鷺灣1號，為什么不做“豪宅”？

▲ 鷺灣1號售樓部

鷺灣 1 號，曾被寄予很高期望，甚至不少人認為它將是“白鷺灣頭牌”。

從亮相來看，戶型一共兩個面積段 （除底躍） ：140㎡套四，和180㎡套四。

一共216套， 140㎡戶型150套，占比69%。

178㎡戶型30套，占比13.8%， 其余為底躍。

對于1.5容積率的優質地塊，做140平米為主力戶型的產品，就面積段來看，算是取其“下限”。

▲ 戶型面積布局

在不少人心目中，“鷺灣1號”對標的甚至應該是“深圳灣1號”，產品卻令人意外。

有網友評價，好比引入的是清北苗子，結果卻剛好上二本線。

那么，“鷺灣1號”為什么不做豪宅？

01

首先，敲黑板！

“鷺灣1號”的開發商和“深圳灣1號”并非一家，“鷺灣1號”開發商也從沒這樣宣傳。

只是有不少購房者單方面認為，深圳灣1號的締造者是“鷺灣1號”的開發商，這是“一廂情愿”。

那么，“白鷺灣1號”開發商是誰？

深圳城市建設開發集團，簡稱“深城建”，看名字就明白這是深圳“平臺公司”。

▲ 深城建官網

你可能還聽說過“深投控”，它又是誰？

“深投控”和錦江區，以及成都產業集團共同打造了“白鷺灣科技生態園”。

那么，“深城建”和“深投控”是什么關系？

股權穿透可以看到，“深城建”和“深投控”最終實控人均為“深圳國資委”。

▲ 股權穿透

“深城建”是“深投控”旗下具體操盤的“城市綜合開發運營商?！?/p>

在白鷺灣的開發中，“深投控”負責“科技生態園”打造，產業規劃、引入、運營……畢竟有過“深圳灣”這樣的案例。

▲ 來源網絡

“深城建”則是“鷺灣1號”房地產項目開發商。

所以， “深投控”打造了“深圳灣”，但“深圳灣1號”并不是它，也不是“深城建”的作品。

02

“深圳灣1號”開發商又是誰？

上海有湯臣一品，深圳有深圳灣1號，都是國內豪宅標桿。

要問“深圳灣1號”有什么特別，那就是“特別貴”！

▲ 深圳灣1號拍出1億天價

就在上個月， 深圳灣 1 號T5棟 一套豪宅 成功拍賣 。

房源建面約433㎡，起拍價8230萬，在經過80輪競價，最終以1.139億成交，折合單價約25.7萬/㎡，此外還要加上400萬左右稅費！

深圳灣1號開發商為“鵬瑞集團”。

鵬瑞集團的老板是徐航，他控股99.8%公司股份。鵬瑞集團開發的項目不多，深圳灣1號，是代表作。

▲ 深圳灣1號

徐航的經歷可以用傳奇來形容，17歲考入清華大學計算機系，清華電機系生物醫學工程碩士畢業。

早年，他和李西廷、成明和等人聯合創立邁瑞醫療。邁瑞醫療2006年成功上市紐交所，徐航身價29億元，被稱為“中國呼吸機一哥”。

深圳灣 1 號 2008 年拿地，號稱設計費 3.5 億， 2013 年首開價格達到驚人的 17 萬 / ㎡。

“鷺灣1號”開發商“深城建”則是首次進入成都。

“深城建”過往開發項目，主要在以深圳為主，城市更新、安置房、保障房涉獵較多。

其次以深圳為核心的“大灣區”也有所發展。

▲ 深城建“經典樓盤”作品

“深城建”官網展示的“經典樓盤”，你要是聽聞過其中一個，那必定是資深中的資深。

03

再來看“鷺灣1號”這塊地，為什么不做“豪宅”？

先說答案，那就是“限價”之下，發揮空間有限。

白鷺灣F4，拿地時間都在2021年底，容積率均為1.5，限高20米，意味著6層為上限。

請注意，白 鷺灣F4，清水銷售限價都是2.74萬/㎡。

▲ 白鷺灣F4均為清水限價2.74萬/㎡

看下F4“樓面價”：錦江 九章1.61萬/㎡，建發天府養云1.55萬/㎡，錦江金茂府1.63萬/㎡，鷺灣1號1.62萬/㎡ 。

鷺灣1號，房地差1.12萬/㎡。

如果問，1.12萬/㎡的價差夠不夠？ 當然夠，問題是誰又不想多掙錢呢？

KFS要提升利潤，無非兩個手段：一是提高售價，二是壓縮成本。

先來看，鷺灣1號如何提升售價。

答案很簡單，挖地下室。

過去幾年限價之下，挖地下室很普遍。只是 鷺灣 1 號挖得有點狠，下挖了兩層。

▲ 底躍下挖兩層后，面積大幅提升

地下室可以拉低均價，以達到限價要求，“鷺灣1號”標準層實際價格：

140㎡戶型3.4萬/㎡左右，180㎡戶型3.6萬/㎡左右。

▲ 鷺灣1號修建中

其次，控制成本。

鷺灣1號這樣1.5低容的地塊有很多選擇，比如做180㎡甚至200㎡以上“豪宅”。

F4中的其余三個，對面“錦江金茂府”，標準層為225㎡、185㎡、165㎡； 錦江九章和天府養云也以疊拼形態大戶型為主。

140㎡為主力戶型的“鷺灣1號”只能算是“初改”，也是F4里面“下限”。

做豪宅，意味著更高成本，選擇“初改”，成本更可控。

▲ 鷺灣1號示范區開放

“銷售價格”會決定一個樓盤做什么產品。

今年雍景 （四川省港投旗下平臺） 在白鷺灣幸運抽中約100畝地塊，容積率同樣為1.5，樓面價1.86萬/㎡，但清水限價卻達到3.4萬/㎡。

房地差達到近1.6萬/㎡，被認為有可能打造錦江區的頂豪，拭目以待。

04

再看“鷺灣1號”產品。

1.5容積率，全板式1T2洋房。

遺憾的是， 入戶并非市場上新一代“私梯入戶”，私密性、尊貴感、實用性打折扣。

戶型方面，也頗令人意外，140㎡戶型只有150套，卻做了四種。畢竟，主流房企戶型都在朝“簡約”方向進化。

140㎡戶型一：

▲ 140㎡戶型一

中規中矩，優點是客廳陽臺與臥室打通，長度達到10米。并且，擁有雙陽臺，實得面積得到提升。

缺點比較明顯，生活陽臺并未連接廚房，需要從次臥進出，不方便。

其次，有一間次臥開間僅2.7米，面積只有8.6㎡。

140㎡戶型二：

▲ 140㎡戶型二

豎廳設計，優勢仍然是雙陽臺，客廳陽臺為6.8米，雖不算出色，但是生活陽臺也有4.6米，這就比較難得了。

缺點仍然是有一間次臥的開間只有2.7米。

由于是豎廳，南向采光面只有10.4米，比橫廳戶型少了約3.6米。

140㎡戶型三：

▲ 140㎡戶型三

豎廳設計，優勢仍然是雙陽臺，客廳陽臺連接兩個臥室，長度達到約9.9米。

生活陽臺連接廚房餐廳，長度2.7米。

缺點仍然是有間次臥開間2.7米，后期可以包裹進陽臺，增加臥室面積。

140㎡戶型四：

▲ 140㎡戶型四

異形戶型，位于地塊邊戶。

從設計圖來看，該戶型朝南為山墻面，朝南應該只有淋浴房有小窗戶。

主要采光面為朝西或朝東，三間臥室朝北，采光不足。

180㎡戶型有兩個戶型。

180戶型一：

▲ 180㎡戶型一

優點仍然是雙陽臺，客廳陽臺達到11.7米，南向采光面16.2米，四開間朝南。

生活陽臺約5.4米，同類產品中算較為出色。

總體來說，該戶型算是鷺灣1號最值得下手的戶型，當然價格也是最高。

要說缺點，唯一是老人套房，最好放在入戶臥室處，這樣更能兼顧各自生活習慣。

180戶型二：

▲ 180㎡戶型二

該戶型和上一款基本類似，均為方廳設計，客廳開間也同為5.5米。

唯一不同在于入戶臥室朝北，上一個戶型朝南。

因此，該戶型整體南向采光面更小。

不過，周末陪同幾位KFS朋友參觀時，只開放有140㎡橫廳樣板間，其余戶型均未對外開放。

05

“鷺灣1號”雖然有不少遺憾，但是亮相之后，人氣挺高，銷售方面預計會比較順利。

▲ 周末排隊參觀樣板間

總體來看，“鷺灣1號”定位“初改”，180㎡算是再改，但是7成主力戶型定在140㎡，說明KFS不太有信心做更高能級的產品。

當然，這也可能是“限價”的原因。

這種情況，對于購房者也是兩難。

“限價”過低，KFS算不過賬，不愿意投入成本做產品；價格太高，產品是好了，但需要有“鈔能力”。

總之，目前“鷺灣1號”就是這樣的情況：產品定位“初改”。

相信這也是KFS，反復評估、權衡利弊之后的方案。

同時，從入戶設計，戶型布局來看，“深城建”作為平臺公司，距離第一梯隊的龍湖、中海、華潤、萬科、建發、中鐵建等，在產品上還是有差距。

未來交付環節，對首次在蓉打造項目的“深城建”仍是考驗，作為公司一號作品，希望交付上能有好的表現。

※聲明

本公眾號刊載此文出于傳遞更多信息之目的，文中部分圖片來源于網絡，如有侵權請聯系小編進行刪除。

文章由《成都購房指南》團隊原創，請勿擅自轉載、復制、抄襲。若需轉載，請聯系后臺編輯，授權方可進行轉載，違者將追究相關法律責任。