深圳樓市全面放開限購(gòu)要來(lái)了

昨天的文章傳深圳樓市重磅救市政策出爐現(xiàn)在又近了一步，只是這一次可能北京要先行，先總結(jié)一下今天北京的發(fā)文，昨天文章中的五點(diǎn)就有三點(diǎn)都有提到。

1、適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)

取消兩者標(biāo)準(zhǔn)，自然就沒有普通住宅和非普通住宅的區(qū)別了，以后統(tǒng)一都是住宅，稅費(fèi)也沒有區(qū)別，自然就沒有現(xiàn)在的豪宅稅了。

2、優(yōu)化商品住宅用地交易規(guī)則

這一點(diǎn)說(shuō)得很隱晦，但應(yīng)該不是指沿用了近20年的土地“招拍掛”制度，在供地端你再怎么優(yōu)化也解決不了當(dāng)前房地產(chǎn)的困境，當(dāng)前房地產(chǎn)最大困境來(lái)自于供需矛盾的重大改變。

所以更多應(yīng)該是指的住宅三級(jí)市場(chǎng)交易規(guī)則，奔著提升樓市信心和需求的目標(biāo)，也就是在稅費(fèi)和交易手續(xù)方面的提升，稅費(fèi)更低、交易流程更快更順暢。

3、改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度

這里就是針對(duì)開發(fā)商，開發(fā)商在現(xiàn)在去化難的情況下，過去的高周轉(zhuǎn)方式已經(jīng)行不通，現(xiàn)在無(wú)論是民企還是國(guó)企，即使是頭部房企，也面臨困境。過去模式野蠻發(fā)展起來(lái)的房企要淘汰，但優(yōu)秀的頭部房企要保留，優(yōu)化這部分房企的融資順利過度到新模式就很重要。

現(xiàn)在深圳的售制度是主體出地面三分之一就可以取預(yù)售證，但這一模式下，普遍交房周期都需要兩年時(shí)間，而交房時(shí)貨不對(duì)板情況很嚴(yán)重，這兩年在深圳，幾乎沒有新房不維權(quán)，這給主管機(jī)構(gòu)添加不少麻煩事。

這也導(dǎo)致更多的購(gòu)房者不敢買新房，現(xiàn)房銷售就能很大程度解決這樣的問題，所見即所得。只是對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力提出了更高的要求。

回歸我們今天的主題，彭博社報(bào)道消息稱中國(guó)考慮進(jìn)一步放寬一線城市住房限購(gòu)政策。

關(guān)于放開限購(gòu)，我在去年的文章中就說(shuō)，深圳全面放開限購(gòu)是趨勢(shì)所指，預(yù)計(jì)在接下來(lái)兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)。

深圳限購(gòu)政策始于2010年9月30日，旨在控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱情況，防止房?jī)r(jià)上漲過快。

之后，深圳房?jī)r(jià)不斷上漲，限購(gòu)政策也在逐漸加碼，在2020年730達(dá)到頂峰。

限購(gòu)政策猶如計(jì)劃生育，在過去特定的歷史時(shí)期確實(shí)起到了很大作用，這個(gè)是在過去房地產(chǎn)供不應(yīng)求，中國(guó)城市化進(jìn)程高速發(fā)展階段，限制了房?jī)r(jià)過快上漲。

你可能會(huì)說(shuō)，即使限購(gòu)，深圳也一樣經(jīng)歷了2015年和2020年的大漲，似乎對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲沒有起到啥作用。其實(shí)不然，過去的房?jī)r(jià)上漲主要是全民炒房，房子這個(gè)固定資產(chǎn)幾乎是全民認(rèn)可的最佳投資方式。

這是有限購(gòu)，如果沒限，會(huì)有更多的人涌入深圳炒房。最起碼限購(gòu)后深圳樓市維持了10年的穩(wěn)定發(fā)展，如果沒有限購(gòu)，怕是時(shí)間要縮短一半，也就是我們現(xiàn)在的暴跌時(shí)間要提前五年。

也就是，現(xiàn)在的深圳樓市去泡沫恐怕在2016年就要開始，這五年時(shí)間，給了深圳很多的發(fā)展空間，所以限購(gòu)政策功不可沒。

很多人會(huì)擔(dān)心，如果取消限購(gòu)，會(huì)不會(huì)走以前的老路，投資客再次大規(guī)模進(jìn)場(chǎng)，深圳樓市再次迎來(lái)暴漲？

有這個(gè)擔(dān)心的人，一定是不了解當(dāng)前樓市所面臨的問題。

當(dāng)前的問題是，存量房去化難，即使在深圳，也出現(xiàn)房地產(chǎn)供過于求的局面。

我們觀察近一年新盤開盤的銷售情況，絕大多數(shù)樓盤開盤去化率不到20%，更慘的是開盤只賣幾套的情況比比皆是。

二手房市場(chǎng)，掛盤量在逐漸攀升，二手掛盤量從三年前的4萬(wàn)多套提升至現(xiàn)在的6萬(wàn)多套。

增加的掛盤量里面，相當(dāng)一部分都是家庭多套資產(chǎn)優(yōu)化或者是前幾年投資買入現(xiàn)在賣出。

樓市的困境就在于購(gòu)買力不足，如果這個(gè)時(shí)候投資客進(jìn)場(chǎng)，那他們就是實(shí)現(xiàn)樓市軟著陸的最大功臣。

政府也不用費(fèi)勁巴拉想盡辦法讓大家買房了，只要他們進(jìn)場(chǎng)一定量大管飽，先把目前庫(kù)存去化再說(shuō)。

房?jī)r(jià)漲怎么辦？別著急，需要地深圳可以一大把，大片的工業(yè)工地商業(yè)用地，改成住宅用地是分分鐘的事，這兩年不就一直在干嗎？

原本說(shuō)前海自貿(mào)區(qū)內(nèi)只有一塊住宅用地，結(jié)果呢，現(xiàn)在多少，只要投資客能消化得掉，還能有更多的出來(lái)。

只是前兩年買入的投資客都要淚灑前海了。

投資客進(jìn)場(chǎng)既能解決當(dāng)前樓市去化困境，又能充盈難以為繼的土地財(cái)政。所以，現(xiàn)在要?dú)g迎投資客來(lái)。

只是，地主家的傻兒子型的投資客是極少，真以為投資客在這個(gè)時(shí)期還能進(jìn)場(chǎng)就侮辱人家智商了。

房住不炒的時(shí)代來(lái)臨，就要解除不合時(shí)宜的限購(gòu)政策，樓市交由市場(chǎng)區(qū)調(diào)節(jié)。這樣，核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)搭配上豪宅稅的取消就能走出獨(dú)立行情，只要豪宅止跌甚至回升，才能影響其他的剛需住宅。

豪宅要漲就讓它去漲吧，這是有錢人的玩物，對(duì)于絕大多數(shù)剛需來(lái)說(shuō)，普通住宅不會(huì)有啥起伏。

還有，保障型住房是接下來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的支柱，是大多數(shù)新市民和工薪階層的最終歸宿。

商品房回歸商品屬性就應(yīng)該讓市場(chǎng)去調(diào)節(jié)，全面放開限購(gòu)不遠(yuǎn)了。