月考來了！新政過后的廣州樓市，答卷能打幾分？

新政月考來了，距離“920”新政滿打滿算也夠一個月了。

還記得新政出來那一周，業內句句不離新政的好，恰逢國慶黃金周的來臨，市場一片向好。

如今政策已滿月，市場熱度亦逐步回落，那么實際市場反饋如何？具體的市場情況，我們一起來看看~

01

先漲后跌，新政后勁不足

先說積極的一面，新政出來后的半個月內，市場是真的火，各售樓部的到訪和成交量是騙不了人的。

據中指院數據，廣州第39至第42周（9月18日-10月15日），新房成交了6600套，環比大漲61%，相比于7月（4512套）和8月（4529套）單月的成交多了2000+套，上漲約45%。

其中，主城區成交量達到3915套，占全市60%，比一直以量占優的郊區超出1230套之多。

根據合富輝煌監測的重點樓盤數據，新政后周均來訪量相較之前大幅增加了約六成，成交金額更是較新政前翻了一番。

發現了嗎，解除限購之后，涌入主城的買房人更多了，這也是我之前一直說的市場分化，新政之后這種情況將會更加明顯。

但新政的后勁略顯不足，后期的市場購買力開始逐漸減弱。

昨天國家統計局公布了70城房價，在一線城市中，北上均上漲，但廣深一起抱團下降了，其中廣州環比跌了0.6%。

從年初至今，廣州的房價除了在2月份有所上漲以外，整體呈現的是下跌的趨勢。

這是不是意味著新政對市場沒有利好作用呢？實則不然，正是因為新政放開后，非限購區很多項目采取以價換量的方式來吸引買房人。

大量低價盤的涌入市場，自然會拉低房價，而且這種現象還會持續很長一段時間。

而像我前兩天聊到的南沙，受限購的影響，大批買房人分流到其他區，導致區域內的新盤都很內卷，“跳水價”的新盤層出不窮，但南沙的成績仍是很一般。

不過核心區的項目表現依舊堅挺，像當紅炸子雞番禺的網紅盤華潤長隆萬博悅府、龍湖御湖境、耀勝新世界、越秀瑞麓府依然人氣十足。

根據克而瑞數據，第41周（10.9~10.15）商品住宅網簽1988套，網簽面積21.81萬㎡，環比上升133%。

各區成交量迎來結構性普漲，區域分化嚴重，受到解限利好刺激的番禺、黃埔整體網簽規模排名第一、第二，增城排名第三，白云四鎮近期活躍度回升，帶動當周網簽量躍升至第四位。

可以看出，新政出臺后的前兩周，成交情況有所好轉，但在國慶之后，市場的購買力逐漸減弱。

本質上，新政對原本有購房意向的客戶有很大的幫助，但對于可買可不買的客戶來說，他們購房觀望情緒濃厚，新政的刺激對這類買房人并沒有帶來根本性的改變。

02

二手市場持續受到沖擊

新房市場在磕磕絆絆地回暖中，二手房市場卻持續受到沖擊。

今年以來，廣州的二手房掛牌量逐步增加，貝殼官網上掛牌的二手房源數量在14萬套左右，內部掛牌量更是飆升至18萬套。

尤其是在新政出臺后，二手房的掛牌量在短期內急劇增加，業主的預期普遍下降，想要在短時間內出貨，因此存量激增。

從今年年初至今，二手房市場的表現一直處于低位，尤其還受到了新房供應的擠兌，導致不少賣家需要“割肉”才能把房子賣掉。

因此可能成交上去了，但價格依舊處于低位。

據廣州中原研究發展部數據顯示，9月廣州市二手住宅成交量（自助網簽+中介網簽）8544宗，市場成交迎來“兩連漲”，環比再次上漲4.8%，同比上漲18.1%。

但是價格卻撐不起來，9月二手住宅網簽均價為27959元/㎡，據國家統計局數據，廣州是唯一一個環比下降0.7%的一線城市。

以黃埔的二手網紅盤萬科東薈城為例，2021年最高峰時期，成交價穩定在4.6-4.9萬/㎡，甚至還有沖上“5”字頭的成交價。

到了今年的上半年，成交價基本穩定在3.5萬~4萬元/㎡。

但從8月開始，東薈城的價格就直接滑坡了，掛牌價降到了3.2萬~3.3萬元/㎡，甚至還出現了“2”字頭的低價。

不少熱門板塊均出現一二手倒掛的現象，諸如番禺華南、天河牛奶廠、荔灣老芳村等板塊都深陷漩渦中。

這些板塊里的新盤，無論是價格和產品力都比二手房要好，除非部分追求現房的買房人會考慮二手房，大部分買房人都會優先選擇同區內的新房。

因此二手房掛牌量大，競爭激烈，去化難。

03

市場預期較低，買房人選擇更多

總的來說，920新政刺激是有，但藥效并不持久。

從市場的情況來看，只有部分核心熱門板塊的網紅盤的價格能夠保持穩定甚至微漲，絕大多數樓盤都在降價。

預計到年底，會陸續有政策出臺刺激樓市，樓盤整體以價換量的促銷方式不會變。

對于未來市場的走勢，我認為在接下來的時間內還會有更多的新樓盤入市，尤其是核心區域將會涌進大批新貨，買房人的選擇會更多。

而且現在的新盤都很卷，在價格比預期低的情況下，空間使用率更高、環境更舒適，對于買房人來說選擇更好了。

另外年底還是各大開發商沖業績的時候，屆時的優惠會更多，有置業想法的買房人不妨看看。

在這種市場環境下，你還會買房嗎？歡迎來評論區留下你的看法~

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