2020年第四季度：上海零售物業入駐率改善，物流地產租金上漲

2021年1月12日，上海——隨著國內疫情整體得以有效控制和經濟向好，上海房地產市場持續復蘇。仲量聯行華東區董事總經理兼中國區商業地產部總監張靜表示："2020年下半年上海辦公樓市場需求量顯著回升，尤其是一些非中央商務區板塊，吸引了眾多成本控制型及大面積總部需求型企業入駐。區域規劃及樓宇品質的進一步提升、良好的租金條件為企業帶來升級辦公環境的契機。"

零售物業市場方面，美妝品牌、汽車展廳以及與健康相關品牌保持積極擴張態勢，使四季度零售地產租賃需求進一步回穩，零售物業整體空置率下降。物流地產市場方面，得益于穩健的需求和后疫情冷鏈及生鮮電商等新興驅動力的支撐，2020年全年物流地產市場租金保持正增長。住宅市場成交勢頭在2020年 保持良好，整體市場及高端住宅市場全年成交量均超過2019年。盡管2020年投資市場成交量出現同比下降，強勁的本地投資需求從一定程度上抵消了境外需求的放緩。

甲級辦公樓

隨著上海疫情得到有效控制，辦公需求持續釋放，2020年四季度上海甲級辦公樓凈吸納量達到21.4萬平方米，2020年全年凈吸納量錄得40.7萬平方米。在成本控制型需求和總部整合需求的支撐下，非中央商務區2020全年凈吸納量達到39.7萬平方米。 四季度，中央商務區凈吸納量進一步回升至2.5萬平方米。在租金下調期間，不少國內金融服務和專業服務業公司把握契機，從乙級辦公樓升級至甲級辦公樓。除了這些較有韌性的行業，科技新媒體和醫療健康相關企業在2020年租賃需求也保持活躍。

四季度共有三個新竣工項目，總供應量錄得13.7萬平方米。疫情后的快速復工，彌補了疫情期間的施工延誤，使2020全年供應達到89.1萬平方米。受長寧區新增供應影響，中央商務區空置率同比上升2.0個百分點至12％。非中央商務區的空置率受新增供應影響，在第三季度達到31%的高點，而四季度在成本控制型需求支撐下空置率回升至29.6％。雖然疫情和新增供應給整體市場帶來壓力，但非中央商務區2020年全年空置率僅小幅上升了2.2個百分點。

持續的新增供應使業主在洽談租約條件上更有彈性并提供了更多優惠條件，四季度中央商務區租金環比下降1.3％，同比下降6.7％。非中央商務區整體租金環比下降0.9％，同比下降9.3％，然而包括前灘在內的部分板塊租賃勢頭強勁，自2020下半年已開始實現租金增長。

隨著經濟逐步復蘇，租賃需求持續回升，成本控制型租戶將繼續推動租賃市場需求。仲量聯行上海商業地產部高級董事黃臻表示："疫情對企業營商的影響將使企業對成本繼續保持敏感，加之供應充足，預計租金在2021年將繼續有所下降。受益于疫情的行業或受到關鍵政策扶持的行業有望推動租賃復蘇，包括科技新媒體、金融服務、醫療健康以及外資金融等企業。"

產業園區

穩定的需求使租金呈現增長勢頭。四季度產業園區無新項目竣工。隨著需求持續增長，四季度產業園區空置率下降至12.5％，凈吸納量錄得105,000平方米。 科技新媒體和醫藥企業是主要需求驅動力，尤其是在線平臺、游戲和生命健康類企業。例如，世紀游戲在漕河涇中心新租賃了4,000平方米的辦公面積。 藍帆醫療在張江大得創同擴租了2,100平方米的面積。四季度產業園區整體租金環比小幅上漲0.8％至4.4元每平方米每天。2020年全年，產業園區租金整體下滑了2.2個百分點。

零售物業

隨著國內消費持續恢復，四季度市區零售物業凈吸納量上升至13.9萬平方米。疫情過后，一些零售物業在租戶調整和品牌升級過程中引入了更多更具號召力的品牌，帶動了實體零售的回暖。戶外運動、瑜伽及跑鞋品牌正在積極擴張，美妝、汽車和潮流玩具品類在2020年全年均保持強勁的擴張勢頭。同時，高端時尚零售板塊整體表現較快時尚品牌更為出色。

經過近 20 個月的改造升級，新天地時尚I購物中心在四季度重新開業，預租率超過95%。另有兩個非核心社區購物中心于四季度開業，總零售建筑面積共計17萬平方米。由于有超過60%的項目延期開業，2020年全年新增供應僅約24.3萬平方米，為過去十年最低值。由于新開業項目預租及現有項目租戶調整進展較為順利，核心區空置率由三季度的11.8%降至四季度的11.0%。同時，由于多個項目對餐飲及兒童教育類租戶的升級，非核心區空置率由上季度的11.6%環比微降至11.4%。

四季度，核心區首層租金環比小幅上漲0.4%至人民幣48.6每平方米每天。非核心區首層租金降至人民幣18.6每平方米每天，但降幅自三季度的1.9%收窄至1.0%。全年核心商圈首層租金下跌約1.6%，而非核心商圈首層租金下跌6.8%。

展望未來，仲量聯行中國區零售地產部總監隗然表示："國內消費將在中國經濟復蘇過程中扮演更加重要的角色，消費的復蘇和增長將進一步增強品牌在2021年拓店的信心。預計化妝品、運動服飾、國潮時尚零售、汽車展廳、生活方式集合店及輕餐品牌等將保持擴張勢頭。同時，2021年非核心商圈在大量的未來供應及緩慢的新項目招商進度影響下預計將持續承壓，而核心商圈將在有限的新增供應和更為活躍的租賃市場帶動下表現更加出色。"

物流地產

2020年上海物流地產凈吸納量達到264,986平方米，遠高于受供應限制的2019年。仲量聯行中國區工業地產部供應鏈與物流地產總監黃暉表示："在疫情期間及之后的經濟復蘇期間，物流空間的需求相對穩健，因為更多的消費者選擇在網上購買家居日用品和生鮮產品。" 第三方物流仍是四季度及全年需求的主要驅動力。在疫情期間，冷鏈運營商等新興驅動力在一定程度上彌補了零售業和制造業造成的需求疲軟。

2020年新竣工項目遠超2019年，新增供應達384,471平方米。受大量新增供應以及疫情的沖擊，2020年整體空置率小幅上升至8.1%。

大部分業主為保證入駐率而放低租金增長預期，四季度租金環比增幅放緩至0.2%。總體而言，業主在疫情期間較為謹慎，2020年租金同比上漲2.4％，但較前一年6％的漲幅有所放緩。

開發商目前計劃在2021年交付超過100萬平方米的新增供應，這將創下上海供應量新高。隨著經濟的進一步復蘇，以及疫情后網上購物、生鮮電商和冷鏈的興起，預計未來需求將保持強勁。但大量未來新增供應將使空置率持續承壓。

住宅

上海住宅市場成交勢頭持續回暖，四季度整體住宅市場成交量約為300萬平方米，與第三季度持平且顯著高于第一、二季度。2020年全年整體市場成交量達930萬平方米，同比增長21%，創下近四年的新高。高端住宅市場的需求仍保持強勁，來自知名開發商或具有學區資源的新開盤項目吸引了大批意向買家。四季度高端市場共成交591套，全年共成交2,904套，同比增長23%。

受到年底業績沖刺壓力和融資收緊帶來資金流壓力的影響，開發商持續加速推盤。四季度整體住宅市場迎來240萬平方米供應入市，全年新增供應量達780萬平方米，同比增長1%。四季度，高端住宅市場共有三個新項目開盤，共計690套住宅。限價松動促使開發商加速推盤，全年高端市場共有2,942套住宅入市，同比大增45%。

限價松動使2020年新開盤項目取得了更高的備案價格，高端一手價格環比增長0.5%，同比增長1.5%至每平方米122,363元。在"三道紅線"融資新規下，房企拿地節奏放緩。四季度，13塊成交的商品住宅用地中僅有一塊土地的溢價率超過20%。

隨著上海進一步調整人才引進政策，包括實施更寬松的留學生落戶政策和針對張江、臨港重點區域的人才落戶政策，預計未來幾年剛需購房者的需求將會增加。預計2021年住宅成交量和價格將保持小幅增長。融資新規下，開發商將繼續加快推盤以回籠資金。同時，融資環境趨緊將使開發商拿地更趨理性，土地溢價率有望繼續回落。

投資市場

2020年上海投資市場成交量5年來首次下跌。2020年全年上海投資市場的總交易額為人民幣765億元，同比下降28%。受全球疫情影響，境外投資者的差旅活動受限，其在境內的投資活躍度大幅下降，成交量占比由去年的45%左右下降至2020年的16%。大部分的交易是由境內參與者完成的，尤其是本地的自用客。2020年全年自用客戶的成交占比高達67%。

辦公樓仍是最受歡迎的板塊。雖然辦公樓租賃市場受到供應周期的壓力，但是由于自用買家的入市，辦公樓仍是市場參與者的首選資產類別。其成交量較去年持平，占總成交量的比重達到了82%。

"展望2021年，隨著經濟的企穩和租金的回穩, 預計投資市場的活躍度也將會有所復蘇," 仲量聯行華東區投資部總監葉建成表示, "在辦公樓板塊，受到供應周期的壓力，投資者的決策將會更有選擇性。科技新媒體行業韌性十足，產業園區類的辦公物業將受到投資者的關注。同時，物流地產和一些另類資產，如數據中心等，也將會受到青睞。"

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