再說一遍，“房子過剩”為什么是假象

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18萬套二手房到底多不多？

薩繆爾森說，鸚鵡學(xué)會“需求”和“供給”，也可以成為經(jīng)濟(jì)學(xué)家

二手房究竟多不多，還得從供需入手。

從貝殼網(wǎng)來看，目前成都掛牌二手房就有18.3萬套！

▲來源：貝殼網(wǎng)

按理說，這已是成都?xì)v史最高值。

供應(yīng)如此大，賣家應(yīng)該降價出逃才對。

但這周最大的新聞，卻是成都新房、二手同比漲幅雙雙位居全國第一。

具體為，二手房上漲9.2%，新房上漲8.6%。

為什么賣家在“瘋狂出逃”，下游房價卻在不斷上漲。

▲ 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局；成都購房指南丨制圖

新房、二手房，已14連漲！

如果說，果真“供大于求”，那么連續(xù)上漲只能解釋為，情緒使然，恐慌性買入。

沒有供需支持的“情緒上漲”，帶來的只會是“泡沫”。

我們有必要問，房子是否過剩？市場是否供大于求？

01

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)說，中國房地產(chǎn)最大的謎，就是數(shù)據(jù)之謎。

很難弄清，究竟有多少房子，所以老馬準(zhǔn)備退休后，一棟一棟去數(shù)。

雖然，房子數(shù)量很難做到精確，但還是有些數(shù)據(jù)仍可參考。

首先是，需求方。

人越多，房子需求就越多，大家都知道要選“人口流入城市”，也就是這個的原因。

這輪成都房價上漲，用人民日報旗下“證券時報”的分析來講，人口紅利主要原因。

四川省統(tǒng)計局，2021年末成都市常住人口為2119.2萬人，成為全國第四個常住人口超過2000萬的超大城市。與2011年相比，成都常住人口暴增712萬，超過了深圳和廣州，增量位居全國第一。

▲來源：網(wǎng)絡(luò)

過去十年，成都新增712萬人，平均每戶2.49人（七普數(shù)據(jù)），10年新增了286萬戶。

我們暫且不說原有居民的換房需求，就這10年286萬新增成都家庭，大概需要286萬套房，這沒問題吧。

需求大概明白了，接下來，看供應(yīng)。

02

供應(yīng)怎么看呢？

一是，過去10年成都新建了多少房。二是，過去10年成都成交了多少房。

首先，過去10年成都新建了多少房。

最靠譜的數(shù)據(jù)，是每年的《成都統(tǒng)計年鑒》。

▲來源：成都統(tǒng)計年鑒

因為每年的年鑒只顯示最近五年，所以上圖是2017-2021年數(shù)據(jù)。

我們把2011-2020年數(shù)據(jù)匯總，成都住宅竣工面積一共1.2億平米。

1.2億平米，大約只能帶來100萬套住房。

過去10年，竣工100萬套，新增了286萬戶，明顯不夠住啊。

接著看，成都過去10年成交了多少房子呢？

從成都統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，2011-2020這十年，成都一共賣出2.6億萬平米住宅。

▲ 數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計局；成都購房指南丨制圖

為什么銷售面積比竣工面積多1.4億平米？

很奇怪是吧。

這只能說明有些房子賣出去了，但是沒有竣工。

比如，有些樓盤賣出去，業(yè)主也在按揭，但爛尾了，沒有竣工。這類房子在統(tǒng)計數(shù)據(jù)的銷售面積里面，但不在竣工面積里面。

03

從銷售到竣工，有延遲，一般來說期房交房時間是2年。

我們就打算，這些房子未來都能竣工交付，能解決多少住房問題呢？

上面說了，過去10年一共賣了2.6億平米住宅，能造出多少套房子呢。

最近幾年戶均面積都很大，去年大約是124平米，再往前幾年，戶均都超120平米。

保守一些，以戶均115平米來計算，過去10年大約新建226萬套住房。

過去10年，成都新增家庭286萬戶，總體來看還是“供應(yīng)偏緊”。

▲成都某樓盤售樓部

有人說，還有單位房、保障房、安置房、人才房等各種渠道房源，進(jìn)入市場。

但這些房源，并非主流，而大部分人才房已經(jīng)算入銷售面積里面，所以這部分對市場影響有限。

04

上面把新房供需梳理完，結(jié)論是“供應(yīng)偏緊”。

有人會說，18萬套天量二手房才能真實反應(yīng)市場，說明市場供大于求。

那接下來，我們就說說貝殼網(wǎng)掛牌的這18萬套二手房。

首先，18萬套多不多？

多不多的標(biāo)準(zhǔn)，還得看市場消化能力。

去年，大家都知道，市場特別困難的情況下，成都二手房賣了15.1萬套，創(chuàng)了記錄。

今年呢，二手房成交持續(xù)活躍，2月份1.9萬套，創(chuàng)下單月新高。

▲ 來源：成都購房通

按照2月份1.9萬套的銷量來看，18萬套，也就9個月的去化時間。

按照這個速度，去化周期是偏緊的。

如果用去年15.1萬套的銷售速度計算，去化周期大約是14個月。

參考去年數(shù)據(jù)，結(jié)合當(dāng)前形勢，18萬套1年的去化周期是比較靠譜的。

在行業(yè)內(nèi)，1年的去化周期是一條健康線。

18萬套雖然多，但是只要去化快，也就不多了。

05

18萬套，是整個大成都的總盤子，算下來去化周期為1年，總體平衡。

但這種總體平衡，結(jié)構(gòu)上，分布上又是不均衡的。

▲成都某樓盤樣板間

好比全國人均住房面積40平米，小縣城供應(yīng)大，一二線城市普遍不夠。

板塊之間的不均衡，產(chǎn)品之間的差異化，在成都普遍問題。

我們的城市規(guī)劃、產(chǎn)品迭代等原因，10年前的房子，已經(jīng)很落后，更別說20年以上老房子。

所以，既要看到總量，更要看到結(jié)構(gòu)。

18萬套掛牌的二手房里面，10年內(nèi)的新房很少，只有4.2萬套。

▲圖源：貝殼

如果還要在新一些的次新房，房齡5年內(nèi)的，只有4711套。

▲圖源：貝殼

次新房在市場上，是很搶手的，畢竟供應(yīng)數(shù)量特別少，需求的人有很多。

06

除了房齡的分化，地段上的差別，體現(xiàn)出更大分化。

地段的分化，和城市之間的分化一個道理。

偏遠(yuǎn)的縣城，修再多的樓，也不能解北上廣深的渴。

成都主城的供應(yīng)有多稀缺。

我們以房齡10年以內(nèi)的二手房為標(biāo)準(zhǔn)來看。

▲圖源：貝殼

錦江2335套；青羊1941套；武侯1308套；成華3559套；金牛1517套。

5城區(qū)，一共是10660套。

前面說了，成都10年以內(nèi)二手房一共4.2萬套。

算下來，全成都10年內(nèi)房源，5主城占比只有25%。

18萬套雖然多，但是結(jié)構(gòu)性的短缺，也是一直以來比較突出的問題。

07

賣房的朋友，會覺得房子不好賣，買房子的人又覺得不好買。

為什么？

大多數(shù)人賣的是老房子，這部分房供應(yīng)量大，18萬套里面10年房齡以上房源占77%。

供應(yīng)大、競爭大，所以難賣。

▲成都某樓盤沙盤

買房子的人，大多數(shù)是沖著次新房，好地段、好學(xué)區(qū)去的，這部分房子，供應(yīng)少、稀缺。

5城區(qū)，房齡10年內(nèi)房源才1萬套，只占18萬套的5%。

所以，供需既要看大盤，更要看結(jié)構(gòu)。

既要看到18萬掛牌的基數(shù)，也要看到，優(yōu)質(zhì)房源的稀缺。

理解這一點 ，就能明白“房子是否真的過剩”。

未來，房子既是“白菜價”，也是“奢侈品”，取決于你是 手握什么樣的房子。

主筆：蔣升濤

編輯：小甜甜

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