年底撿漏買四房？看完這個盤再說

廣鋼中央公園效果圖

大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

最近寒潮急凍廣州，但粉絲找我咨詢的熱情絲毫未減。這段時間，我被問得最多的一個問題就是：

已經觀望了一整年，現在到底要不要買房？

其實，我已經通過好幾篇文章給出了結論：廣州樓市已經見底，年底就是最好的買房時機！

1、政策底

宏觀層面，前幾天召開的中央經濟工作會議，是歷年來對房地產工作著墨最多的一次。

要知道，自2016年以來中央已連續6年定調“房住不炒”，而此次會議并未提及——支持地產行業、鼓勵大家買房已經是無需遮遮掩掩的zz正確了。

微觀層面，北京、上海兩地先后調整多項樓市政策，廣州也取消了土拍地價上限，回歸質高價高的商品屬性。最近開拍的幾塊地，全都是壓箱底的好貨。

我認為，接下來廣州大概率會出現新地王，其產生的蝴蝶效應，最直觀的效果就是刺激房價上漲。

這個動作也意味著，一線城市房產的金融屬性加強，北上廣深的房子，未來必定是越來越矜貴的資源。

2、市場底

隨著新房票、新資金加速流入樓市，在這波樓市回暖潮中，廣州是全國回暖速度最快、幅度最明顯的城市之一。

廣州中原研究發展部披露，11月廣州二手房成交量10182套，環比上漲8.77%，再次沖破了萬套。

3、價格底

無論是單價、總價、首付、利息都跌了。加上到了年底，開發商為了沖業績，往往還會給出更大的讓利優惠幅度。

對購房者來說，年底既是樓市筑底重啟的窗口期，同時也是今年最后一波優惠，無疑是入手的好時機。

從現在開始，只買核心！

但具體怎么買？或者說，哪些板塊必須趁著市場底入手？

如果你現在想買房，我只給你兩個字的建議：

聚焦。

也就是在力所能及的情況下，買你能負擔得起的最好區域、最好位置、最好開發商的最好產品。

不知道你發現沒，無論是買、賣雙方的選擇，還是房企的拿地策略，回歸主城、回歸核心地段的趨勢都非常明顯：

1、中心區的豪宅盤賣出剛需速度，遠郊區的剛需盤卻賣不動。

我翻了一下中指院的數據，今年1-11月，今年廣州1000萬以上一手豪宅成交2942套，創下歷史新高。

相比之下，不少剛需盤盡管降價再降價，但成交依然不溫不火。典型如南沙、增城，具體樓盤就不說了，一抓一大把。

2、中心區新盤供應放量，遠郊區的供應大幅縮減。

克而瑞的統計是這么說的，今年前三季度，全市供應53135套住宅，其中中心四區供應11135套，占比高達21%，相較2019年的10%直接翻倍。

遠郊區的供應量則在大幅縮減，尤其從化和南沙，相比5年前新盤供應分別縮減66%和58%。

3、中心區的地開發商搶破頭，遠郊區的地底價都沒人要。

還是看中指院的數據，今年廣州共有11宗宅地觸頂搖號成交，主要分布在天河、海珠、荔灣等中心城區及近郊熱點板塊。

而遠郊區域的宅地多以底價成交，甚至流拍。比如南沙，原定于12月5日出讓的4宗地塊，有3宗宣告終止出讓，僅剩的獨苗也是由區屬國企兜底拿下。

隨著廣州樓市正在進入史無前例的大分化時代，未來你可能會經常見到這樣的現象：

好的地段、好的房企、好的項目、好的戶型、好的配套，即便價格不低仍會一房難求；反之則無人問津，哪怕你把價格打到骨折。

而這可能是未來很多年，樓市的大趨勢。

一套主城四房，難倒了多少改善客……

那么，如何聚焦？給大家三點建議：

其一，聚焦在一線城市。

廣州的基本面扎實、發展前景明朗，現在買入廣州，沒有任何問題。

其二，聚焦在核心區域。

典型如珠江新城、琶洲、荔灣、萬博這些。

其三，聚焦最好的房子。

這個說起來有點虛，大致的標準就是，能滿足購房者“既要、又要、還要”的產品。

按照保利的話說就是：改善主導、品質為王。

就拿戶型來說，近五年，四房的改善戶型是廣州唯一市占率穩步上漲的產品；成交價格也顯示，唯有四房一路領漲。

數據背后是龐大的改善客群和購買力在支撐，在國家鼓勵二胎、三胎政策之下，一步到位買四房，已經成為共識。

如不能一步到位買四房，未來將面臨巨大的改善成本

以廣鋼板塊為例。

我做過統計，目前整個廣鋼二手掛牌693套，其中四房及以上戶型只有158套，占比不到1/4。

供不應求之下，廣鋼的二手四房成交周期，普遍比三房要短很多，最快掛牌2天就轉手了。

廣鋼三房和四房成交周期對比

四房的價格，普遍也賣得比三房貴。四房叫價以6-7萬+/㎡居多，而兩房、三房普遍只能以4字頭、5字頭成交。

廣鋼標桿二手小區珠江金茂府成交情況

看其他區域、其他一線城市的成交數據，也能得出相同的結論：不論看保值性還是流通性，四房相比三房都有著巨大的優勢。

好東西，大家都想擁有。但是不少改善客卻被現實狠狠打臉，因為想一步到位買四房，實在太難了！

我翻了一下鏈家二手數據，整個廣州中心區，一共有4.6萬套掛牌房源。

其中，二三房戶型放盤最多，占比超過70%。說明大家都想拋棄小戶型，加入改善陣營。

與此同時，卻只有2800套房源是四房戶型。僧多粥少，大家只能把眼光轉向新房市場。

但，新房的門檻更高。

在市場價格探底的情況下，別說天河、海珠中心區，甚至連番禺的一些四房產品，都要七八百萬起步，再貴點的都要去到千萬級別了。

廣州人對四房有強勁的需求，主城區的供應卻少得可憐，這絕對是廣州樓市一個大大的BUG。

想留在主城區，難道就找不到一套性價比高的四房產品？

還真有！這不，前幾天就有粉絲跑來問我：廣鋼的中海保利朗閱，一手四房只要730萬起，我要不要去看看？

知道開發商壓力很大，沒想到大成這樣……730萬起就能買主城區四房，保利果然是懂搶客的！

這個四房戶型，打遍廣州少敵手！

作為廣鋼目前唯一一個、也是最后的在售新盤，中海保利朗閱面市以來一直非常搶手、經常賣斷貨。

一個重要的原因是，朗閱擁有整個廣州主城區最為稀缺、產品力最強的四房產品。

比如下面這個建面約128㎡四房戶型，據說使用率高達95%，幾乎是廣鋼新城使用率最高的戶型。

客廳面寬達到5.4米，整個南向采光面約12米，加上8.4米寬、1.7米進深的陽臺，整個公區就倆字：氣派！

約128㎡戶型樣板間實拍圖

主臥270°全景飄窗，采光面直接拓寬到整整2面墻。一邊做女主的陽光梳妝臺，一邊做男主的全明辦公區，主打兩個字：尊享。

約128㎡戶型樣板間實拍圖

豪宅流行的LDKG一體化設計+交互式廚房，不僅使空間更加通透，也方便家庭成員互動，媽媽煮飯的同時，還可以“監視”孩子有沒有好好做作業。

這樣的戶型，保證當下居住的舒適性之余，即便未來流入二手市場，也將是最有競爭力的產品。

不僅產品好，朗閱的價格更是極具競爭力。

按照730萬起的總價，折合成單價才5.7萬/㎡起，而板塊內的二手四房戶型，實際成交價基本都在6-7萬/㎡。

一二手這么明顯的價格倒掛，看來這次保利又要把周邊二手市場打趴下了。

不過銷售一再強調，只有年底才有這個價格，這么拼都是為了沖業績！

也能理解，畢竟距離2024年只有零星幾天，房企大佬也要交差啊，所以，這時候的價格估計真的是最優惠了。

確定性+宜居性，既要又要還要

作為能滿足購房者“既要、又要、還要”的產品，中海保利朗閱除了戶型靚、價格正，各方面都找不到短板。

1、位于廣州中心區的核心地段，確定性非常強。

朗閱所在的廣鋼新城，背靠世界級地標商圈白鵝潭，共享商圈與配套資源，左手萬象城、右手太古里，不愁發展前景。

目前荔灣正在大力建設白鵝潭CBD，隨著白鵝潭起勢，廣鋼這個價格洼地還有上升潛力。

2、豐富的配套資源，廣州少有的高品質宜居板塊。

經過多年發展，廣鋼已經處在收獲期，城市界面新凈、配套資源豐富。

途經廣鋼的地鐵線，就有6條之多，距朗閱約500米處（直線距離），就是10號線廣鋼新城TOD站點，預計2025年開通。

教育配套方面，廣鋼共規劃32所學校，教育密度堪比越秀老東山。

其中，省實一小、二小、三小、省實初中及華附均已開學。

朗閱離省實三小只有一條馬路的距離，連對口的春禾幼兒園都是華師背書。

商業配套方面，廣鋼總部城市綜合體（預計2024年建成）就在朗閱附近，周邊還落地了萬象城、太古商業、廣船濱江綜合體、星河·COCOPark等巨無霸商業項目。

就連廣鋼過去被詬病的“兌現慢”的短板，現在也開足馬力加速兌現。

其中最具標志性的IP中央公園首期已經開放，二期已緊鑼密鼓地建設中，預計2026年整體完工。

總的來看，現成的教育資源、純粹的居住氛圍、越來越好的板塊面貌，朗閱的配套和價值，都是看得見、摸得著的。

廣州樓市風向的變化，有目共睹。

當地產留給投機者的機會越來越少后，自住改善群體重新掌握選擇權，能夠住得稱心如意的好房子，開始成為樓市主旋律。

對主城區改善買家來說，中海保利朗閱地段核心、配套稀缺、產品出眾、價格給力，只要730萬起就能買到128㎡改善四房。

放眼廣州主城區四房產品，價格比朗閱高的卻沒它好，實力沒朗閱強的反而比它貴，朗閱自然是首選。

再次提醒大家，趁著年底開發商沖業績，千萬不要錯過今年最后一波優惠的機會！