看完統(tǒng)計(jì)部門對(duì)樓市的最新表態(tài)，我更堅(jiān)定4點(diǎn)看法，別再誤判了

國家統(tǒng)計(jì)局今天發(fā)布了最新樓市數(shù)據(jù)，無論是一二線城市，還是三四線城市，無論是同比數(shù)據(jù)，還是環(huán)比數(shù)據(jù)，都出現(xiàn)了降幅繼續(xù)擴(kuò)大的字眼。

從一些媒體的解讀看，幾乎滿篇都是悲觀的氛圍。但筆者想說的是，我們相信數(shù)據(jù)的真實(shí)性，畢竟是官方權(quán)威發(fā)布，不能不信。不過，數(shù)據(jù)是死的，所折射的信息卻是活的，從數(shù)據(jù)中讀出訊號(hào)，才是我們研究分析數(shù)據(jù)的價(jià)值所在。

簡單說幾句吧。

1.價(jià)格。

就新房價(jià)格來說，參考意義不大，四大一線城市三個(gè)跌，一個(gè)漲，沒啥好說的，畢竟新房價(jià)格仍舊是管控的，并不代表真實(shí)市場。而二手房就不同了，完全是業(yè)主自行成交價(jià)格，最接近真實(shí)市場。

通報(bào)數(shù)據(jù)顯示，5月份一線城市二手房價(jià)格環(huán)比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，四大一線城市無一例外都下降；二、三線城市也一樣，二手房價(jià)格也都是下跌的，環(huán)比跌幅分別為1個(gè)百分點(diǎn)和0.9個(gè)百分點(diǎn)。如何解讀呢？

環(huán)比，就是5月與4月份比，一二三線城市下跌1.2、1和0.9個(gè)百分點(diǎn)，老實(shí)說，這個(gè)幅度不小了，才一個(gè)月時(shí)間，100萬的房子就跌了1.2萬、1萬和9千。這說明兩個(gè)問題：

一是目前二手房成交量上揚(yáng)，其實(shí)體現(xiàn)的是以價(jià)換量現(xiàn)象，當(dāng)下的成交以降價(jià)來實(shí)現(xiàn)的；

二是房價(jià)在繼續(xù)下探，而且從跌幅看，并沒有止跌的意思。可以預(yù)見，即便后面有更多刺激措施出臺(tái)，但慣性的原因，短期房價(jià)還將繼續(xù)下滑。

2.庫存。

都知道樓市庫存對(duì)當(dāng)下樓市信心恢復(fù)意味著什么，當(dāng)下樓市政策的核心之一，就是圍繞如何去樓市庫存。當(dāng)統(tǒng)計(jì)通報(bào)的樓市庫存截至5月末為7.42億平米后，不少媒體用住宅庫存同比增長24.6%來描述。

但筆者仔細(xì)對(duì)比了一下上個(gè)月樓市庫存數(shù)據(jù)，截至4月末其實(shí)也有7.45億平米。也就是說，5月比4月的庫存還有300萬平米的下降，這表明樓市去庫存政策還是有一定作用的，只是庫存下降幅度不大，但起碼意味著樓市庫存并沒有進(jìn)一步增加。

3.銷售和投資。

就銷售而言，同比數(shù)據(jù)其實(shí)也沒多大意義，今年肯定不如去年同期，1-5月份新房銷售面積同比下降20.3%也算正常。現(xiàn)實(shí)中，頭部房企的銷售業(yè)績大都有2-3成的跌幅，但相比銷售額而言，銷售面積跌幅其實(shí)更大一些，這表明新房銷售價(jià)格優(yōu)惠開始企穩(wěn)，起碼表明折扣沒進(jìn)一步加大，折扣甚至有一些回收。

不過，房地產(chǎn)開發(fā)投資這頭，情況就要嚴(yán)重一些了。5月單月的降幅達(dá)到了11個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比4月份，降幅繼續(xù)擴(kuò)大了0.5個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下降，原因相信大家都知道，銷售端不濟(jì)，房企資金鏈非常緊張，大部分房企已經(jīng)不敢再投資拿地開發(fā)了。這其實(shí)是影響到國家對(duì)待樓市的態(tài)度，大家都不拿地，地方財(cái)政難以為繼，而且房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)也不好過，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成實(shí)質(zhì)性的影響，這是國家表態(tài)繼續(xù)加碼樓市支持政策的重要原因之一。

總結(jié)一下

很多人看了這些數(shù)據(jù)，云里霧里，但其實(shí)折射出很多重要信號(hào)，千萬別再誤判了，主要包括：

1.總體看來，用國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛華的話說，“目前我國房地產(chǎn)市場依然在調(diào)整過程中”，筆者完全是贊成統(tǒng)計(jì)部門對(duì)樓市的表態(tài)。

2.具體而言，樓市庫存雖然沒有進(jìn)一步增長，但目前仍舊處在高位，去庫存速度明顯不符合決策層預(yù)期，預(yù)計(jì)接下來還有更多、更深入的政策儲(chǔ)備工具面世，以加快樓市庫存去化速度。筆者認(rèn)為，進(jìn)一步放開一線城市限購、首付比例，加大存量房收購進(jìn)度和力度，進(jìn)一步降房貸利率，“放水”等支持政策，都是可以期待的。

3.至于大家關(guān)心的價(jià)格，雖然從數(shù)據(jù)上還有進(jìn)一步下降趨勢(shì)，但筆者認(rèn)為，隨著更大力度支持政策出臺(tái)，價(jià)格下行的空間應(yīng)不大了，有的房子甚至已經(jīng)處于底部區(qū)間了。如果有住房需求的，可以多看看，性價(jià)比高的二手房是可以出手的，如果沒有，完全可等等，反正市場一時(shí)半會(huì)也不會(huì)有多大變化。但新房就不一樣了，價(jià)格并未像二手房市場調(diào)整那樣充分，因?yàn)楹芏鄻潜P并不是自己不想降價(jià)，是由于債權(quán)方的限制而降不了，所以，買新房要注意甄別，要買就買資金鏈沒啥問題的，被抵押的房子最好不要碰。

4.現(xiàn)在最難的還是房企，有房地產(chǎn)商會(huì)明確呼吁，現(xiàn)在不僅要救具體房地產(chǎn)項(xiàng)目，還要救房企，這可見一些房企生存有多艱難，但房企要想繼續(xù)生存下去，現(xiàn)在唯一的寄托就是依靠市場恢復(fù)，銷量上去，否則就是無解。即便市場回暖了，但管理部門此前也有定調(diào)，依照市場化原則處置，想必那些負(fù)債過高，銷售也僅僅是杯水車薪，難免被行業(yè)淘汰出局。房地產(chǎn)從業(yè)者如果需要合適的工作機(jī)會(huì)或者轉(zhuǎn)行的機(jī)會(huì)，該跳出來還是要趁早，留戀下去耗費(fèi)的是自己寶貴的人生。