想不到，新房門檻已經(jīng)這么高！

新房越來越貴，新房豪宅化，是我們上期討論的話題。

可以嘗試猜一猜，成都主城買房的單套均價(jià)是多少？

試著問了下，身邊對(duì)市場(chǎng)還算了解的朋友，大多回答是350萬左右。

最近又看了一遍，貝殼研究院年前發(fā)布的“成都市場(chǎng)報(bào)告”，這里面更“顆粒度”的數(shù)據(jù)，或許更有感知。

先說答案，高天（高新+天府新區(qū)）套均價(jià)426萬；主城（傳統(tǒng)5區(qū)）套均價(jià)362萬。

是不是比想象的更高些，隨著“雙限地”取消，價(jià)格逐漸放開，“豪宅化”在未來一段時(shí)間，仍將是主流趨勢(shì)。

01

新房門檻，越來越高……

房?jī)r(jià)始終是大家最關(guān)心話題。

成都房?jī)r(jià)，有兩個(gè)非常明顯的特點(diǎn)：一是價(jià)格“極度分化”；二是新房門檻越來越高。

▲價(jià)格分化越來越大

首先，分化體現(xiàn)在區(qū)域上，也就是“地段”之間差價(jià)越來越大。

最高的高天（高新+天府新區(qū)）一套新房均價(jià)426萬！

主城（傳統(tǒng)5區(qū)）次之，套均362萬。

原因在于，新盤“豪宅化”傾向嚴(yán)重，加上優(yōu)質(zhì)地段越來越稀缺，單套總價(jià)飆升!

去年，中心城區(qū)新房套均面積已經(jīng)超過137㎡，新房“豪宅化”在2024年還將延續(xù)。

▲中心城區(qū)套均已超137㎡

“分化”的另一頭，遠(yuǎn)郊新房套均96萬，只有主城兩成出頭，并且遠(yuǎn)郊最近幾年沒有上漲，甚至呈微跌趨勢(shì)。

高天一套新房相當(dāng)于4.4套遠(yuǎn)郊，或者相當(dāng)于2套近郊。

“主城”與“郊區(qū)”的差距進(jìn)一步拉大。

▲高天以426萬套均價(jià)遙遙領(lǐng)先

其次，新房和二手差距也在變大。

在新房門檻不斷飆升的過去5年，二手走勢(shì)非常平穩(wěn)，只有“高天”二手算是特例。

“高天”為何能走出獨(dú)立行情？

這很好理解，因?yàn)椤案咛臁倍址科毡樾拢瑑r(jià)格更貴在情理之中。

▲二手套均價(jià)上漲有限

最近5年如果買除了高天之外的二手房，上漲空間普遍非常有限，房子更多回歸居住功能，二手投資溢價(jià)不明顯。

02

房地產(chǎn)沒落了，但行業(yè)依然很大、很大……

▲成都一二手交易額破6000億

去年，大伙對(duì)房地產(chǎn)的印象，就兩個(gè)字——“沒落”。

但從數(shù)據(jù)來看，成都“異常堅(jiān)挺”。

這份報(bào)告顯示，成都一二手交易總額破6000億。

這意味著什么？

成都2023年全年GDP2.2萬億，約占總額GDP的30%。

討論“房地產(chǎn)是不是支柱產(chǎn)業(yè)”并不重要，重要的是這頭“大象”依然很大，很大……

▲成都一二手總計(jì)成交面積超4000萬㎡

6000億交易金額，來自一二手總計(jì)超4000萬平米的超大成交量。

算下來，成都一二手房均價(jià)在1.5萬/㎡。

當(dāng)然，均價(jià)是有欺騙性的，1.5萬并不能說明成都置業(yè)容易。

如此高的成交體量，在并不好的2023年，讓成都跑出“獨(dú)立行情”。

成都的市場(chǎng)有多活躍？

無論是新房，還是二手銷量（這里都指面積），都遙遙領(lǐng)先其它城市。

▲二手和新房雙雙殺進(jìn)“前五”的只有成都

二手房，排在成都之后的是上海、北京、南京、佛山……

新房，排在成都之后的是杭州、西安、武漢、天津……

大家請(qǐng)注意，二手和新房雙雙殺進(jìn)“前五”的選手，只有成都。

因?yàn)橐欢种g，多少有替代的成分。

比如上海新房少，二手就賣得好；杭州新房賣得多，二手就差一些。

成都兩項(xiàng)第一，說明成都市場(chǎng)的需求“非常巨大”，市場(chǎng)極度活躍。

這也是為何，越來越多房企把成都作為“重點(diǎn)城市”，“核心城市”。

03

成交“非常活躍”背后，誰在買呢？

最直觀的是，買房年齡提升，似乎年輕人不急于買房……

從購(gòu)房人群來看，20-40歲的年輕人依然是絕對(duì)主力。

不難猜測(cè)，首次置業(yè)，以及婚房，仍然是買房的重要目的。

不過，明顯的是40-60歲的置業(yè)群體占比上升。

▲買房人年齡有所上漲

這很有可能源于三個(gè)原因：

一是，前面講到的買房門檻高，年長(zhǎng)人群有更多的積累，有更強(qiáng)的實(shí)力。

二是，越來越多的年輕人，父母留下的房產(chǎn)已經(jīng)足夠居住，買房并非必選項(xiàng)。

三是，不買房的年輕人正在變多，租房成為更有性價(jià)比的選擇。

人群搞清楚了，他們喜歡買什么樣的房子呢？

▲350萬-500萬住宅增長(zhǎng)強(qiáng)勁

從房?jī)r(jià)的區(qū)間來看，100-300萬住宅成交的占比在大幅度下滑。

350-500萬區(qū)間住宅，則成為最強(qiáng)勁的“增長(zhǎng)”類型。

這說明，住宅消費(fèi)升級(jí)的跡象明顯，新房改善屬性明顯。

▲二手和新房正在變成兩個(gè)市場(chǎng)

另一方面，這和供應(yīng)也有關(guān)系。

看高天426萬、主城362萬套均價(jià)，有理由相信100-300萬之所有極具萎縮，在于供應(yīng)本身的大幅下降。

04

創(chuàng)紀(jì)錄交易量背后，卻有異常值：“低頻”交易。

為何“火熱交易”背后不是“高頻”，反而是“低頻”？

一個(gè)原因是，掛牌房源體量大，雖然交易低頻，但架不住底數(shù)大，成交量仍然可觀。

▲創(chuàng)紀(jì)錄成交背后卻是低頻交易

具體來看：

賣房，成交平局時(shí)間165天，5年前是107天，拉長(zhǎng)了58天。

買房，平均成交時(shí)間53天，5年前是33天。

這說明現(xiàn)在買房普遍更加“謹(jǐn)慎”，即便市場(chǎng)上可挑選的范圍更大。

這意味著現(xiàn)在是“買方市場(chǎng)”。

當(dāng)然，這里面需要注意一個(gè)情況，部分老破小“掛牌幾年”也沒有賣出去，“僵尸房”無形中拉長(zhǎng)了“成交周期”。

這也是“分化”的表現(xiàn)之一。

即便成交周期拉長(zhǎng)，但真正的“好房子”仍然稀缺，一房難求。

▲好房子，仍然稀缺

看似數(shù)量龐大二手，真正優(yōu)質(zhì)房源仍然很少，按照貝殼的統(tǒng)計(jì)，各方面優(yōu)秀的房源只有不到2%。

這一點(diǎn)，我們?cè)诖饲暗母寮捕啻翁岬剑?strong>5年內(nèi)次新房，占比大概也就在5%左右。

記住，好房仍然是極少數(shù)。

「往期測(cè)評(píng)」

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