金茂領銜，首批消費REITs即將面世，要不要買？

長沙金茂覽秀城實景圖

領銜首批消費基礎設施REITs，華夏金茂購物中心REIT（以下簡稱“金茂REIT”）即將面世。

11月28日，中國金茂（00817.HK）公告，上交所已就建議金茂REIT上市確認并無任何異議，且證監會亦已準予注冊REITs，意味著金茂REIT即將在上交所獨立上市。

據悉，首批3只消費REITs從申報到獲批，僅用了一個月，彰顯政策的大力支持。目前三家正在籌備發行，最快有望在12月公開發售。

縱觀全球REITs市場，以優質商業不動產作為底層資產的REITs產品已經非常成熟。但是我國公募REITs剛剛啟航，且受商業不動產租金回報水平偏低等制約，投資者仍有疑慮。

那么，首批3單消費REITs，值不值得買？

01看底層資產

對投資者而言，消費類公募REITs的收益來源于運營收入和資產增值，因此對底層資產的價值和運營質量要求很高。

業內人士介紹，首批3單消費REITs在上報之前，房企都做了大量的工作，對底層資產都做了詳盡細致的梳理，可謂優中選優。

以金茂REIT為例，本次入池的長沙金茂覽秀城，是中國金茂打造的首個覽秀城產品，位于重點省會城市長沙梅溪湖商圈。

作為“新消費之都”，長沙居民消費能力在中部地區省會中首屈一指。而按照《2035湖南湘江新區國土空間規劃》，長沙梅溪湖定位是國家級新區——湘江新區的主公共中心，而且是唯一的主中心。

自2007年長沙啟動梅溪湖綜合開發項目以來，十余年大成，梅溪湖商圈已經成為了一個蓄勢而起的潛力股，以長沙金茂覽秀城為核心的商業新中心已然成形。

據相關數據統計，長沙金茂覽秀城1公里范圍內人口約5萬，3公里內人口約60萬，5公里內人口約146萬。其中，5公里范圍內人口組成主要以25-40歲的年輕家庭客群為主，消費能力強勁。

并且，作為梅溪湖商圈稀缺的濱水商業體，長沙金茂覽秀城周圍五公里無同等規模競品，在區域內吸客能力明顯強。

且梅溪湖也是中國金茂多年深耕之地，作為梅溪湖國際新城的一級運營商和開發商，中國金茂一直為推動區域的發展不遺余力。

目前區域內已匯集騰訊、泰康之家等名企總部，湖南大學、梅溪湖國際文化藝術中心等優質產業、教育、藝術配套，是長沙品質生活住區最密集、消費需求最旺盛的區域之一，梅溪湖景區也是長沙市民微度假的重要目的地。

占位高能級稀缺商圈，消費基礎堅實強勁，金茂REIT底層資產的優質，也是其作為首批消費REITs快速獲批的原因之一，預計上市后也會收到投資人的認可與偏愛。

02看發行人

作為商業不動產REITs，發行人通常是REITs資產的運營管理方，而一個經營穩健的發行人才會有心思為REITs發展謀長遠。

因此專業人士認為 ，首批3單消費REITs能不能買，除了看底層資產是否優質外，還要看發行人是否具備出色的資產運營管理能力，這是REITs能夠獲得持續穩定收益的核心關鍵。

以金茂REIT為例。

中國金茂是中國中化8大主業之一的城市運營唯一平臺，中國中化是國資委首批確定的16家以房地產為主業的央企之一，金茂商業為中國金茂旗下專業且唯一運管平臺。

金茂商業管理團隊成熟穩定，本部主要負責人均具有至少14年以上的從業經驗，會員私域流量近3年增長快速，達到行業標桿水平，合作品牌超1000個。堅持“CPI”戰略，通過消費者洞察、無邊界聯動、數字化和綠色科技創新三個核心競爭力，打造出差異化的經營模式。

覽秀城品牌是金茂商業旗下三個品牌之一（另兩個為“金茂匯”“金茂時尚生活中心”），也是金茂商業板塊重點打造的核心品牌，肩負著金茂拓展商業版圖、打造標桿城市運營商的使命。

金茂REIT的入池資產長沙金茂覽秀城，是中國金茂打造的首個覽秀城產品，也是產品線中的標桿產品，于2016年11月開業，可租賃面積超6萬平方米。截至2023年6月末，日均客流3.9萬人次，上半年銷售額達4.29億元。

據金茂REIT招募說明書數據，2021年至2023年6月末，長沙覽秀城近三年NOI（凈營業收入）復合增長率達55.40%，運營收入近三年復合增長率達31.27%。

自2016年11月營業至今，長沙覽秀城一直保持著較高的出租率。2020年面對疫情影響，金茂主動調整策略，優化租戶結構，改善租戶質量，出租率迅速反彈，至2023年6月末出租率達98.36%，同時也實現了租金水平的上漲，帶動了項目經營業績的提高。

數據顯示，2020-2023年1-6月，長沙覽秀城日均銷售額年復合增長率為25.47%，日均客流量年復合增長率為15.57%。

另據招募說明書，長沙覽秀城2024年到期的租約中，有約35%已確認到期續簽意向，約65%的到期租約將新簽調升租金，預計新簽租約平均租金及物業費能夠合計提升約30%，未來提升空間巨大。

另外，中國金茂的商業版圖已覆蓋上海、南京、長沙、青島、天津、蘇州等多個核心城市，已開業的覽秀城品牌還有南京金茂覽秀城、張家港金茂覽秀城、青島金茂覽秀城。在寧波、天津、杭州、武漢還有新的覽秀城項目在建，計劃于2024-2026年陸續開業。中國金茂未來將持續向公募REITs平臺裝入優質商業物業資產，未來增長性可期。

武漢金茂覽秀城效果圖

03看分派率

購買消費REITs，分派率是要考慮的重要因素。所謂 “分派率”，是針對預期發行規模的分紅水平。

據金茂REIT招募說明書，長沙金茂覽秀城項目擬募資規模10.99億元，2024年收入預測11266萬元，2024年運營凈收益預測5425萬元，項目對應2024年資本化率約5.42%，收益良好，預計現金分派率為4.8%，較其他產權類REITs上市時較高。

另外，發行人往往是REITs最大份額的持有人，金茂REIT也不例外。據招募說明書顯示，中國金茂計劃透過原始權益人上海興秀茂認購金茂REIT約34%的基金份額，體現了對自家REITs產品的信心。

專業人士認為，在長端利率下行的大背景之下，具有穩定絕對收益的公募REITs尤為可貴。首批消費REITs優中選優，投資性價比不言而喻。

可以預見，持有較多優質商業物業、并具備商管運營能力的房企，有望獲得更多政策支持，成為助推公募REITs市場提速發展的中堅力量。

而消費類REITs 的正式啟航，真正實現了商業不動產“融投管退”，打開了資產價值重估空間。如中國金茂這樣有大量優質商業物業資產和運營能力并舍得分紅的房企，也將基業長青。

數據顯示，中國金茂歷經超16年上市發展，累計現金分紅201億元，分紅率達到34.13%，長期為投資人提供了豐厚的分紅回報。