這么多法拍房，是怎么來的？

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法拍撿漏已經成為買房的常見渠道，那么法拍房究竟有多少？這些法拍房怎么來的？

緯房研究院、國信達數據、中國城市經濟學會房地產專業委員會聯合公布的《2023年1-6月全國司法拍賣房產情況分析報告》顯示:

上半年全國法拍房掛拍量高達240636套，比去年同期增長19.79%，其中住宅掛拍量達到145200套。

對于頗為關注的住宅來說，14.5萬套的掛牌量什么概念,要知道去年法拍住宅掛牌才10.7萬套，一年時間同比上漲了35.59%。

▲ 上半年全國法拍住宅掛牌量（緯房研究院等）

從數據可以看出，現在法拍的房子的確是越來越多。

那么，法拍房究竟從哪些渠道而來？

01

有人會說，法拍房很簡單，顯然付不起月供，斷供后銀行收回，走向法拍。

這種說法對，但不是法拍房的全部。

從不少法拍機構房源來看，個人斷供是法拍房來源之一。

再詳細來說，又要分為兩種情況。

第一種情況是原業主正常按揭貸款買房，但是呢，月供比較高，可能月收入1萬，月供都要8千。這樣的操作想必大家都很熟悉，背上房貸“喘不過氣”的感受不少人都曾有過。

其實，按規則來說，這么高的“杠桿”是不允許的。

為什么能做到這么高杠桿呢？

比如，按揭時銀行會要求收入達到月供的2.5倍，至少也是要2倍。那么，8千的月供，收入至少要有1.6萬。

但是大家都知道，很多人流水達不到，但是過去有很多辦法可以讓流水滿足銀行需求。

特別是“小貸公司”可提供各種材料、證明，以規避銀行要求，銀行樂于房貸業務的收益，也不會查太嚴。

收入到達月供2倍的要求，在過去許多年，這樣的要求有些形同虛設。對居民買房“杠桿”的監管，沒有完全起到防范風險的作用。

這和KFS的現金流斷裂類似，都是高杠桿帶來的高風險。在房價上漲的年代，高杠桿帶來的是高收益，當然很爽。

但是，一旦房價下跌，或者不漲，壓力自然就來了。

加上收入減少，甚至失業，斷供就再所難免。

部分“杠桿”較高的炒房客，其實在早幾年“深房理”出問題時，已經暴露出巨大的風險。

這部分人，首付甚至都是借的，甚至是高利率“過橋資金”，想要“短抄”后出手，結果卻砸在手里成了“接盤俠”，損失慘重。

02

個人斷供還有一種情況，就是做抵押貸款。

大家都知道，貸款必須要有抵押物，信用貸款雖然不要抵押，但是能貸到的資金很有限。

貸款中最值錢的抵押物，還是房子。

截至2022年底，中國銀保監會數據顯示，全國銀行業對中小企業的貸款余額約為41.2萬億元人民幣。

企業經營貸，可以用廠房、知識產權等抵押，但是我們所常見的中小企業貸款，以房產為抵押的不少，這也是銀行最喜歡的“抵押物”。

所以，41.2萬億的中小企業貸里面，多少是房產抵押雖然不清楚，但是占比肯定不低。

中小企業主用“住宅”做抵押物還有個好處，利息低。

道理很簡單，住宅做抵押對于銀行來說，保障高、不容易成呆壞賬，所以利率就可以低一些。

說到底，風險和收益仍成正比。

03

第三種法拍房則是主動斷貸。

這種比較少，主要目的是“規避限售”。

過去幾年網紅盤比較多，比如有個別盤，剪刀差到達“上萬”，導致的結果就是“打新”成風。

早年不少網紅盤，幾萬人搖，3倍熔斷新規后，拼的就是剛需順位和社保。

沒有高社保怎么辦？

找人合伙，或者“花錢買資格”。

這就形成了一種怪象，有些網紅盤剛到手一年，還沒有交房就有斷供的法拍房出現在市場。

這種情況的產生，不排除買家為了早日出手，采用主動斷供法拍的方式，規避限售。

不過，隨著網紅盤減少，以及“剪刀差”消失，“借名買房”斷供出手的套路已經行不通。

特別提醒的是，“借名買房”存在巨大風險，一不小心“賠了夫人又折兵”。

04

第四種則是開發商自身陷入債務泥潭，樓盤尚未售出的房源走上“拍賣臺”。

這種情況如今并“不罕見”。

特別是不少暴雷房企，面臨各種債務壓力，在現金流斷裂后，銀行也會相應查封其資產，經過一系列流程后，這些房源也會走向“拍賣”。

在成都，典型的列子是李嘉誠旗下公司早年開發的南城都匯，如今名叫“山河玖璋”，一共3000余套進入拍賣“倒計時”。

▲ 山河玖璋房源陸續走向法拍

以及同樣是成都高新區，當年的紅盤“大鼎世紀國際”近100套房源陸續進入“法拍”。

開發商旗下的法拍房有幾個特點。

第一，體量大。

因為開發商一般是把整個樓盤抵押給銀行，所以一旦法拍，體量就很大，山河玖璋3000余套一旦進入市場，就要占據成都整個市場的1/3還多，對市場的影響還是挺大的。

第二，一般沒有分戶產權。

開發商手上拿出來法拍，就意味著還沒有銷售，這類房產往往還沒有辦理分戶產權，甚至大產權都不一定有。

這類房產的風險相比個人房源還可能更大，需要在拍賣時特別注意。

比如“大鼎世紀國際”雖然二拍價格已經來到1.2萬，在高新區南三環，絕對算是地板價，但還是鮮有人出手。

▲ 大鼎世紀國際1.2萬單價，無人問津

原因就在于，沒有“分戶產權”。

在開發商本身陷入債務泥潭的情況下，未來的維修基金誰來交，消防一系列的驗收誰來出錢，都是令人頭痛的問題。

05

那么，法拍房能撿漏嗎？

我們的建議是，法拍房存在不少不確定性，而且撿漏本就很難。一套法拍房，如果價格太低，勢必就會成為香餑餑，往往在競拍中會舉出“高價”。

所以，法拍房很難撿漏，你能看見的漏，難道別人就看不到？

法拍房和買二手一樣，重點看是否適合自己需求。

當然，法拍房因為存在不確定性，比如拖欠水電物業費等，一般比二手房價格要低。

比如，最近有一套成都高新區商業房源拍房，100多萬的價格雖然比同類房源低，但物業水電氣欠費達到上百萬，加總之后成本并不低。

從全國今年上半年住宅類法拍房來看，成交量普遍不高，掛牌14.5萬套，成交僅5萬套，成交率35%。

買家對法拍房仍然心存畏懼。

▲ 上半年各城市法拍住宅掛牌量（緯房研究院等）

具體來看，成都法拍房以8372套位居第一。但成交量也只有3095套，成交率為36.97%。

從價格來看，成交均價為1.3萬/平米，平均折價為7.6折。這個折扣是相比“評估價”。

需要注意的是，評估機構給出的評估價雖然有科學依據，但是市場千變萬化，而評估價又要考慮到債權人和債務人的建議。

所以，實踐中評估價一般都會高于市場價，不少房產都會在二拍，甚至變賣階段成交，也是這個原因。

最后，對于普通購房者，特別是小白，最好不要輕易選擇法拍房。即使參拍法拍房，也要注意資格和門檻，以及欠費、騰退等一系列問題。

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