廣州老牌房企越秀地產(chǎn)被質(zhì)疑權(quán)益銷售額造假

時(shí)隔4年，又有房企陷入銷售數(shù)據(jù)造假的風(fēng)波。

近日，有投資者表示，廣州國企越秀地產(chǎn)雖然去年今年股價(jià)漲幅大幅跑贏內(nèi)房股，銷售和拿地亮眼，但公司銷售額造假。原本60%多的權(quán)益（公司投關(guān)披露），三方榜單數(shù)據(jù)均為98%、99%，去年權(quán)益銷售額“注水”更是高達(dá)500億（原本700多億的權(quán)益銷售額造假成1200多億）。

圖片來源：雪球

權(quán)益銷售額是指按房企各自所占的股份比例來計(jì)算的銷售額，全口徑銷售額是指項(xiàng)目總銷售額，換而言之，權(quán)益銷售額越高，房企掏出的“真金白銀”越多。但是，像中海地產(chǎn)這樣最不愛和別家合作拿地的房企，銷售權(quán)益比都達(dá)不到95%，越秀地產(chǎn)有可能嗎？

銷售權(quán)益比虛高？

據(jù)克而瑞銷售排行榜顯示的數(shù)據(jù)，2022年1-12月，越秀地產(chǎn)全口徑金額為1260億元，權(quán)益金額為1251.6億元；中指研究院排行榜顯示的數(shù)據(jù)，2022年，越秀地產(chǎn)銷售額為1264億元，權(quán)益銷售額為1255.6億元；億翰智庫排行榜顯示的數(shù)據(jù)，2022年，越秀地產(chǎn)銷售額為1260億元，權(quán)益口徑銷售額為1251.6億元。綜合三家榜單來看，越秀地產(chǎn)全口徑銷售額與權(quán)益銷售額差距不足10億元，銷售權(quán)益遠(yuǎn)超95%。

克而瑞2022年1-12月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP200

左：全口徑金額 右：權(quán)益金額 圖片來源：克而瑞

但據(jù)越秀地產(chǎn)2022年半年報(bào)顯示，新增的16幅地塊中，并不是所有地塊權(quán)益均在90%以上。對(duì)于持股比例低的項(xiàng)目，有些越秀地產(chǎn)沒有購買股權(quán)以增加持股比例。以杭州翠攬?jiān)凭碁槔蟛椴轱@示，開發(fā)商杭州中海海犇房地產(chǎn)有限公司由中海持股80%、越秀持股20%。長沙江悅和鳴開發(fā)商長沙悅夢(mèng)置業(yè)有限公司由長沙國資委持股40%、平安持股30%、越秀持股30%。

圖片來源：越秀地產(chǎn)2022年半年報(bào)

杭州中海海犇房地產(chǎn)有限公司股權(quán)穿透圖

圖片來源：天眼查

此外，克而瑞2023年前2月銷售排行榜顯示，越秀地產(chǎn)全口徑金額224億元，權(quán)益金額211.3億元，兩者相差12.7億元。克而瑞2023年1月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP100則顯示，越秀地產(chǎn)全口徑金額88.1億元，權(quán)益金額77.3億元。但據(jù)克而瑞2023年1月廣州房企銷售金額排行榜，越秀地產(chǎn)全口徑金額為73.89億元，權(quán)益金額39.62億元，也就是說，越秀地產(chǎn)1月在廣州以外區(qū)域用14億的全口徑銷售，創(chuàng)造了37億權(quán)益銷售。

圖片來源：克而瑞

面對(duì)造假傳聞，3月6日，越秀地產(chǎn)回應(yīng)稱，公司從未向第三方行業(yè)機(jī)構(gòu)提供過權(quán)益銷售金額數(shù)據(jù)，上市公司嚴(yán)格按要求對(duì)外披露新增土地權(quán)益占比。

對(duì)于越秀地產(chǎn)的回答，投資者并不認(rèn)可。投資者稱，越秀地產(chǎn)為什么不敢披露銷售權(quán)益，有無向三方機(jī)構(gòu)付費(fèi)向權(quán)益金額“注水”及“注水”的數(shù)據(jù)為何不及時(shí)更正而是樂見其成。而在越秀地產(chǎn)官網(wǎng)宣傳文章中也可以看到“從締造中國第一代商品房到打造200多個(gè)高品質(zhì)住宅小區(qū)，從起步廣州到布局全國30個(gè)城市，從地方性國企到權(quán)益合同額行業(yè)TOP10……”

圖片來源：越秀地產(chǎn)官網(wǎng)

另一方面，關(guān)于排行榜上銷售數(shù)據(jù)的來源，有房企人士向證券之星地產(chǎn)表示數(shù)據(jù)都是開發(fā)商主動(dòng)提供的，真實(shí)度不高。

越秀“狂飆”

“為什么要銷售額造假。難道是為了高價(jià)配股？”面對(duì)越秀地產(chǎn)的虛報(bào)行為，投資者感到不解。

雖然沒有高價(jià)配股，但是越秀地產(chǎn)已經(jīng)大手筆融資。2月9日，越秀地產(chǎn)公告稱，公司持股95%的附屬公司廣州城建已向上交所及證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)公開發(fā)行本金總額最高為94億元的公司債券，用于償還到期及回售公司債券及償還其他有息債務(wù)。

越秀地產(chǎn)對(duì)資金的渴求部分與拿地有關(guān)。2月8日北京2022年第五批次集中供地中，越秀地產(chǎn)擊敗華潤、首開、中鐵、建發(fā)等12家房企，以上限價(jià)59億元拿下石景山蘋果園地塊、昌平信息產(chǎn)業(yè)園地塊。

為了進(jìn)一步完善布局，越秀地產(chǎn)在人事上做出調(diào)整，1月10日，據(jù)界面新聞報(bào)道，旭輝原華北區(qū)域集團(tuán)總裁董毅加盟越秀地產(chǎn)擔(dān)任華北區(qū)域副總裁，主管投資和北京公司。近期，有消息稱，原金地商置華中區(qū)域總經(jīng)理郭偉智已加盟越秀集團(tuán)，原金地集團(tuán)華北區(qū)域北京公司營銷總趙峰也已跳槽，做越秀北京公司助理總經(jīng)理，分管營銷。

不過越秀地產(chǎn)想要開拓新市場(chǎng)并不容易。2021年11月26日，越秀在北京的首個(gè)項(xiàng)目天恒越秀懷山府取得預(yù)售證，共計(jì)1079套房源上市，2021年12月4日首期開盤。截至發(fā)稿前，來自北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)，天恒越秀懷山府簽約套數(shù)仍為19套，去化率連2%都沒到。

同時(shí)，財(cái)務(wù)方面，越秀地產(chǎn)2022年半年報(bào)顯示，公司短期借款為269.59億元，同比增長約21.21%；長期借款為576.16億元，同比增長約9.80%，有息負(fù)債增加98.59億元。2022年三季度末，越秀地產(chǎn)的有息負(fù)債升至909.81億元，對(duì)應(yīng)的貨幣資金減少至240.65億元。

企業(yè)現(xiàn)金流缺口也在加大。2022年上半年，越秀地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約為-16.19億元，同比減少460.68%；投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約為-60.23億，較去年同期有所增加；融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約為9.19億元，同比減少90.89%，現(xiàn)金凈額約為-67.23億元。現(xiàn)金缺口逐漸擴(kuò)大，難怪越秀地產(chǎn)要大規(guī)模融資了。