金茂+三環，就一定能打一手好牌？

金茂在北京有新動作了！

今天下午，豐臺三環再出新地，這次沒有你爭我搶，反倒是久沒動靜的金茂，以底價拿下這塊三環地塊。

這則消息，不僅是因為三環地塊的稀缺，更是因為幾年沒有動靜的金茂這次出手了。

金茂消失在北京的兩年去哪兒了？

項目層面上，這兩年金茂府系產品力明顯下滑，減配、維權事件層出不窮。

比如首開金茂望京樾被業主質疑書房充當臥室。

門頭溝四道橋的長安金茂悅是有些原因的。

從瘋傳的長安金茂府變成長安金茂悅，相關業內人士指出，金茂府系產品有三個級別。

公司層面上，金茂的領導人、城市公司的變動多少也是有些影響的。

從李從瑞到張增根，一個時代結束了。

2023年撤銷北京城市公司，相關項目由華北區域平臺直管。金茂北京公司一時間動蕩不安。

拿地層面上，從公開資料和機構數據中梳理了下，基本上集中在天津、青島、寧波、金華等地，比如，2023年金茂在天津拿地金額為67.7億元，位列當地TOP1。

作為央企，金茂不選擇集中火力拿北京，上海等一線城市優質核心區的地塊，反而退而求其次，這個失誤很明顯。即便兩年前在北京拿地，比如西山金茂府，長安金茂悅，都是五環外。

而今，北京930新政后，金茂終于在北京，還是三環拿地了。

地塊名稱：北京市豐臺區東鐵營棚戶區改造和環境整治項目FT00-0512-0010、FT00-0512-0015

地塊：R2二類居住用地

拿地金額：40.13億元（底價）

樓面價：5.75萬/平

指導價：10.75萬/平

這是25個月沒有在北京拿地的央企中國金茂此次拿的豐臺東鐵營0010、0015新地塊。

01

能否改善區域界面？

地塊北側距離南三環直線距離只有300米，鐵10號線和5號線、亦莊線三軌輻射范圍內，距離約800米。

此外，地塊距離南側北京金茂府的直線距離不過1公里。東側直線2公里是包括東叁金茂府在內的分鐘寺三兄弟。

商業配套有新業廣場、首開福茂、京深海鮮市場等。

教育配套的話，北京市第十八中學、中央音樂學院附中、北京教育科學研究院豐臺實驗小學等，能夠為居民提供優質的教育資源。

醫療配套的話，北京中醫藥大學東方醫院（三甲）等在附近。

十一郎認為，周邊配套還算可以，但城市界面只能說一般，都是一些老破小，屬于回遷經適房聚集區，缺乏產業支撐，基本上是一個剛需板塊，是否能夠承載這樣的項目？

02

產品還做府系？

地塊屬于東鐵營棚戶區改造和環境整治項目，分為南北兩個地塊，北側地塊0010地塊較方正，用地面積2.07萬平方米，容積率1.9，規劃建筑規模3.89萬平方米，建筑高度60米，預計會做低密豪宅大平層產品。

而南側地塊0015地塊用地面積1.25萬平方米，容積率高到2.7，規劃建筑面積3.32萬平方米，建筑控制高度60米。預計會補充一些改善產品。

還有就是0015地塊還要求建設一處2000平的養老設施和300平米的社區綜合文化室。

十一郎疑問的是，區域界面一般的情況下，金茂新地塊做府系產品能否讓人買賬？

03

能否重新定義三環價格體系？

看看價格，金茂新地塊住宅指導價10.75萬/平，經營樓面價5.75萬/平，5萬/平的價差，有些利潤空間。

二手房方面，北京金茂府一期的掛牌均價是10.46萬/平，二期掛牌均價在10萬以下，達到9.15萬/平。

新房方面，分鐘寺三兄弟成交均價在10.5萬/平以上。

北京天譽150㎡和190㎡戶型還有好樓層，共還有80套房源可供選擇。目前成交均價10.61萬/平。

東叁金茂府和合生縵云各還剩下幾套房在售。前者已網簽369套。

小紅門中建星光里，整體網簽均價7.68萬/平，10月最新的網簽均價低到7.32萬/平。項目共有322套房子，2023年6月取證，目前去化率是63%。

戶型面積段上，除了近40套三開間的四居室（128平），其余均為兩開間三居室和兩居室。兩居室有兩種戶型：一種是東西朝向的70平米（共50套），另一種是中間戶的77平米（共72套）。

南中軸的大紅門三兄弟，9.5萬/平指導價。其中去化最好的是金永定金茂府，還有10余套在售，網簽均價9.27萬/平。

中海和瑞叁號院，網簽突破600套，還有80套待售。網簽均價只有8.82萬/平，而10月最新網簽均價降至8.06萬/平。

晚入市的中環悅府，不降價，但也賣不動。目前，中環悅府326套房源網簽20套，網簽均價9.19萬/平。10月最新網簽均價低到9.05萬/平。

項目2024年3月取證，目前去化率只有5.83%。

其戶型為建面約134-213㎡，全部是四居產品，具體為約134㎡、約137㎡（洋房）、約145㎡（洋房）、約166㎡、約176㎡、約213㎡。

十一郎認為，三環內遍地都是售價10萬/平以上的新盤，尤其豐臺這個豪宅混戰的區域。但金茂新地塊如果定價合適，除了本地改善客群，吸引一些東城、朝陽的高端客群也非常可能。

您覺得金茂新地塊定價會是多少？評論去聊聊聊聊。

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