內贈與的本質是心意，不能演變成情感交易，更不能成為婚姻的對價，這正是民法典倡導的價值導向，也是社會主義核心價值觀的應有之義。
本文來源：新聞晨報
責任編輯：
李曦_NN2587
