“舊改征收律師”團(tuán)隊(duì)一周典型動(dòng)遷糾紛法律咨詢集錦（20030205）

（1） 農(nóng)村宅基地老宅20年前危房拆除重建，現(xiàn)在遇到動(dòng)遷所獲得征收補(bǔ)償款400萬(wàn)應(yīng)如何分配？

有當(dāng)事人前來(lái)律所付費(fèi)咨詢，本律師團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)接待，事情是這樣的，他在農(nóng)村有一個(gè)老宅，是他爺爺那代祖?zhèn)飨聛?lái)的，已經(jīng)常年沒有人居住，也沒有戶口，20年前，他見老宅快要倒塌，便申請(qǐng)危房鑒定，并以自己名義申請(qǐng)重建，獲得村委會(huì)和當(dāng)?shù)刂鞴懿块T敲章確認(rèn)同意，于是便自己出資出力進(jìn)行重新翻建，之后該房一直用于出租。直到今年遇到動(dòng)遷，動(dòng)遷部門初步測(cè)算給與400萬(wàn)安置補(bǔ)償款。現(xiàn)在問題來(lái)了，他的妹妹提出，該房是祖?zhèn)鞯睦险嚓P(guān)安置補(bǔ)償款她有權(quán)按照繼承參與分配，現(xiàn)前來(lái)咨詢，如果她妹妹提起訴訟，應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？
針對(duì)該問題，本律師團(tuán)隊(duì)梳理了幾個(gè)影響本案法律判斷的核心事實(shí)：
1、對(duì)老宅進(jìn)行翻建時(shí)候，翻建申請(qǐng)的主體是誰(shuí)？
2、目前動(dòng)遷過(guò)程中，征收部門認(rèn)定的簽約主體是誰(shuí)？
3、上一輩在世前，是否有遺囑，或是否對(duì)老宅的權(quán)利問題進(jìn)行過(guò)處分？
在此基礎(chǔ)上，本律師團(tuán)隊(duì)對(duì)本案可能的兩種走向進(jìn)行了分析。

（2）對(duì)動(dòng)遷協(xié)議不服和動(dòng)遷款分配不滿，應(yīng)如何處理？

今天律所來(lái)了一位客戶咨詢，我們本來(lái)以為是900萬(wàn)左右的家庭內(nèi)部動(dòng)遷款繼承分配糾紛，后來(lái)發(fā)現(xiàn)900萬(wàn)只是其中一個(gè)產(chǎn)權(quán)人的份額，總共有5個(gè)原始產(chǎn)權(quán)人，4500萬(wàn)左右的大蛋糕，涉及到15個(gè)繼承人，土地面積160平，最終認(rèn)定合法面積三層480平，其中房屋由部分居住人使用并出資出力加層翻建。
再聊到后面又發(fā)現(xiàn)4500萬(wàn)大蛋糕還存在爭(zhēng)議，有部分非居面積和營(yíng)業(yè)執(zhí)照的補(bǔ)償未體現(xiàn)在協(xié)議上，當(dāng)事人還在通過(guò)信訪等渠道爭(zhēng)取權(quán)益。
前后折騰了2年多，因?yàn)橛袪?zhēng)議4500萬(wàn)仍躺在動(dòng)遷組的帳上不能領(lǐng)取。當(dāng)事人覺得很棘手，不知道如何是好。
充分了解案情后，我們律師團(tuán)隊(duì)疏理出三個(gè)法律關(guān)系。
1.行政法律關(guān)系。解決遺漏的非居面及經(jīng)營(yíng)補(bǔ)償問題。
2.共有法律關(guān)系。解決5個(gè)原始產(chǎn)權(quán)人份額問題。
3.繼承法律關(guān)系。解決小蛋糕的遺囑或法定繼承問題。

（3）動(dòng)遷款如何分配，繼承如何處理？

承租人杜某在房屋征收之后過(guò)世，里面有7個(gè)戶口，分別是承租人、老大、老二一家三口，老三和老四，其中老大他處享受過(guò)福利分房后戶籍遷回，老三出嫁后夫家房屋拆遷后戶籍遷回，老四系無(wú)行為能力人住養(yǎng)老院。老二一家三口實(shí)際居住并實(shí)際照顧老四。房屋征收共獲得動(dòng)遷款500萬(wàn)元，現(xiàn)老大和老三均主張分得四分之一，現(xiàn)老二一家前來(lái)律所咨詢，本案該如何處理？

案件經(jīng)我們律師團(tuán)隊(duì)梳理后，給當(dāng)事人建議同步提起共有糾紛訴訟和指定監(jiān)護(hù)人兩個(gè)法律程序，并申請(qǐng)法院調(diào)查令對(duì)老大、老三他處福利性住房情況進(jìn)行調(diào)查取證。

共有糾紛案件中確認(rèn)動(dòng)遷款歸承租人、老二一家和老四共有，其中老二一家作為實(shí)際居住人可以主張多分，而承租人部分則按法定繼承處理。

（4）離婚后對(duì)拆遷取得的安置房是否擁有居住權(quán)？

今天一名男子前來(lái)律所咨詢，我們本來(lái)以為是分割動(dòng)遷安置房屋，結(jié)果是排除妨礙糾紛。其前妻作為原告起訴他，要求他遷出目前居住的房屋。

經(jīng)過(guò)了解知道，該房屋系他們婚姻關(guān)系存續(xù)期間，女方父母的私房拆遷獲得的安置房，當(dāng)時(shí)總共安置了三套房屋，目前該男子居住其中一套。當(dāng)年離婚時(shí)候雙方對(duì)財(cái)產(chǎn)約定比較模糊，男方確實(shí)書面確認(rèn)放棄所有財(cái)產(chǎn)，但系爭(zhēng)房屋男方是否有權(quán)利，該男子并不清楚，因?yàn)椴疬w事宜均是女方家庭操辦，而他本人是一直居住在該房屋內(nèi)，他處也無(wú)其他住房。

經(jīng)過(guò)律師團(tuán)隊(duì)梳理分析，當(dāng)年私房拆遷該男子是否被作為安置人口認(rèn)定是本案的關(guān)鍵，當(dāng)然，該男子長(zhǎng)期居住，他處無(wú)住房的證據(jù)對(duì)本案也有一定幫助。

若查明當(dāng)年私房拆遷該男子系安置人員之一，他除了能贏得本案訴訟，還可以另案主張分割動(dòng)遷補(bǔ)償利益。

（5）房屋舊改征收認(rèn)購(gòu)獲得的動(dòng)遷安置房，未取得大產(chǎn)證，是否可以提起分割訴訟？

今天有一個(gè)當(dāng)事人打電話過(guò)來(lái)咨詢，他在黃浦區(qū)有一套老公房拆遷，他是承租人，里面有他一家三口和他弟弟一家四口的戶籍，他們家實(shí)際管理和使用，他弟弟系知青。現(xiàn)動(dòng)遷拿了兩套安置房系期房，他們家認(rèn)購(gòu)一套，他弟弟家認(rèn)購(gòu)一套，還剩200萬(wàn)現(xiàn)金。

他弟弟早已經(jīng)委托律師向動(dòng)遷組遞交了調(diào)查令，但遲遲未收到法院訴訟的消息，去法院?jiǎn)栆矝]有立案，動(dòng)遷組錢也不發(fā)了，想問問怎么處理，另外他弟弟主張剩余的200萬(wàn)一人一半是否合理？

我們律師團(tuán)隊(duì)聽當(dāng)事人陳述到一半，根據(jù)多年的辦案經(jīng)驗(yàn)，就大概知道答案了。

第一個(gè)立案問題，主要原因是要等安置房大產(chǎn)證出來(lái)，法院才會(huì)正式受理。當(dāng)然也有某些特殊情況，大產(chǎn)證沒下來(lái)也可以受理，這里不展開，上海高院有特殊文件規(guī)定。

第二個(gè)分割問題，初步判斷當(dāng)事人一家是可以主張多分的，無(wú)論是承租人還是實(shí)際居住原因，但證據(jù)方面還需要進(jìn)一步細(xì)化。

（6）離婚之后戶口未遷出，是否可以分得房屋征收補(bǔ)償利益？

今天有當(dāng)事人電話咨詢，這個(gè)是比較常見的問題，但坑很深，大部分當(dāng)事人這種情況是分不到動(dòng)遷利益的。

主原因第一是由于動(dòng)遷政策發(fā)生了變比，原來(lái)是數(shù)人頭，現(xiàn)在是數(shù)磚頭。

第二是這里牽扯到兩個(gè)法律關(guān)系，一個(gè)是共有，一個(gè)是婚姻。即使離婚時(shí)候?qū)Ψ课菥幼∈褂糜袇f(xié)議約定，也存在約定是否明確和是否有效的問題。

（7）公房動(dòng)遷，我兒子從出生一直住到高中畢業(yè)，為何認(rèn)定不了同住人，分不到動(dòng)遷款？

今天有一位當(dāng)事人拿著一份靜安法院的判決書過(guò)來(lái)咨詢。

承租人是他母親，他和他兒子戶口都在，他們都一直長(zhǎng)期居住，他處也無(wú)福利性住房，他兒子是住到高中畢業(yè)，后讀大學(xué)住校，后他們家購(gòu)買商品房就沒回到系爭(zhēng)房屋居住。

現(xiàn)一審法院認(rèn)為他兒子成年后未在系爭(zhēng)房屋居住滿一年，不符合同住人認(rèn)定條件，他沒分到動(dòng)遷款，他本人倒是分到了一個(gè)同住人的份額，他認(rèn)為同住人的法律規(guī)定不是戶籍遷入后居住滿一年就可以了嗎，他兒子住了17年多，為什么認(rèn)定不了，想咨詢一下是否有必要上訴，有多少把握？

這個(gè)問題也是房屋征收補(bǔ)償利益分割糾紛案件中比較常年的問題，實(shí)際上是未成年人或者第三代在公房當(dāng)中居住利益問題，實(shí)務(wù)中法院內(nèi)部也存在爭(zhēng)議，要結(jié)合其他因素綜合判斷。一般要求成年后居住滿一年，同時(shí)考慮家庭單位因素和代際關(guān)系。

本案中，因?yàn)楫?dāng)事人已經(jīng)被認(rèn)定為同住人，可以視為其代表家庭分得動(dòng)遷款，他兒子的居住問題由他解決，所以，綜合判斷上訴改判的機(jī)率就不大了。

（8）我可以繼承我大伯的動(dòng)遷款嗎？

今天一位當(dāng)事人過(guò)來(lái)律所咨詢一件讓她很氣憤的事情。她大伯（老大）無(wú)妻無(wú)子女，她父親是老二，還有一個(gè)老三。大伯剛剛?cè)ナ溃齻兲幚砗笫聲r(shí)候才發(fā)現(xiàn)她大伯原來(lái)承租的公房已經(jīng)在兩年前動(dòng)遷，該房只有大伯和老三兩個(gè)戶口，但老三是空掛戶口，他處享受過(guò)福利分房的。因?yàn)榇蟛缇捅焕先宛B(yǎng)老院，所以連大伯本人都不知道這個(gè)事情，彌留前還寫下遺囑如何處理該房屋。后經(jīng)了解，該公房不知道什么原因在兩年前已經(jīng)被老三作為承租人簽字并領(lǐng)取了動(dòng)遷款。

比較靈異的是，她父親老二與大伯在同一天也過(guò)世了。

想咨詢一下該案如何處理？

這是一個(gè)涉動(dòng)遷款分割的繼承糾紛案件，也是同時(shí)需要處理共有和繼承兩個(gè)法律關(guān)系。本律師團(tuán)隊(duì)分析后建議，要先厘清身份關(guān)系材料，以共有糾紛提起訴訟，然后查明為何老三能作為承租人身份簽約，也不排除老三只是指定的承租人簽約代表，然后確認(rèn)該房動(dòng)遷款只歸老大一人所有，后面再按繼承處理，可能涉及到法定、遺囑和代位繼承等問題，但也就比簡(jiǎn)單了。