連跌18個(gè)月后二手房止跌上揚(yáng)，這波小陽(yáng)春能持續(xù)多久？

作者｜十一郎

來(lái)源｜地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）

3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2月份70城的商品房?jī)r(jià)格指數(shù)，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)在連續(xù)下跌18個(gè)月之后，止跌上揚(yáng)了。

2月份，從一線城市的回暖，到強(qiáng)二線城市的止跌，無(wú)論新房、二手房?jī)r(jià)格整體均止跌轉(zhuǎn)漲，這是市場(chǎng)進(jìn)一步修復(fù)的表現(xiàn)。

我們似乎看到了從去年底就不斷刺激樓市的政策利好，逐漸對(duì)冰封三年的樓市產(chǎn)生了作用。

不管怎么說(shuō)，2023年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有了一個(gè)良好開局。

按照以往的樓市走勢(shì)，往往是“高開低走”或者是“低開高走”。那么，2023年的這一波行情能持續(xù)多久呢？

01

DICHAN SHIYIYAN

2月樓市的暖意是業(yè)內(nèi)人士都能感受到的。

從近期各地的市場(chǎng)行情可以觀察到，一些城市二手房交易非常好，甚至反彈勢(shì)頭超過(guò)當(dāng)?shù)氐囊皇址拷灰仔星椤Ｆ涠紩?huì)對(duì)二手房的價(jià)格指數(shù)等產(chǎn)生積極的影響。

尤其是北京，二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了去年12月份疫情的“城市靜默期”和春節(jié)假期后，積壓的成交需求一下爆發(fā)，在2月份成交突破了1.5萬(wàn)套，

創(chuàng)造了七年來(lái)的最高成交記錄。

前幾天，北京某樓盤的操盤手告訴十一郎：

今年2月，是公司賣的最好的一個(gè)2月。

的確是有點(diǎn)“久旱逢甘露”的樣子。

從去年年底，北京到處流傳著遠(yuǎn)郊的房山要實(shí)施限購(gòu)不限貸的“因區(qū)失策”。新房和二手房加起來(lái)超過(guò)10萬(wàn)套的庫(kù)存量讓這個(gè)限購(gòu)最嚴(yán)的城市也準(zhǔn)備調(diào)整下姿態(tài)。

無(wú)論是房貸利率的極限下調(diào)，還是出臺(tái)的換房退稅，北京這座城市在經(jīng)歷三年疫情疊加樓市周期的嚴(yán)峻形勢(shì)下，

開始了“小心翼翼”地“大膽求證”。

說(shuō)小心翼翼是有原因的。“房住不炒”的大旗已經(jīng)立起來(lái)了，不能姿勢(shì)變化太大，否則前功盡棄。

說(shuō)“大膽求證”也是有道理的。開發(fā)商們的弦已經(jīng)卡到嗓子眼了。

政策的春風(fēng)在年后吹的人心里癢，忽如一夜春風(fēng)來(lái)，一線城市樓市全面復(fù)蘇，開發(fā)商喜報(bào)一個(gè)接著一個(gè)。北京國(guó)譽(yù)燕園周末賣了36套；朝陽(yáng)壹號(hào)一周賣了3.28億；橡樹灣二期周末賣了50多套；龍湖御湖境說(shuō)一期告急：要漲價(jià)2%。

2月份北京新房網(wǎng)簽的TOP1，最后成了：

房山的中駿·云景臺(tái)。

當(dāng)然，北京的火熱市場(chǎng)與今年春節(jié)假期是在1月份有很大關(guān)系，也與去年12月份北京樓市因新疫情政策導(dǎo)致房產(chǎn)交易大廳停止交易相關(guān)。

也許，我們對(duì)比過(guò)去三年12月份至2月份這三個(gè)月的數(shù)據(jù)，才能更清楚地看到如今的北京樓市表現(xiàn)處在什么樣的位置。

2020年12月~2021年2月 5萬(wàn)套
2021年12月~2022年2月 3.5萬(wàn)套
2022年12月~2023年2月 3萬(wàn)套

也就是說(shuō)，今年的北京樓市成交有所回暖，但整體上的熱度依然不如往年。

隨著這波積壓的需求快速釋放，3月的市場(chǎng)修復(fù)勢(shì)頭較2月有所放緩。但這也并不代表市場(chǎng)“熄火”，而是在向交易中樞修復(fù)過(guò)程中的正常振蕩。

02

DICHAN SHIYIYAN

北京的好形勢(shì)也帶動(dòng)了其他一線城市和強(qiáng)二線城市。

2月份，上海二手房成交了19280套，恢復(fù)到了去年7月以來(lái)的最高點(diǎn)；成都成交了19061套二手房，是城市二手房成交量的歷史新高；就連深圳也賣了2509套房子，創(chuàng)下了近18個(gè)月以來(lái)的新高。杭州二手房成交量突破7000套，甚至超過(guò)去年“5.17新政”后一個(gè)月的成交量。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月份房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅和同比漲幅數(shù)據(jù)看，二手房環(huán)比上漲的城市數(shù)量明顯增加。其中1月份上漲的城市為13個(gè)，而2月份則為40個(gè)。

由此可見，除了一線城市和強(qiáng)二線城市外，其他二三城市也開始蓄力回暖了。這就可以得出一個(gè)推論：這波回暖有動(dòng)力，可持續(xù)。

但此次的回暖與以往強(qiáng)刺激下的樓市反彈并不相同。

一線城市的“大膽求證”總是帶著緊箍咒。

1月31日，北京市印發(fā)了政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單，其中第232條說(shuō)，要完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施。有了一區(qū)一策的設(shè)計(jì)后，各區(qū)馬上行動(dòng)，一個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)政府隔幾天就會(huì)關(guān)心下各個(gè)項(xiàng)目，銷售目標(biāo)有沒(méi)有完成？

當(dāng)房山“認(rèn)房不認(rèn)貸”的傳聞在民間瘋傳兩個(gè)月之后，房山的銷售面得到了大大改善。

然鵝，2月份的一天，房山官方就出面辟謠——并未有放開認(rèn)房認(rèn)貸的說(shuō)法。

不僅是北京，深圳的“放松限購(gòu)”也是套著一層膜。

2月初，有媒體迫不及待地向深圳市提問(wèn)，將深圳樓市打入深淵的二手房指導(dǎo)價(jià)政策實(shí)施兩年，是否會(huì)有調(diào)整計(jì)劃。深圳住建局回應(yīng)說(shuō)，內(nèi)部已根據(jù)市場(chǎng)形式對(duì)參考價(jià)重新做了一版方案。

只是接著又跟了句：

調(diào)整時(shí)間沒(méi)有定下來(lái)，是否發(fā)布也不一定。

一線城市不起調(diào)，三四線城市再使勁也唱不出偉大的贊歌。

在這欲說(shuō)還休的市場(chǎng)行情下，此輪行情到底能持續(xù)多久呢？

03

DICHAN SHIYIYYAN

先來(lái)看政策面。

去年以來(lái)，出臺(tái)的各種金融政策、調(diào)控政策讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有了一絲喘息的機(jī)會(huì)，房企的融資得到一定意義上的改善，利率下降到了歷史低位，進(jìn)一步降低了購(gòu)房成本，這一波操作下來(lái)，人們的市場(chǎng)預(yù)期有所改善。

但是，是否還有力度更大的政策出臺(tái)呢？

當(dāng)北京辟謠房山放開認(rèn)房認(rèn)貸的時(shí)候，十一郎還堅(jiān)定地認(rèn)為，這又是一條“辟謠的，都會(huì)成真”的“小道消息”，但這次房山區(qū)政府并未按照套路來(lái)。

所以，政策頂是否已現(xiàn)？北京市場(chǎng)或者其他一線城市，是否已經(jīng)解渴？

一線城市的調(diào)控又陷入了一場(chǎng)微妙的博弈中。

但十一郎勸你，永遠(yuǎn)不要去賭政策頂是否到來(lái)，就像炒股票永遠(yuǎn)不要想著抄底一樣。對(duì)于真正想買房或者想換房的人來(lái)說(shuō)，政策都只是外因。

再來(lái)看消費(fèi)與全民經(jīng)濟(jì)。

三年疫情已經(jīng)改變了人們買房的邏輯和認(rèn)知，甚至改變了人們的消費(fèi)習(xí)慣。這輪行情成持續(xù)多久，更重要的是大家是否有信心，就業(yè)是否穩(wěn)定，收入是否持續(xù)。

買房不再是房地產(chǎn)一個(gè)市場(chǎng)的事，而是需要各個(gè)產(chǎn)業(yè)和需求來(lái)配合才能完成的。

當(dāng)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好，大家的收入可以持續(xù)增加，消費(fèi)信心再次回升，或許，這輪行情可以持續(xù)。

當(dāng)潮水褪去，最終考驗(yàn)的還是信心。