連夜搶房，競相漲價！三盤齊開，400萬起，這個片區(qū)又火了！

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連夜排隊選房！時隔兩月，漲價20-40W！

武侯新城三大央企，最近先后開盤，又是漲價，又是連夜搶房，透露什么信號？！

▲來源購房者

3月7日，中鐵建西派城央取證，3.3萬精裝單價，一共兩個戶型，143平米套均450萬，178平米套均680萬。

這也是，西派金沙后，唯一在售“西派系”。

除了西派城央，保利錦城和頌、華潤錦官首著也在3月初取證。

保利錦城和頌首批次去年12月底取證，當(dāng)時的市場環(huán)境，大家都清楚，優(yōu)惠力度非常大。

▲去年12月底，保利錦城和頌首批次惠后價格

以129平米套四房源為例，首批次一次性付款，惠后最低331萬就能拿下。

時隔兩個月，市場情緒已完全不一樣。

華潤、保利、中鐵建“三兄弟”，除1樓特殊單位，最小面積就是保利129平米戶型，二批次已經(jīng)來到400萬/套！

兩個月前沒有下手的朋友，已經(jīng)哭暈在廁所

▲保利這批次129房源價格，來源成都購房通

上批次沒買，這批次更為難，入手吧，比年前多花幾十萬，不甘心。不入手吧，眼看漲價也有人愿意接盤

并且，還是連夜排隊選房，難受！

不僅是保利漲，華潤也上漲了20-40W，從一線反饋來看，華潤上漲幅度還要更大。

▲來源購房者

除了上面“三兄弟”，旁邊還有一個按兵不動的復(fù)地崑玉錦城，保利錦城和頌往西大概一公里。

由于拿地早，復(fù)地限價2.2萬，項目一直傳遞清水開盤的信息。按照其132平米起步戶型來看，300萬以內(nèi)有望拿下。

以上4個盤，它們都位于武侯新城南區(qū)“純新盤”，北二外周邊，熱度較高。

▲武侯新城四大改善項目位置示意圖

簡單說下北二外，這是近年來發(fā)展勢頭較猛的一所學(xué)校。

一是本身的教學(xué)質(zhì)量和師資較好，重點在于它是九年一貫制，也就是說小學(xué)全部直升初中。

好處是，在“多校劃片”大背景下，一貫制的確定性優(yōu)勢就體現(xiàn)出來了，北二外周邊的二手房也漲幅明顯。

▲來源貝殼APP

陽光城檀府等次新小區(qū)，二手房掛牌價在3.3萬左右，和目前在售新房相差無幾。

接下來，我們具體說下武侯新城南區(qū)“新F4”。

01

復(fù)地崑玉錦城

比價格沒人是它對手

“我們現(xiàn)在已經(jīng)有1000余組客戶進(jìn)行了排號。”

當(dāng)售姐說出這句話時，我起初是不信的。

因為，整個售樓部內(nèi)，僅我們一組客戶。

要知道，即便是工作日，也很難看到如此冷清的售樓部。

但是，當(dāng)售姐再次說出，清水限價22058元/㎡，大概率清水交付時，我又信了。

因為這個價格，和周邊三大央企新盤相比，實在是太香了，雖然它周邊城市界面的確是差了點。

但是……面對這個價格，還要啥自行車！

價格是復(fù)地崑玉錦城最大的殺手锏。

復(fù)地崑玉錦城位于成雙大道北段旁，緊鄰地鐵10號線簇錦站。

地段方面，優(yōu)勢和不足都比較明顯，優(yōu)勢主要在于出行便捷度高，無論是自駕，還是公共交通，都十分方便。

不足體現(xiàn)在對面就是八一家俱城，周邊專業(yè)市場聚集，居住環(huán)境相對復(fù)雜。

項目規(guī)模較大，總占地約131.12畝，分為了三宗獨立的地塊，每個地塊都兼容了一定比例的商業(yè)。

▲復(fù)地崑玉錦城沙盤

首批次即將取證的是不臨成雙大道的地塊，產(chǎn)品均為2T2的小高層，戶型只有132平米三房和143平米四房兩種，預(yù)計采用清水交付。

132平米戶型：

▲復(fù)地崑玉錦城132平米戶型圖

該戶型為方廳設(shè)計，景觀陽臺面寬5.4米，采光通風(fēng)比較好。

進(jìn)門就是一個雙動線玄關(guān)，還做了一個儲物空間，可后期改造為換鞋凳或鞋柜等，既保障了私密度，也具備歸家儀式感。

L型廚房外連生活陽臺，還有較大的開窗面，實現(xiàn)了南北通透。

143平米戶型：

▲復(fù)地崑玉錦城143平米戶型圖

143平米戶型和132戶型格局類似，主要差別在于為橫廳3+1房設(shè)計，餐客廳采光面更大達(dá)到了7.2米。

據(jù)置業(yè)顧問透露，項目最低約270萬左右即可上車，320萬左右就能選擇一個較好樓層的143平米四房，總價上的優(yōu)勢可謂在4大項目中一騎絕塵，十分具有優(yōu)勢。

不過值得注意的是，復(fù)地集團(tuán)自去年開始，資金情況比較緊張，購房者選擇需要謹(jǐn)慎。

02

華潤錦官首著

戶型完勝，樓下公園且臨河

華潤錦官首著于本月3號取得了二批次的預(yù)售，推出了42套建面約143平米四房和186平米的頂躍，精裝單價約30000元/平米，算的上是武侯新城南區(qū)在售項目單價最低的項目了。

由于我們是本周三去的，當(dāng)時項目已經(jīng)開盤，原本以為這42套房源所剩無幾，主要是5樓以下，惠后總價約390-430萬不等。

從目前的劃區(qū)來看，華潤不在北二外劃片范圍。

但產(chǎn)品本身還是比較能打，具體來看：

占地22畝，容積率僅有2.0，由5棟11+1F、1T2戶的純板式洋房圍合而成，沒有商業(yè)占比，整個小區(qū)合計只有196戶。

▲華潤錦官首著總平圖

主力戶型為建面約143平米戶型，此外還有少量建面約186平方米的躍層產(chǎn)品。

143平米戶型:

▲華潤錦官首著143平米戶型圖

這是最近成都最火的戶型，雖然是1T2的配置，但它通過電梯雙向開門的設(shè)計，同樣實現(xiàn)了全明電梯前廳的配置。

并且通過LDKB一體化設(shè)計，打造出了一個約43平米的公共區(qū)域，尺度比肩大平層。

主臥開間3.8米也同樣優(yōu)秀，更亮眼的是主臥還配置有約3米長的獨立衣帽間。

在產(chǎn)品的純粹性上，華潤錦官首著的表現(xiàn)是最為優(yōu)秀的，且臨河臨公園，景觀資源豐富。

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▲ 華潤錦官首著樓下的鐵佛公園

可以說，華潤錦官首著的優(yōu)勢就是他的產(chǎn)品，但無法就讀北二外，則是他的硬傷。

03

保利錦城和頌

萬達(dá)對面，距北二外最近

保利錦城和頌，同樣于本月3號取得了二批次的預(yù)售，推出了91套，建面129-143平米房源。

雖然精裝單價已經(jīng)來到了32000元/平米，總價400-480萬，但總體銷售情況較好，僅剩余部分1-2樓以及頂樓的戶型。

按照現(xiàn)場置業(yè)顧問的說法，保利錦城和頌，將在4-5月份推出三批次，并且還會在二批次單價的基礎(chǔ)上上浮1000元左右。

該項目的熱銷，或許來自于它旁邊的北京第二外國語學(xué)校附屬小學(xué)。

售姐表示，保利錦城和頌是100%能夠就讀北二外，妥妥的學(xué)區(qū)房。

并且項目靠近武侯萬達(dá)和金隅瓏熙匯，生活購物十分方便。

▲金隅瓏熙匯，招商中

產(chǎn)品上，項目占地約40畝，規(guī)劃了9棟9-13F的洋房，純南北板式結(jié)構(gòu)。

主力戶型為1T2的129平米四房，和2T2的143平米四房兩種，從這個面積段的劃分上來說，保利錦城和頌相對更加偏初改。

129平米戶型：

▲保利錦城和頌129平米戶型圖

雖然該戶型是武侯新城南區(qū)，唯一一個無法實現(xiàn)電梯獨立入戶的戶型。但它的亮點還是比較多的。

首先，129平米做四房，并且是2T2設(shè)計，已經(jīng)很難。

同時，這個戶型還實現(xiàn)了約7.3米的客廳開間，可以說十分亮眼。

并且，它還擁有南北雙陽臺，功能上足夠全能。

143平米戶型：

▲保利錦城和頌143平米戶型圖

相較129平米戶型，保利錦城和頌的143平米戶型更能滿足改善需求。

全明電梯前廳，7.2開間大橫廳，主臥也實現(xiàn)了南北通透設(shè)計。

總體來說，保利錦城和頌的優(yōu)勢就在于，能以較低的總價，得到穩(wěn)定就讀北二外的學(xué)位。

在目前少量順銷的房源中，1樓建面117平米的特殊三房戶型，僅需360萬即可上車，較為適合學(xué)位需求強烈的購房者。

04

中鐵建西派城央

高端改善，門檻更高

我到西派城央當(dāng)天，項目剛剛?cè)∽C，首批次推出了95套建面143-178平米的房源，精裝單價約33000元/平米左右，總價430-700萬。

作為武侯新城南區(qū)起步門檻最高的項目，令人意外的是當(dāng)天前來咨詢的購房者還是非常多的，想找個置業(yè)顧問咨詢不容易。

目前，項目仍在收取誠意金排號中，據(jù)置業(yè)顧問透露，項目將于本周開盤，兩周后推出二批次。

參與首批次開發(fā)商自主搖號的購房者，可在二批次中優(yōu)先認(rèn)購，且優(yōu)惠較大，整體有約5個點的優(yōu)惠。

產(chǎn)品上，西派城央占地約58畝，容積率2.0，共規(guī)劃了13棟11-12F的2T2小高層，呈圍合陣列式排布。

▲西派城央總平圖

主力戶型為143平米和178平米，需要注意的是，與華潤錦官首著的少量頂躍不同，178平米為平層設(shè)計。

西派城央，定位也是武侯新城南區(qū)在售項目中最高的。

143平米戶型：

▲西派城央143平米B1戶型圖

西派城央143平米戶型共有3種，我們這里就只以B1戶型為例。

5.95米豎廳布局，雙陽臺設(shè)計，南北通透，動靜分區(qū)明顯。

L型動線廚房，有獨立的西餐操作臺。

主臥套房設(shè)計，開間約3.75米，帶步入式衣帽間，加上飄窗，整體空間比較闊綽。

178平米戶型：

▲西派城央178平米戶型圖

該戶型與143平米的B1戶型格局類似，除了各功能區(qū)尺度更大之外。主要的區(qū)別在于，玄關(guān)和多配置了一個套房，讓入戶更具儀式感，增加了玄關(guān)的收納空間，并優(yōu)化了衛(wèi)生間動線不合理的問題。

就目前來說，西派城央唯一不太確定的就是能否就讀北二外。

據(jù)2022年武侯區(qū)小學(xué)劃片，北二外成都附小的劃片范圍為：

1.三環(huán)路西一段以西南，武侯大道（武侯立交至聚福路路口）以東南，聚福路---華錦路以東北，成雙大道（川藏立交至華錦路口）以西北區(qū)域（不含華錦路98號、102號）。

2.原：高碑村2(三環(huán)外部分)、8、9組未換遷戶籍。

由于聚福路和華錦路并未聯(lián)通，所以中間有一大片空白的區(qū)域，而中國鐵建西派城央剛好就在這區(qū)域內(nèi)。

究竟能否就讀，需要以當(dāng)年官方劃片為準(zhǔn)。

最后，總結(jié)一下，雖然以上4大項目均定位改善，但還是略有差別。

復(fù)地崑玉錦城，周邊環(huán)境更嘈雜，但門檻更低，適合預(yù)算有限的剛改，搏一搏單車變摩托；

中國鐵建西派城央，則是區(qū)域內(nèi)定位最高的，主打高端改善，但能否就讀北二外目前仍不確定。

保利錦城和頌最大的優(yōu)勢就是北二外的學(xué)區(qū)，雖然起步門檻來到400萬，但匹配產(chǎn)品來看，還算控制合理，適合看重學(xué)區(qū)的購房者。

華潤錦官首著，在產(chǎn)品上則更加純粹，產(chǎn)品實力較強。

主打低密改善

南區(qū)、北區(qū)有所不同

再來看下武侯新城，近一年來城市界面和配套的變化。

武侯大道—武興路以南，南至成雙大道三環(huán)路，即是武侯新城南區(qū)，這里也是整個武侯新城樓市起步最早，被譽為成都“豪宅第三極”的板塊。

▲武侯新城分區(qū)位置示意圖

沿武侯大道下來，雖然因高架橋建設(shè)的原因，道路仍舊擁堵。

不過街道兩旁，全新的住宅、繁華的商業(yè)，以及穿插其中的鐵佛公園、簇錦公園等，讓人不得承認(rèn)，能被稱之為“豪宅第三極”的板塊，還是有點東西的。

▲龍湖星悅薈

整體來說，武侯新城幾乎所有的生活配套都在這里，武侯萬達(dá)、龍湖星悅薈、吾悅廣場、金隅瓏熙匯、雙鳳橋TOD山姆會員店（在建）和北二外、武侯外國語（新校區(qū)）、龍江路小學(xué)、石室佳興外國語以及西川實驗學(xué)校等優(yōu)質(zhì)城市資源，均在南區(qū)之內(nèi)。

▲武侯萬達(dá)

唯一比較尷尬的地方在于，南區(qū)共有5條地鐵線路，包括已開通的3/9/10號線，以及規(guī)劃中的29和33號線，但這5條地鐵的站點基本都分布在板塊邊緣的位置，距離集中居住區(qū)都不算近，軌道交通出行不算便捷。

▲ 武青南路站與正在修建的高架橋

向北穿過武侯大道，便是武侯新城北區(qū)。

在過去的兩年里，這里幾乎承包了整個板塊的新房供應(yīng)。

截至目前，武侯新城北區(qū)依舊存在配套缺失的情況，但經(jīng)過兩年的發(fā)展，斷頭路、鋼板路已幾乎不存在，干凈整潔的新房立面，讓城市界面得到了不少的提升。

▲武侯新城北區(qū)已交付項目

雖然北區(qū)目前的配套較少，但其教育資源，也足夠令人期待。

首先就是由川大附小領(lǐng)辦的武青西三路小學(xué)，即將于今年9月開始招生。

▲青西三路小學(xué)

另一個就是在建的武青西一路小學(xué)。根據(jù)武侯區(qū)教育局發(fā)布的信息來看，武青西一路小學(xué)、武青西三路小學(xué)將形成“一校兩區(qū)”辦學(xué)模式，實行一體化管理。

而在武青西三路小學(xué)西側(cè)，便是在建的武青西三路中學(xué)。該校占地約55畝，工程總投資高達(dá)6.3個億，建成后計劃開設(shè)48個班級，包括高中部24個班、初中部24個班，預(yù)計招生2400人。

整體來說，武侯新城南區(qū)和北區(qū)，都算是主城的低密居住板塊，但定位上南區(qū)比北區(qū)更加純粹，北區(qū)則依然以產(chǎn)業(yè)配套為主，且兩者都處于航線下方，北區(qū)受影響較大。

▲武侯新城位于航線下方，北區(qū)影響更大

武侯新城北

樾府獨木難支，亟待補倉

上面4個南區(qū)樓盤面積較大，價格較高，最后附送北區(qū)的彩蛋。

北區(qū)內(nèi)中南華宇君啟、鼎仁天越、聚億璽悅府已基本清盤，正榮潤錦府開發(fā)商暴雷，人居柏薈城、綠城桂語朝陽、以及德商石榴春和天驕等項目已僅剩下少量疊拼，總價基本都在500萬左右。

新盤方面，武侯資本3宗地塊和仁居薈2宗地塊仍未亮相，新房供應(yīng)可以說僅剩下武侯樾府一個項目，3月10日剛?cè)∽C，精裝單價2.3萬左右。

武侯樾府為白佛橋TOD一期配套住宅，占地約97畝，容積率僅1.5，共規(guī)劃了11棟13~16F的T2板式洋房和2棟16F的T5高層住宅，主力建面89-134平米。

▲武侯樾府鳥瞰圖

目前T5的小戶型產(chǎn)品已全部售罄，新批次已在周五取得預(yù)售，推出了11/12/13號樓，建面120和134平米，總價約260萬起。

120平米戶型：

▲武侯樾府120平米戶型圖

這個戶型與崑玉錦城132平米戶型比較類似，但它的客廳開間更大達(dá)到了5.6米。并且由于廚房外，設(shè)置有獨立餐廳，因此在沙發(fā)背后，就多出了一個開放式的多功能空間，后期可根據(jù)實際情況用作書房、兒童活動區(qū)等，戶型成長性較強。

134平米戶型：

▲武侯樾府134平米戶型圖

這個也是市面上比較常見的橫廳四房布局，四開間朝南，餐客廳的開間達(dá)7米。

最后，武侯新城的火爆，可以說是當(dāng)前的市場縮影。

在我們調(diào)查的部分樓盤，特別是主城優(yōu)質(zhì)地段，存在漲價、搶房的現(xiàn)象，畢竟在經(jīng)歷了一年多的放量，特別是二手房井噴后，市場的熱度在新房上也開始體現(xiàn)。

主筆：蔣升濤

編輯：小甜甜

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