樓市中又一個(gè)重磅炸彈

你的房子也要有“養(yǎng)老金”了。

8月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國在會(huì)上表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制，上海等22個(gè)城市目前正開展試點(diǎn)。

什么是房屋的養(yǎng)老金？

說白了就是一些老破舊的房子，時(shí)間長了容易壞甚至影響到安全，那么就交納房子的養(yǎng)老金用于修繕老破小，業(yè)主們每年交錢存入維修賬戶，等日后需要維修的時(shí)候再拿出來修理。

這部分的房子有多少？

按照會(huì)議公布的數(shù)據(jù)：截至2022年年底，我國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，進(jìn)入設(shè)計(jì)使用年限的中后期。預(yù)計(jì)到2040年前后，將有近80%的房屋成為“老小區(qū)”。

這時(shí)候可能就有人問了：買房的時(shí)候不是交過這筆錢么？為什么不用維修基金，而要交養(yǎng)老金呢？

這想的過于異想天開了，一是因?yàn)閹资昵暗睦戏孔樱前凑债?dāng)時(shí)的物價(jià)水平去收的，交的少。二是因?yàn)槔掀婆f在之前的維修保養(yǎng)過程中早就用光了。

另外，隨著物價(jià)上漲，很多小區(qū)的維修基金是不足的，必須依靠大家再交錢才能保證維修，抵御通脹。

按照目前透露的消息來看，這筆錢分三個(gè)賬戶：一個(gè)是地方財(cái)政出錢、一個(gè)是業(yè)主強(qiáng)制繳納、一個(gè)是業(yè)主自愿繳納。

雖然現(xiàn)在沒出細(xì)則，但我估計(jì)，未來小區(qū)維護(hù)的費(fèi)用，估計(jì)大頭還是業(yè)主。一來是因?yàn)闃I(yè)主自己的房子，二來是現(xiàn)在地方確實(shí)沒什么錢。

按照官方的意思，未來我們的房屋養(yǎng)老金會(huì)分為2個(gè)部分，一個(gè)是“個(gè)人賬戶”，一個(gè)是“公共賬戶”，有點(diǎn)類似于我們的養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)保。

“個(gè)人賬戶”就是我們買房時(shí)繳納的維修金，只用于本小區(qū)維修。“公共賬戶”可以參考醫(yī)保，是所有人交錢，給所有用，大家公攤成本，我們后面每年要交的錢，就是公共賬戶的錢。

具體要交多少錢呢？相信這是大家最關(guān)心的問題。

我查了一下：目前住建部建議的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定在1.8元-2.7元/平之間。也就是說100平的房子，需要繳納180元-270元之間的房屋保險(xiǎn)費(fèi)。

而關(guān)于這個(gè)費(fèi)用是按年收還是按月收，目前還沒有看到細(xì)則。不過，我們可以參照一下我們的鄰居日本。

日本居民在持有房產(chǎn)中，有一項(xiàng)叫修繕積立金，這個(gè)修繕金是每月繳納一次，每個(gè)月三五百到上千元人民幣不等。

當(dāng)然，這個(gè)細(xì)則是別人家的。至于這個(gè)費(fèi)用的細(xì)則，我們只能等消息，估計(jì)不會(huì)太高。如果按日本的繳法，誰也承受不起。

可以說，初心是好的。但這個(gè)政策也有爭議，爭議的點(diǎn)在于有人懷疑這是變相收房產(chǎn)稅、變相提高財(cái)政收入，我覺得沒必要這么陰謀論。

如果真要提高財(cái)政收入，那直接收稅就好了，沒必要繞個(gè)大圈子。房屋養(yǎng)老金的作用是：房子健康了，你才健康。

那么，深圳有多少個(gè)這樣的老小區(qū)？

巧合的是，早在2019年，我就發(fā)過一篇關(guān)于深圳各大片區(qū)樓齡的文章，里面調(diào)研了深圳4000個(gè)樓盤的樓齡數(shù)據(jù)

按照當(dāng)時(shí)數(shù)據(jù)，以30年時(shí)間來計(jì)算：

到2030年，深圳大概有1278個(gè)小區(qū)的樓齡超過30年，占總調(diào)研數(shù)據(jù)的31.8%。如果計(jì)算到2040年，深圳大概有2890個(gè)，占總數(shù)據(jù)的72%。

其中，羅湖、福田超過30年的老小區(qū)是最多的，占比高達(dá)80%+；南山、寶安、龍崗發(fā)展相對較晚，占比偏少。

想具體知道深圳有哪些老小區(qū)的，可以點(diǎn)擊這篇文章《4000盤大數(shù)據(jù)，見證深圳39年樓市發(fā)展史》

那么，這個(gè)政策會(huì)帶來什么樣的影響呢？

1、老破小拆遷可能性越來越低

這個(gè)是最直觀的感受。為什么這個(gè)時(shí)間點(diǎn)提房屋養(yǎng)老金？老房子以前是用來拆的、用來重建的。但現(xiàn)在不建或少建了，直接維護(hù)保養(yǎng)。

這里面的核心原因是開發(fā)商很多都破產(chǎn)了，拆不動(dòng)了。而且，現(xiàn)在房價(jià)的預(yù)期不比以前，以前搞拆遷還能有點(diǎn)油水，現(xiàn)在收益越來越低。

開發(fā)商拆不動(dòng)了怎么辦？那就不拆了，直接定期去4S店做一次保養(yǎng)。不管你是A保還是B保，總之讓房子健康起來就好。

再說了，到2040年有80%以上的房子樓齡都超過30年。這個(gè)數(shù)量如此巨大，怎么拆？所在，現(xiàn)在轉(zhuǎn)變思路了。

房地產(chǎn)紅利結(jié)束之后，關(guān)于房子大拆大建這種事情不太可能發(fā)生了，未來老破舊的最終歸宿就是通過繳納養(yǎng)金來續(xù)命。

2、老破舊的持有成本在變高

有一個(gè)很有意思的數(shù)據(jù)跟大家分享：那就是這幾年的時(shí)間里，有越來越多的人開始入手老破舊。根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)

今年前5個(gè)月，深圳20年樓齡以上的二手房源成交活躍，每月的成交量占比都在40%以上，今年2月份甚至升至50.8%。而在過去的2022年和2023年，該比例僅為24%和37%。

未來這些人怎么辦呢？不好意思，全部要給我繳房屋養(yǎng)老金。這才是真正的躲得過初一你也躲不過十五哈哈哈。

事實(shí)上，對于老破舊這種房子，我從來不建議。因?yàn)槌杀咎撸课蒺B(yǎng)老金只是其中一方面，物業(yè)、車位等，都是很影響居住體驗(yàn)的大問題。

如果不是用來自己住或者看中老房子的租金回報(bào)怎么辦？相信很多人會(huì)將這部分錢直接加到租客的租金當(dāng)中。

這里面的最終結(jié)果是：房租將會(huì)上漲。意不意外，開不開心？所以，對于老破舊，安靜的觀點(diǎn)向來一致：有條件的話，避免選擇老破舊。

3、盡量選擇新房/次新

早前我就說過：房價(jià)不漲就是跌。不要看現(xiàn)在深圳的房子跌回到2016年，如果按持有成本來計(jì)算話，很多人的房子早已跌回到2015年、2014年了。

這里面的基礎(chǔ)邏輯是什么？邏輯就是資金是有成本的。你的房子從買的時(shí)候開始，每年就要承受5%-8%的損耗。

如果你的房子年漲幅沒有保持在8%以上，那就是負(fù)資產(chǎn)。現(xiàn)在房子的預(yù)期依舊拉不回來，但持有成本在不斷變高，這是致命的。

房屋養(yǎng)老金只是其中一項(xiàng)，告訴我們未來持有房子的成本在變高，特別是那些老房子。接下來的5年時(shí)間里，可能還有房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅，空置稅等等。

如何減少這種成本？盡量選擇新房or次新。而以前搏舊改的可以醒醒了，你們的幻想破滅了，老老實(shí)實(shí)去4S店保養(yǎng)吧。