年度最大爭議：東部新城中心！

近年，“回歸主城”成為主流趨勢。

深入觀察會發現，三環內“老城區”遭遇空間狹小，難以施展的問題。

新崛起的高端板塊，往往在主城3.5環一帶，武侯新城、金融城三期、林家壩、白鷺灣、三圣鄉、青羊新城，都在此背景下“群雄并起”。

3.5環優勢在于，發展足夠晚，有大片空地“兌現藍圖”；距離主城足夠近，城市配套一樣不缺；后發優勢明顯，規劃新，更現代化。

有種“長江后浪拍死前浪”的感覺。

當然，如果位于3.5環，并且還在城市“主軸”之上，走上“人生巔峰”，也不難。

比如，金融城位于“南3.5環天府大道”，武侯新城位于“西南3.5環武侯大道”，青羊新城位于“西3.5環光華大道”。

東3.5環與東大街主軸交匯處——東部新城中心，能否套用「3.5環+城市中軸」的成功路徑？

▲城市主軸上的3.5環高端居住板塊

01

東大街主軸疊加黃金3.5環

能否復刻「成功路徑」

“東部新城中心”是誰？它為什么重要？

2023 年，《成都市龍泉驛區國土空間規劃（ 2021-2035 年）》正式公布，龍泉最新“一軸一帶，兩心八組團”中心城區空間結構浮出水面。

▲龍泉驛區國土空間規劃示意圖

“兩心”便指東部新城中心、東安湖中心，這一規劃奠定了龍泉乃至城東未來數年城市發展格局。

東部新城中心，躍升為“城市新核”。

“東部新城中心”規劃范圍包含行政學院TOD，以及蜀峰468等。

它之所能升級為“城市新核”，重點在于「3.5環+城市中軸」所帶來的歷史機遇！

▍東大街，城市勢能一路向東

東大街被稱為西部華爾街，高端產業、高奢商業密集，還有攀成鋼等豪宅板塊。

它串聯起春熙路、太古里、攀成鋼，城市發展勢能一路向東，在“東部新城中心”以城市級TOD為核心，產業、商業、生態、教育各要素集中爆發。

▲東大街，城市勢能一路向東

▍3.5環，高端居住黃金走廊

前面說了，3.5環有空間大、配套全、規劃新等優勢，因此成為高端居住黃金走廊有其必然。

我們把目光聚焦到3.5環“東部新城中心”這一帶，可發現從這里出發一路向西，經過三圣鄉、白鷺灣、林家壩到金融城，全部是城市頭部高端板塊。

金融城華潤錦宸府單價 4.5 萬，林家壩金茂沖擊 4.5 萬，白鷺灣“雍景·白鷺灣”預計 4 萬左右，三圣鄉最新地價破 2 萬，未來房價直逼 4 萬大關！

▲3.5環高端人居黃金走廊

這些高能級板塊會為“東部新城中心”帶來什么？

至少意味著，人口、產業、醫療、商業、教育等資源都將延“東大街”，以及黃金3.5環，在這里碰撞、交匯，城市能量在此聚集。

▲東部新城中心區位示意

面對崛起的“新勢力”，也難免有質疑：畢竟“東部新城中心”位于二圈層龍泉，復刻「3.5環+城市中軸」的成功路徑，行嗎？

02

「六邊形」全能戰士

面對質疑，先上「硬菜」

因為不容易，所以加倍努力。

相比二十四城、二八板塊等“老城區”，“新城”有大片可開發土地，沒有“遺留問題”掣肘，藍圖宏偉。

但是“新城”的痛點不在規劃，在于“落地難”！

因此，東部新城中心采取方式是先上“硬菜”：配套先行。

配套硬到什么層度呢？不僅齊、規格高，重點是眼見為實，兌現強。

▲六邊形全能板塊

因此，這是一個具有“強確定性”新城，因配套突出，也被稱為“六邊形”全能戰士。

▍教育：嘉祥K9落地，家門口名校

本月4日，龍泉教育局與嘉祥教育集團簽訂合作辦學協議，由嘉祥教育集團領辦項目學校。

▲龍泉與嘉祥合作辦學簽約儀式（來源龍泉驛教育）

雙方合作的項目學校銀杏東小學和銀杏西中學位于銀杏大道兩側，為九年制義務教育公辦學校。

嘉祥將選派優秀管理團隊和骨干教師駐校開展教育管理和日常教學工作。

學校預計于2026年9月交付投用。

▲嘉祥領辦小學、中學地理位置示意

建成后，嘉祥九年制學校辦學規模為63個班，學位2970座，其中：初中27個班 (50人/班) ，學位1350座；小學36個班 (45人/班) ，學位1620座。

嘉祥的落地，將為區域帶來高起點、高質量名校資源。

▍公園：千畝生態綠地，舉步可達

公園城市的成都不缺綠地，但公園在家門口的并不多。

東部新城中心作為近年崛起“新城”，在規劃之初就確定了“生態先行”，形成以梵谷中心公園為核心，興城足球公園景觀帶、銀木街景觀帶為生態底本的景觀軸線。

▲東部新城中心景觀節點規劃示意

南邊還有千畝“花鄉農居”，以及被稱為“城市綠肺”的三圣花鄉萬畝生態綠地，令人心曠神怡。

▲東部新城中心部分公園位置示意

落地進度方面， 220 畝市政景觀公園已建成完工， 70 畝梵谷中央公園預計年底即將呈現。

▍商業：布局密集、能級高、業態豐富

區域內的商業布局密集、能級高、業態豐富，并且大多已兌現，后續仍有驚喜。

▲東部新城中心商業布局示意

東部新城中心，一個區域輻射四大商圈。

首先是，蜀峰468商圈，這里有 伊藤洋華堂亞洲旗艦店，提供高品質購物體驗。

▲伊藤洋華堂（綠地468店）

其次，卓錦華熙商圈，主打528藝術村、華熙LIVE528等文化、藝術、體育特色，悠貝親子圖書館等負責親子主題。

第三，花鄉農居商圈，則主打休閑觀光、網紅民宿等休閑文旅商業。

▲花鄉農居（圖據錦江區公園城市局）

最后，約14萬㎡的驛都天街，分地下3層與地上5層，將提供大型商業體驗，預計開業時間為2025年。

▍醫療：雙華西加持，距離剛剛好

醫院不能缺，但又不能太近。

眾所周知，錦江三圣鄉“成龍大道”有華西第二醫院錦江院區、華西醫院錦江院區，“雙華西”配置令人羨慕。

▲東部新城中心與“雙華西”距離示意

東部新城中心 距離“雙華西”約1.5公里，開車甚至不到十分鐘。

這樣的距離，剛剛好。

▍交通：地鐵+自駕，太古里、金融城直達

首先，地鐵2號線，可直達春熙路-太古里、東大街、攀成鋼等核心板塊……

其次，3.5環線地鐵9號線，未來連通白鷺灣、林家壩、金融城東，將東部新城中心與各大核心板塊串聯。

▲成都地鐵9號線路線示意（以官方最終公布為準）

自駕方面，通過驛都大道可直接通往太古里市中心；通過銀杏大道及錦江大道可快速到達金融城。

住在這里，無論去市區還是金融城，都很便捷。

還有加分項，這里距離成都區最大生態濕地公園“青龍湖”，僅約3.5公里距離，開車10來分鐘便可到達，與家人來一場“湖邊露營”，感受大自然的愜意。

▲距離青龍湖濕地公園約3.5公里

過去20年，我們經歷了無數的“造城運動”，“新城”往往缺的不是規劃，而是落地能力。

沒有落地能力的“新城”，只能淪為“鬼城”。

配套先行，眼見為實！這也是東部新城中心用實際行動回應“到底行不行”的最好方式。

03

「改善」圈層純粹

區域住宅起步價300萬級

細心的讀者注意到，前面把“圈層”作為東部新城中心重要配套。

為什么？

因為圈層涉及到“人與人”之間日常交往互動，對提升居住體驗十分重要。

作為全新規劃板塊，東部新城中心住宅同樣“高起點”！

區域內住宅容積率偏低，近兩年成交11宗，容積率均在2.5以下，低密改善。

成交樓面地價在1.2-1.48萬/㎡，清水限價2.8萬元/㎡。新房銷售端，起步價在300萬級。

▲區域內土拍成交起價1.2萬/㎡，純改屬性明顯

這樣的價格，放眼整個二圈層，妥妥頭部。

300萬起很重要，價格會帶來人群區隔，就此鎖定“純改板塊”。

同時，正是因為整個板塊的低密屬性，未來人口不會太密，學校生源也純粹，教學質量更有保障。

▲東部新城中心區域配套示意

2024年，隨著教育、公園、品質住宅等優質資源進一步兌現，東部新城中心又經歷了一次變化。

數據上來看，2024年選擇東部新城中心的購房者明顯增多。

這是因為，2024年前東部新城中心客群主要來自東大街、攀成鋼等主城外溢。

隨著配套逐漸兌現，更多改善客群把這里作為第一居所，“宜居”而不是“性價比”成為更核心優勢。

04

選擇「住得更好」

或將成為一種趨勢

回到開頭的話題，東部新城中心面臨的爭議在于，按傳統觀點，二圈層“購買價值不大”。

以此對應的認知則是，一部分人開始追求“住得更好”，追求有品質的生活，他們認為這與住在幾圈層關系不大。

今夏，仁和春天·銀杏大道以產品力突圍，開盤銷售2個億；國貿人居海上蓉嶼、人居國貿林語上城也即將銷售。 隨著板塊的規劃開發，可以窺見購房者也在與“東部新城中心”雙向奔赴。

“雙向奔赴”后背，是對“怎么算住得好”的回應。

有優質教育幫助孩子成長，好的生態愉悅身心，便捷交通提升效率，良好醫療撫慰老人，豐富商業讓家人其樂融融……

這些看似日常的需求，不就是普通人美好生活的“最大公約數”。

隨著“房住不炒”深入人心，買房這件事也必須回歸“常識”，“是否宜居”開始成為買房首要因素。

在此背景下，東部新城中心這樣的“全配套”“強確定性”板塊， 吸引越來越多“追求高品質生活”的改善群體到來。

在他們看來，無論市場如何變，一個具備“強確定性”的板塊，至少帶來的是“居住品質”的確定性。

最后，沒有任何地段，價值會一成不變，才1歲多的“東部新城中心”當然仍在快速成長。

「往期測評」

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