半年賣20萬套，一半海水一半火焰

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又到了，半年總結時間。

從數據上來看，上半年成都市場成交20萬套，可以說是非常好的成績。

標題黨一點，甚至可以說是“有史以來”最好的半年。

▲來源成都購房通

要知道，去年成都全年的銷售總量是26.6萬套，不出意外，再過兩個月，就能達到去年全年水平。

但是，在“歷史最好”成績面前，卻是整個行業的焦慮。

“賣房子不好賣”的感嘆并沒有減少，這又是為什么？

01

從數據上來看，上半年的確不錯，放眼全國數一數二。

一共有20萬套成交。

不過，仔細來看，這20萬套里面，新房成交8.1萬套，二手房成交11.9萬套。

大家知道，去年成都二手房“爆炸性”反彈，一年成交了15.1萬套，已經接近老大上海15.6萬套的量。

▲來源網絡

從公開數據來看，上海今年上半年成交9.5萬套，位居一線城市之首。

所以，成都二手11.9萬套，實際上已經超越上海，位居全國第一。

二手房的高度活躍，說明成都的人口優勢，帶來的住房需求，仍然是房地產最根本的基礎，房地產仍然是一個龐大的市場。

成都市場的火爆，底色仍然是“二手房”！

02

這里可以看到，今年上半年，成都二手房繼續鞏固了自己“超越”新房的地位。

未來，成都新房想要反超二手，恐怕是沒有機會了。

城市化發展到中后期，二手房成交量超過新房，是必然的趨勢，成都自然也一樣。

那么，新房市場呢？

上半年成交8.1萬套，這是一個還算行，但很難說出彩的成績。

▲成都高新區某售樓部

對比下，去年上半年同期7.5萬套，同比只增長0.6萬套，并不明顯。

都知道，去年還處于口罩事件，時不時封控的狀態，時隔一年0.6萬套的增長，并不算多。

并且，不少售樓部反饋，上半年不少成交，是去年封控狀態下壓抑的需求釋放。

明顯的表現就是，二三四月份成交非常活躍，五六月份開始有所回落。

這就是為什么，感覺市場很熱鬧，最終體現到業績上，反響平平的原因。

03

這輪洗牌之后，市場的分化越來越明顯。

成都市場，中心城區越來越強，郊區越來越弱。

一句話，強者恒強。

▲中心城區劃分

從數據上看，中心城區的新房占據了80%的成交套數，中心城區二手房則占據了85%。

符合二八定律。

并且，中心城區的新房成交套均面積已經來到了138平米，面積大，單價高，總價貴。

所以要在中心城區買新房，對于剛需來說非常不容易。

▲成都新房已經17連漲

新房和二手房的分化也在加劇。

新房成交平均套均面積131平米，二手房只有95平米。

可以說，真正的剛需，只能轉戰到二手房市場才能找到“適合的房源”。

5+2城區200萬以內，選新房非常困難。龍泉、雙流等二圈層選150萬以內新房，也不容易。

04

根據中原地產的數據，去年全年，錦江區銷售均價還是29265元/平米，今年上半年已經突破均價3萬/平米大關。

東大街、白鷺灣、三圣鄉崛起，誕生了錦江金茂府、建發天府養云、錦江九章、以及華潤錦江悅府等高改項目，三圣鄉則有錦江上院、錦江賦等豪宅樓盤。

從今年上半年銷售情況來看，錦江區的均價已經成為主城第一。

同樣，青羊、金牛、成華、武侯仍然主打改善和深改。加上大量出貨的高新新川，主城新盤已經全面接近3萬水平線。

前面我們說了，中心城區的新房套均面積138平米。

▲成都主城某售樓部

138的套均面積，乘以3萬的均價，主城買房單套平均在400萬左右。

當然，這里說的是均價，既有200多萬的，也有上千萬的。

土拍的情況來看，開發商對未來主城破3萬，也非常有信心。比如，華潤金融城三期地塊，最高清水限價已經達到3.6萬。

05

剪刀差網紅盤的消失，也成為更多人選擇二手房的原因。

從上半年來看，除了中州錦城湖岸，引發了一波打新搶購熱潮，其余網紅盤并沒有掀起太多波浪。

特別是前幾年剛需寄予厚望的“川發天府上城”，最新開盤單價達到了2-2.5萬，報名雖然熔斷，但從公開消息來看，去化僅僅只有三分之一。

川發也反映了網紅盤現狀——沒有剪刀差！

今年還可期待的網紅盤，已寥寥無幾，新鴻基悅城、成功紅樹林、南陽御龍府、朗詩熙華府，還可等待。

而嘉悅匯據了解，開盤價預計在2.8萬，也不再有剪刀差。

06

下半年最值得期待和關注的是高新區。

特別是大源，在長期供不應求的情況下，大源下半年，將迎來階段性供應高峰。

今年唯一搶到個位數中簽的中州就在大源，并且價格還在600萬級以上，大源的購買力還是非常強。

▲高新區大源城投項目現場

交投、城投、高投、中鐵建、遠達，紛紛殺入大源西，預計下半年將上市供應。高新區最優質的板塊，加上幾大房企的共同發力，將成為下半年市場的熱點。

華潤拿下的金三地塊，按照華潤速度，很可能下半年面市，高新區仍然是焦點。

至于，爭議頗多的天府新區。

買天新一定要注意邊界，在天府大道兩側的板塊，最為安全，比如麓湖湖區、麓湖公園區、天西、天東、興隆湖。另外，兩側外擴板塊，如錦江生態帶、麓山板塊、法務區價格合適，仍然有一定價值。

其余板塊，則需要謹慎。

在市場并不樂觀的行情下，開發商將越來越卷產品，今年看到的好產品，比過去限價時期，要好太多。

對于希望改善，特別是深改的客戶，有更多好盤可選，未嘗不是一件好事。

接下來，隨著更多好產品涌現，升級換代，改善居住，仍然是新房市場的“主旋律”。

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