400萬新房 上實(shí)海上菁英交付后房屋品質(zhì)、居住安全問題令業(yè)主擔(dān)憂

2021年8月，上實(shí)海上菁英曾因二期開盤疑似購房人插隊(duì)選房，導(dǎo)致50套房“離奇消失”，遭到相關(guān)部門處罰。近日，有上實(shí)海上菁英的業(yè)主對交付后的房屋品質(zhì)問題，及居住安全問題尋求幫助。

裝修細(xì)節(jié)問題多多

公開資料顯示，上實(shí)海上菁英由上實(shí)集團(tuán)旗下上實(shí)發(fā)展打造，位于寶山顧村板塊，臨近軌道交通7號線劉行站，是新顧城首個商品房樓盤。項(xiàng)目所在地塊由上實(shí)發(fā)展在2019年2月以總價28.2億元摘得，樓面價24000元/平方米，比同板塊地王央璽拿地價低了將近3萬/平方米。

因?yàn)橹鞔騽傂瑁挚拷罔F站，上實(shí)海上菁英2020年12月首開時千人到訪，2021年6月二期開盤時觸發(fā)積分，備案均價約為4.75萬元/㎡，總價400萬起，產(chǎn)品熱銷有一定利潤空間。

但是，上實(shí)回饋給業(yè)主的精裝房顯然沒有“以誠相待”。一期業(yè)主在預(yù)看房中發(fā)現(xiàn)，不同業(yè)主家有墻體傾斜、墻頂面乳膠漆不平整粗糙、地板松動不平、墻地磚破損空鼓、大理石窗臺門檻石淋浴房地面破損開裂等細(xì)節(jié)問題。二期業(yè)主在預(yù)看房中除了墻面不垂直、瓷磚空鼓問題外，還發(fā)現(xiàn)廚房門凈寬不足、地板色差嚴(yán)重且未打蠟等問題。

圖片來源：業(yè)主提供

圖片來源：業(yè)主提供

室外部分，據(jù)樓棟03/04室住戶反饋，由于入戶門、電梯廳與連廊皆為敞開式，遇到刮風(fēng)、下雨、下雪天氣會產(chǎn)生各類安全隱患，已發(fā)現(xiàn)/發(fā)生的情況包括但不限于：雨天地面濕滑、下雪天結(jié)冰、頂面粉飾面脫落砸到行人、地面積水倒灌至電梯、消防設(shè)施的玻璃門刮落、入戶門打開極其困難等。

圖片來源：業(yè)主提供

圖片來源：業(yè)主提供

圖片來源：業(yè)主提供

至于小區(qū)內(nèi)部，業(yè)主認(rèn)為景觀綠化未達(dá)標(biāo)，內(nèi)部道路與車庫未與開發(fā)商自持的公寓形成區(qū)域分離。多位業(yè)主認(rèn)為，這也是造成車位配比與宣傳資料不符的原因。來自業(yè)主提供的資料，銷售時宣傳的車位比是1:1.1，如今的車位比是1:0.84，自持公寓的住戶可以與業(yè)主共享車位。

還有業(yè)主發(fā)現(xiàn)前期購房宣傳和報備中，車庫均采用彩砂環(huán)氧地坪，實(shí)際交付卻為水泥地坪，多處坑洼、車位線敷衍、顏色暗淡、沒有做任何防塵處理，其品質(zhì)甚至不如部分動遷房，完全不符合商品房的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。對此，預(yù)看房時工作人員居然表示：“你們剛需用水泥，不是蠻好的嘛？

不止這些，據(jù)銷售合同，上實(shí)海上菁英原不得晚于2022年11月30日前保質(zhì)交付，但預(yù)看房期間工作人員多次表示延期交付，希望業(yè)主能夠理解開發(fā)商的難處。最終項(xiàng)目一期和二期于2022年12月26日交付。

目前，部分房屋細(xì)節(jié)問題在業(yè)主報修后已經(jīng)得到了解決，但有些還沒有。對于此前遺留下來的歷史問題以及交付后的現(xiàn)實(shí)問題，多名業(yè)主認(rèn)為，開發(fā)商總包、物業(yè)公司和負(fù)責(zé)裝修的團(tuán)隊(duì)互相“踢皮球”，沒有解決問題的態(tài)度。

業(yè)績下滑 子公司拖累

來自上實(shí)集團(tuán)官網(wǎng)信息，上實(shí)發(fā)展在上海除了寶山的上實(shí)海上菁英外，已開發(fā)的項(xiàng)目還有靜安的上實(shí)泰府名邸、青浦上實(shí)海上灣、嘉定上實(shí)海上公元，等待入市的項(xiàng)目則有位于臨港的上實(shí)望海、青浦的上實(shí)云端。

作為上海本地房企，上實(shí)集團(tuán)的上市平臺之一，上實(shí)發(fā)展一直保持著較小的規(guī)模，銷售額未破百億。財報數(shù)據(jù)顯示，2019年，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積約39.5萬平方米，簽約金額約78.9億元；2020年，公司簽約面積約22.92萬平方米，簽約金額約50億元；2021年，公司房地產(chǎn)銷售簽約面積約24萬平方米，簽約金額約62.52億元。

經(jīng)營業(yè)績方面，2019年，上實(shí)發(fā)展?fàn)I業(yè)收入約為88.66億元，同比增長2.33%；歸母凈利潤為7.82億元，同比增加18.93%。2020年，公司營業(yè)收入為80.49億元，同比減少9.21%；歸母凈利潤為8.18億元，同比增加4.59%。2021年，公司營業(yè)收入為102.69億元，同比增加37.74%；歸母凈利潤約為5.32億元，同比增加374.09%（受上實(shí)龍創(chuàng)智慧能源科技股份有限公司應(yīng)收帳款事件影響，2020年調(diào)整后歸母凈利潤約為1.12億元）。

到了2022年，上實(shí)發(fā)展的營收減少，虧損進(jìn)一步擴(kuò)大。2022年上半年，上實(shí)發(fā)展?fàn)I業(yè)收入約為13.82億元，同比減少63.98%；歸母凈利潤約為-9246.22萬元，同比減少-127.41%。2022年前三季度，上實(shí)發(fā)展?fàn)I業(yè)收入為20.22億元，同比減少55.86%；歸母凈利潤約為-1.13億元，同比減少129.91%。也就是說，不到一年的時間里，上實(shí)發(fā)展虧掉了1個億左右。

但上實(shí)發(fā)展在2023年1月31日發(fā)布的業(yè)績預(yù)減的預(yù)告中稱，經(jīng)上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司(以下簡稱“公司”)初步測算，預(yù)計2022年年度實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者凈利潤約為人民幣10,080到15,120萬元，較2021年度同期相比下降71.56%到81.04%。也就是說，上實(shí)發(fā)展不但在四季度把前面的虧空補(bǔ)了上來，居然還賺了1.5個億。

圍繞在上實(shí)發(fā)展周圍的，是子公司上實(shí)龍創(chuàng)智慧能源科技股份有限公司（以下簡稱“上實(shí)龍創(chuàng)”）“踩雷”所帶來的密集監(jiān)管。2022年1月11日，上實(shí)發(fā)展公告稱控股子公司上實(shí)龍創(chuàng)的應(yīng)收類款項(xiàng)存在部分不可回收風(fēng)險。公司收到上交所監(jiān)管工作函，根據(jù)要求就上實(shí)龍創(chuàng)應(yīng)收類賬款事項(xiàng)開展自查工作。截至2021年末，上實(shí)龍創(chuàng)未經(jīng)審計的應(yīng)收類款項(xiàng)合計約26.15億元，在其截至去年6月底的總資產(chǎn)的占比超過70%。

圖片來源：上交所

2022年5月9日，上實(shí)發(fā)展公告稱，經(jīng)初步查明，控股子公司上實(shí)龍創(chuàng)存在部分高級管理人員利用職務(wù)便利擅自實(shí)施了虛構(gòu)交易等違法違規(guī)行為，相關(guān)業(yè)務(wù)涉及的應(yīng)收類款項(xiàng)無法收回，導(dǎo)致上實(shí)龍創(chuàng)無法償還到期債務(wù)。

受該事件影響，2021年年報中，上會會計師事務(wù)所對上實(shí)發(fā)展出具了保留意見的審計報告，內(nèi)部控制審計報告意見類型則為帶強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)段的無保留意見。

根據(jù)會計差錯更正公告，上實(shí)發(fā)展對以前年度財報進(jìn)行了差錯更正和相應(yīng)的追溯調(diào)整。其中，累計調(diào)減2016-2020年度營業(yè)收入和歸屬于母公司的凈利潤17.04億元和11.18億元。

2022年12月28日，上實(shí)發(fā)展公告關(guān)于收到上海監(jiān)管局出具的《行政監(jiān)管措施決定書》的公告。經(jīng)查，公司存在以下三大問題：未及時披露重大事項(xiàng)；未及時披露訂立重大合同；虛增營業(yè)收入及營業(yè)利潤。

2023年1月17日，上實(shí)發(fā)展公告稱，收到證監(jiān)會的《立案告知書》，因公司涉嫌信息披露違法違規(guī)，證監(jiān)會決定對公司立案。

子公司踩雷，母公司受影響，項(xiàng)目業(yè)主維權(quán)，上實(shí)發(fā)展近期可謂是“雪上加霜”。