萬科“獅子大開口”定增募資150億

剛剛過去的周末，一則消息攪動(dòng)了資本市場(chǎng)。

2月12日，萬科公告稱，擬向不超過35名（含35名）特定對(duì)象非公開發(fā)行A股股票，發(fā)行數(shù)量將不超過11億股，即不超過本次發(fā)行前公司總股本的9.46%，募集資金總額不超過150億元（含本數(shù)）。募集的資金將投向中山金域國(guó)際、廣州金茂萬科魅力之城等11個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，共計(jì)105億元；剩余的45億元將用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

而此次萬科的定增正是源于2022年12月1日，2022年第一次臨時(shí)股東大會(huì)，所審議通過的《關(guān)于提請(qǐng)股東大會(huì)給予董事會(huì)發(fā)行公司股份之一般性授權(quán)的議案》，授權(quán)公司董事會(huì)可決定發(fā)行不超過公司已發(fā)行的A股數(shù)量的20%。時(shí)隔兩個(gè)多月，萬科終于公布A股的定增方案。

萬科在發(fā)行預(yù)案中指出，本次非公開發(fā)行的目的一是積極響應(yīng)國(guó)家政策實(shí)施，推動(dòng)公司業(yè)務(wù)發(fā)展；二是優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力；三是增強(qiáng)公司資金實(shí)力，為長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

大規(guī)模融資、開年人事?lián)Q編

回看2022年，即使是“優(yōu)等生”的萬科面臨行業(yè)調(diào)整也難以獨(dú)善其身。

銷售簡(jiǎn)報(bào)顯示，2022年1-12月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2630.0萬平方米，同比下滑約30.93%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額4169.7億元，同比下滑約33.58%。

進(jìn)入新年，2023年1月，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積167.3萬平方米，同比下滑約20.56%；實(shí)現(xiàn)合同銷售金額286.3億元，同比下滑19.58%。

財(cái)務(wù)方面，據(jù)萬科2022年三季報(bào)，截至2022年9月30日止9個(gè)月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3,376.7億元，同比增長(zhǎng)24.4%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)170.5億元，同比增長(zhǎng)2.2%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-41.76億元，同比減少442.36%。

自去年房企融資“開閘”后，萬科雖然缺席了“第一支箭”，在后面向資本市場(chǎng)要錢可謂毫不手軟。2022年11月21日，萬科公告董事會(huì)同意向股東大會(huì)申請(qǐng)新增不超過500億元的發(fā)行直接債務(wù)融資工具授權(quán)。在“第二支箭”的框架下，次日萬科提出280億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向。“金融十六條”發(fā)布后，萬科又與銀行達(dá)成了超2000億元的授信協(xié)議。

伴隨著融資動(dòng)作，萬科同時(shí)開展一系列高管換防。2022年12月16日，萬科對(duì)上海區(qū)域高管調(diào)換，萬科開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部CEO張海不再兼任上海區(qū)域區(qū)首，原上海區(qū)域副總經(jīng)理、杭州公司總經(jīng)理吳鏑接任；1月6日，原東莞萬科總經(jīng)理周嶸出任深圳萬科總經(jīng)理，南方區(qū)域副總經(jīng)理李東接任東莞萬科總經(jīng)理一職；1月30日，萬科原北京區(qū)域副總經(jīng)理曾巍出任東北區(qū)域首席合伙人，原東北區(qū)域首席合伙人林曈擔(dān)任北京公司總經(jīng)理。2月2日，據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)報(bào)道，萬科內(nèi)部再次發(fā)布人事調(diào)整，南方區(qū)域多個(gè)城市負(fù)責(zé)人輪換，主要涉及的公司有：廈門公司、佛山公司、惠州公司、東莞公司。

大規(guī)模融資、人事變動(dòng)，萬科似乎有在新年“大干一場(chǎng)”的準(zhǔn)備。2022年6月28日萬科股東大會(huì)上，萬科董事會(huì)主席郁亮曾表示短期來看房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)觸底；2022年9月媒體交流會(huì)上，郁亮用“微光”作為比喻，表示堅(jiān)持終將等來光明；2022年12月萬科臨時(shí)股東大會(huì)上，郁亮高調(diào)宣布“行業(yè)的難關(guān)已過、微光正在逐步變成曙光”。而萬科年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬科自2018年開始收縮拿地，2018年-2021年權(quán)益地價(jià)總額分別為1,351.4億元、1,549.6億元、1,381.5億元、1,401.5億元，2022年上半年權(quán)益地價(jià)總額約248.3億元，也許真的到萬科一展身手的時(shí)候了。

負(fù)債總額較大、資產(chǎn)負(fù)債率較高

在預(yù)案中，除了提示募資可能存在的政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)行股票的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)外，萬科還寫明了可能存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

負(fù)債方面，據(jù)預(yù)案內(nèi)容，截至2022年9月30日，萬科的負(fù)債總額14,266.56億元，資產(chǎn)負(fù)債率為77.85%，資產(chǎn)負(fù)債率水平較高。萬科表示，若未來行業(yè)形勢(shì)或金融市場(chǎng)發(fā)生重大不利變化，較大規(guī)模的負(fù)債總額將使公司面臨一定的資金壓力和償債壓力，從而使公司業(yè)務(wù)

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受到不利影響。

存貨方面，萬科主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)，存貨主要由已完工開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品、擬開發(fā)產(chǎn)品構(gòu)成。截至2022年9月30日，公司存貨凈額為9,821.84億元，占總資產(chǎn)比例為53.59%，公司存貨規(guī)模及占總資產(chǎn)的比例均相對(duì)較高。若未來房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，項(xiàng)目利潤(rùn)下滑或項(xiàng)目無法順利完成開發(fā)，公司將面臨存貨跌價(jià)損失風(fēng)險(xiǎn)，從而對(duì)公司的盈利能力產(chǎn)生影響。

此外，2019年度、2020年度、2021年度及2022年1-9月，萬科經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為4,568,680.95萬元、5,318,802.22萬元、411,316.09萬元和-417,570.91萬元，公司過去三個(gè)年度的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為正，但2022年前三季度為負(fù)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流仍存在一定波動(dòng)。若未來公司在項(xiàng)目拓展、開發(fā)節(jié)奏和銷售回款之間無法形成較好的匹配，則可能導(dǎo)致公司將面臨經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~波動(dòng)較大的風(fēng)險(xiǎn)。