14億壞賬撥備 融創服務：2022年母公司的影響已是最大化

在過去一年中，地產行業發生巨變，物業行業也不可避免地受到影響。

3月20日，融創服務發布2022年年報。截至2022年12月31日止12個月，融創服務收入約為71.26億元，同比下降約9.8%；本公司擁有人應占虧損約為4.82億元，本公司擁有人核心凈利潤約為7.63億元，同比下降約45.6%。

上市兩年來，融創服務迎來經營業績首降。對于未來的發展，管理層仍然持有信心，融創服務行政總裁曹鴻玲表示“對于物業行業，我們理解還是一個相對安全，有增長空間的行業。”非業主增值服務收入下滑六成

據融創服務2022年財報內容，收入減少主要由于非業主增值服務收入的減少。

具體來看，截至2022年12月30日止12個月，融創服務物業管理服務收入約為53.65億元，同比增長18.2%；非業主增值服務收入約為10.52億元，同比下滑60.8%；社區生活服務收入約為5.61億元，同比增長10.5%；商業運營管理服務收入約為1.48億元，同比下滑15.9%。

至于非業主增值服務收入減少的原因，融創服務表示，主要是年內地產行業持續下行，集團基于市場化原則對該業務進行調整，導致相應板塊年收入顯著減少。

2022年，融創服務非業主增值服務中案場服務收入約為5.04億元，同比下滑約59.23%；咨詢及其他增值服務收入約為3.25億元，同比減少58.66%；其他收入約為2.23億元，同比縮減66.16%。

非業主增值服務的下滑對融創服務毛利造成了影響。截至2022年12月31日止年度，融創服務的毛利約為16.044億元，較同期減少約8.866億元，約35.6%，主要受年內非業主增值服務的毛利減少約人民幣8,899億元所致。剔除該部分影響，年內本集團的毛利與截至2021年12月31日止年度基本持平。毛利率方面，2022年，融創服務毛利率約為22.5%，較截至2021年12月31日止年度的約31.5%下降約9.0個百分點。

不止毛利，利潤方面，2022年度，融創服務本公司擁有人核心凈利潤約7.628億元，2021年該指標為14.018億元，本公司擁有人核心凈利潤的縮水同樣歸因于非業主增值服務業務規模的減小。

相比非業主增值服務收入的減少，融創服務其他業務收入“扳回一局”。報告期內，融創服務其他業務收入合計較去年同期增長約16.3%，占集團收入比重增加約19.3%至85.3%。

對此，融創服務解釋稱，主要系在管面積增加及社區生活服務能力提升。年報數據顯示，2022年12月31日，融創服務在管建筑面積約2.44億平方米，較2021年同期增長約13.4%。從物業管理服務收入明細來看，來源于母公司融創集團、其合營企業及聯營公司開發的物業在管面積約為1.54億平方米，同比增長約14.14%，收入約為35.62億元，同比增長約14.26；第三方物業在管面積約為8946.7萬平方米，同比增長約12.24%，收入約18.03億元，同比增長約26.89%。

社區生活服務方面，便民服務增長約17.19%至約2.81億元，空間運營服務增長約23.23%至1.46億元，美居服務增長約2.10%至7384.2萬元，房產經濟服務減少約22.215%至5959.1萬元。

關于社區生活服務和非業主增值服務未來的行動方針，融創服務首席財務官楊曼表示：“基于聚焦大戰略下，2023年要著重做好三個事情，第一是對于自營模式的再深化，第二是對于聯動機制要做好，第三是持續做好數科的進程。”

母公司對利潤影響約10億

不過，外界最關心的是母公司融創中國對融創服務的影響。

2022年3月融創中國宣布美元債展期，融創服務總市值從巔峰時期900億跌至100億以下，市場還有傳言稱融創中國將賣掉融創服務自救，最終因價格沒談攏而告終。

從財報上來看，母公司對融創服務的影響還是不容小覷的。

楊曼在業績發布會上表示，2022年公司對地產應收關聯方計提了約14億壞賬撥備，對利潤影響在10億左右，因此導致利潤呈虧損狀態。但伴隨著融創中國所面臨的各項問題化解，融創服務對存在問題的地產非業主增值服務進行調整等，楊曼認為，2022年母公司對于融創服務的影響應該已經是最大化了。

對于未來公司成長性的問題，楊曼表示公司未來三年會保持20%左右的復合增長速度，一方面來源于交付量，融創服務和融創中國已簽合約未交付達9000萬方，第三方拓展已簽合約未交付達6500萬方，預計2023年-2025年每年新增合約增速可達10%-15%；另一方面公司生活服務收入、管理效率的提升也能為收入帶來相應提高。

曹鴻玲則表示，母公司對融創服務的影響主要在外拓方面，在第三方項目投標競標過程中，業主會有顧慮和疑問，競爭對手也會放大母公司經營對融創服務自身經營的影響。

擺脫對母公司依賴不僅是融創服務，也是其他物業企業長久以來努力的方向，為此，物企的外拓策略就成為了重點。曹鴻玲表示，未來，融創服務將更加堅持、聚焦城市拓展戰略，嚴格把控項目獲取質量，持續強化服務力標簽。在她看來，2022年，整個行業也在回顧過往外拓項目的質量，由規模帶來的問題，2023年物業企業會去主動消化、淘汰或是調整。

“在2022年外拓市場的競爭上，我們也相信這個市場會更加理性。”曹鴻玲說。