開發(fā)商變相大幅度降價(jià)賣房，一下子賣出200多套！市場跑不動，真的是價(jià)格原因？

海南樓市。陳標(biāo)志/攝

“日銷50套”“勁銷200套”并非代表當(dāng)?shù)貥鞘袕氐谆嘏耙詢r(jià)換量”的背后需要冷思考。

中房報(bào)記者 陳標(biāo)志丨海南報(bào)道

“持續(xù)爆單，四次加推，全部售罄”“國慶熱勢不可擋，黃金周勁銷百套”……

今年“國慶”長假期間，海口多個(gè)在售項(xiàng)目制作樓盤“黃金周捷報(bào)”，通過微信朋友圈等社交平臺擴(kuò)散。有項(xiàng)目樓盤宣稱“日銷50套”“黃金周勁銷超200套”。

樓盤置業(yè)顧問及中介渠道商通過社交平臺傳播“一路飄紅的戰(zhàn)績”，加之房地產(chǎn)自媒體對當(dāng)?shù)貥鞘袣夥盏暮嫱校袌鏊坪跻灰归g“變了天”。

中國房地產(chǎn)報(bào)記者從海口某主流中介平臺獲得的數(shù)據(jù)顯示，“國慶”長假7天，海口新房、二手房通過該平臺成交253套，差不多是該平臺前3個(gè)月同期成交的總和。但該成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以與房企“黃金周捷報(bào)”相印證。

當(dāng)?shù)刭Y深房地產(chǎn)行業(yè)人士接受記者采訪時(shí)表示，刺激樓市的系列“組合拳”確實(shí)給市場帶來了積極的一面，但“國慶”長假海南樓市，特別是海口樓市的成交量，出現(xiàn)較大幅度增長的主要原因還是“以價(jià)換量”，市場尚未到狂熱的地步，仍需要冷思考。

當(dāng)?shù)貙ｉT研究機(jī)構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)也顯示，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測到的海南146個(gè)典型項(xiàng)目中，63%項(xiàng)目來訪小于50組，70%項(xiàng)目成交小于5套，其中零成交項(xiàng)目占比54%，成交50套以上的項(xiàng)目僅占3%。

不過，該機(jī)構(gòu)表示，隨著近期一系列樓市刺激政策的出臺，市場信心有反轉(zhuǎn)和恢復(fù)的強(qiáng)烈信號，消費(fèi)者對后續(xù)樓市應(yīng)抱謹(jǐn)慎和樂觀的態(tài)度。

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“勁銷200套”背后是“以價(jià)跑量”

“黃金周提前搶跑，首日突破50套”“央企現(xiàn)房，即買即享”……

今年“國慶”長假第一天，海口多個(gè)項(xiàng)目樓盤制作的樓市“黃金周捷報(bào)”，在社交平臺廣為傳播。至“國慶”長假結(jié)束，海口有樓盤進(jìn)行了盤點(diǎn)，稱“國慶黃金周”狂銷200套，成交總金額超過2.6億元。

某央企在海口開發(fā)的項(xiàng)目樓盤也宣稱，“‘國慶’熱勢不可擋，‘黃金周’勁銷百套，銷售金額超1億元。”記者還見到，也有房產(chǎn)中介或樓盤置業(yè)顧問直接在朋友圈貼出內(nèi)部銷售微信群截屏：1-203已售、1-302已售、1-1501已售……

“開發(fā)商想讓你知道的，自然會想盡一切辦法讓你知道。”海口當(dāng)?shù)匾环康禺a(chǎn)從業(yè)人員余生先告訴記者，與往年一樣，“國慶”假期是樓盤項(xiàng)目最看重的促銷時(shí)機(jī)，不遺余力地進(jìn)行大肆宣傳造勢。

“以前樓盤在報(bào)紙電視上大幅做廣告，現(xiàn)在通過社交媒體就可以完成，造勢的成本很低。”余先生稱。

樓市氣氛在“捷報(bào)”的烘托下，讓外界突然有種感覺：此前普遍不溫不火的樓市，突然怎么就這么火爆了呢？

記者了解到，上述動輒銷售上億元的樓盤，大多數(shù)并非新開樓盤，而是持續(xù)銷售較長時(shí)間的“老樓盤”，有些甚至是尾盤房源。

“國慶”長假期間，記者也到海口多個(gè)樓盤實(shí)地走訪，發(fā)現(xiàn)前去看房的人群確實(shí)較此前多了許多。而在這些看房客人中，挎著嬰兒水壺、推著嬰兒推車等“拖家?guī)Э凇钡膩碓L者較多。“國慶”長假前，當(dāng)?shù)赜蟹康禺a(chǎn)行業(yè)人士曾在微信朋友圈發(fā)文戲稱：“‘十一’你該旅游的地方，就是售樓處。”

海南省房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會輪值會長鄧濤告訴記者，今年“國慶”長假，海口部分樓盤無論是訪客量還是成交量，確實(shí)較此前有所大幅度增加，該現(xiàn)象的主要的原因在于，一些項(xiàng)目樓盤采取大幅度折扣優(yōu)惠促銷活動，即市場所稱的“以價(jià)換量”。

鄧濤進(jìn)一步向記者表示，上述現(xiàn)象并非代表當(dāng)?shù)貥鞘袕氐谆嘏瑥闹虚L期來看一個(gè)區(qū)域的樓市發(fā)展，“以價(jià)換量”的背后需要冷思考。

記者了解到，“國慶”假期，海口西郊某大型樓盤，“特價(jià)房”價(jià)格為11800元/平方米（該樓盤房源早期單價(jià)為13000元至15000元/平方米），并且還有酒店泳池年卡、家裝代金券等優(yōu)惠套餐；海口西海岸片區(qū)某樓盤房源盡管是LOFT(戶型)，但單價(jià)低至6300元/平方米。

某央企在國慶節(jié)前夕制作宣傳海報(bào)稱，“國慶”假期“限時(shí)特惠”，該企業(yè)旗下全島項(xiàng)目最低“85折”，買房立送23萬元物業(yè)費(fèi)和6000元“登島基金”等優(yōu)惠。另外，該海報(bào)還顯示，全島優(yōu)惠最高立減180萬元/套。

樓盤上述大幅度折扣優(yōu)惠廣告，就如商場大喇叭下的“清倉大甩賣”效應(yīng)，令一眾購房者難免不動心。

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樓市處于“尋底”過程，市場仍未企穩(wěn)

“國慶”長假最后一天，海南省東方、澄邁兩市縣出臺房地產(chǎn)新政，全面放開限購。這也是海南省內(nèi)最先全面放開限購的兩個(gè)區(qū)域。

之后，有社交平臺及地產(chǎn)自媒體傳海南文昌市亦全面放開限購，但目前通過官方渠道無法查詢到該“主動公開”文件。

可以確認(rèn)的上述兩個(gè)全面解除限購的新政，引起了外界的廣泛關(guān)注。但由于全面放開限購政策在“國慶”長假的最后一天，該樓市新政對市場的作用力還有待觀察。

據(jù)海南本土研究機(jī)構(gòu)錦誠·海島服務(wù)商分析，經(jīng)對海口市47個(gè)典型項(xiàng)目調(diào)研觀察，“國慶”長假整體市場熱度雖較上月同期有所轉(zhuǎn)變，但整體市場熱度表現(xiàn)仍顯“羸弱”。

錦誠·海島服務(wù)商提供的數(shù)據(jù)顯示，在海口47個(gè)典型項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)中，成交5套以下的項(xiàng)目占比接近50%，5~10套占比28%，10~20套占比6%，20~50套占比9%，僅少數(shù)項(xiàng)目成交突破50套以上。

該研究機(jī)構(gòu)表示，節(jié)前，海口樓市政策雖然有針對人才購房的寬松，但限購尚未打開，典型項(xiàng)目中，唯一成交破百項(xiàng)目開展人才購房補(bǔ)貼活動，特惠單價(jià)為9576元/平方米起，成交200套；此外突破50套的項(xiàng)目也多通過大幅度降價(jià)換取市場。

他們認(rèn)為，以大力度價(jià)格優(yōu)惠“強(qiáng)拉成交”是主流，而目前以剛需及改善性項(xiàng)目為主的主城區(qū)多項(xiàng)目成交不超10套。

“市場分化較為明顯，整體海口市場仍處于尋底過程，市場尚未企穩(wěn)。”該機(jī)構(gòu)表示。

那么，“國慶”長假期間，作為海南重點(diǎn)城市的三亞，其樓市情況又是怎樣呢？

“我們監(jiān)測的三亞43個(gè)典型在售項(xiàng)目中，64%項(xiàng)目零成交，總體市場熱度未起。”錦誠·海島服務(wù)商表示，海棠灣片區(qū)、三亞主城區(qū)品牌房企新項(xiàng)目人氣有所增長，但轉(zhuǎn)化相對不足，成交在6~12套之間，主城區(qū)存量住宅項(xiàng)目由于產(chǎn)品相對老化，整體市場吸引力不強(qiáng)，去化變化不大，成交集中在0~2套。市場分化較為明顯。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，10月仍處于三亞市場淡季，疊加三亞并未發(fā)布限購調(diào)整政策，因此市場國慶長假來訪和成交雖有局部熱點(diǎn)，但總體市場仍處于淡季市場中。雖總體成交高于去年同期，但單項(xiàng)目成交絕對值不高。

據(jù)了解，“國慶”長假期間，錦誠·海島服務(wù)商對海南146個(gè)典型項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)測顯示，63%項(xiàng)目來訪小于50組，70%項(xiàng)目成交小于5套，其中零成交項(xiàng)目占比54%，成交50套以上的項(xiàng)目僅占3%。

“海南房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)不及預(yù)期，且多數(shù)項(xiàng)目系通過價(jià)格拉動為主，因此整體市場仍處于低位調(diào)整階段，新房銷售市場依然面臨壓力。”錦誠·海島服務(wù)商分析認(rèn)為，后期樓市仍需保持謹(jǐn)慎，今年旺季周期改善提升度有限，對于項(xiàng)目方而言，“以價(jià)換量”可能還是比較好的策略。

不過其也表示，隨著近期一系列樓市刺激政策的出臺，市場信心有反轉(zhuǎn)和恢復(fù)的強(qiáng)烈信號，對后續(xù)樓市應(yīng)抱謹(jǐn)慎及樂觀的態(tài)度。

值班編委：馬琳

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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原標(biāo)題：海口樓市“黃金周勁銷”背后：部分樓盤“以價(jià)換量”