一勺言｜房企站C位的籌碼變了

一

百億公司，曾經的地產行業有多嫌棄。

百億樓盤，今天就有多珍惜。

上海，順昌玖里，外灘壹號院，翠湖天地六期。

深圳，深灣玖序，首開100億。

廣州，鵬瑞一號，以公寓之身，套均價過億，單盤逾百億。

北京，北京宸園+北京璞園park，僅開盤單月銷售過百億。

2024年，本來是地產宏觀政策的翻轉與拐點之年，幅度之大，震驚了一半人，又安慰了另一半人。

但是，它偏不滿足， 又以如此特殊的方式載入地產史冊，令人始料未及。

二

每個百億樓盤的背后，一定都站著一個自帶主線劇情的開發商。

比如，中海是豪宅崛起，瑞安是老錢發新芽，鵬瑞是外行的逆襲。

但是，相比這前三家，令人更意外的是，代言北京百億標桿的會是中建智地。

房地產真是一個特供奇跡的行業。

一方面，它很講究血統論，確實大量的融資證據就擺在那里。

另一方面，它也不講究出身，無論你是煤老板、互聯網新貴，還是火鍋店老板，只要你有錢有意愿，產品適銷對路，房地產行業的大門永遠向你敞開。

中建智地當然不是地產的外行，而是久經地產沙場的一枚老兵。

然而，當它游泳到地產開發的主場時，誰能想到，僅僅四年之內，它居然在北京主場創造了下面這些記錄：

8月，北京房企普宅網簽金額、套數、面積三冠王；

10月，北京房企普宅網簽金額&套數TOP1，網簽面積TOP2；

1-10月，北京房企普宅網簽套數、面積TOP2，網簽金額TOP3；

北京之外，十月行情仍然屬于中建智地。

常州中建龍宸壹號，10月常州市網簽金額TOP2、新北區成交金額TOP1。

蘇州中建虹溪璟庭，1-10月新區網簽套數、面積TOP1，滸墅關城鐵板塊銷售套數、面積、金額TOP1。

如果按明星樓盤單列，中建智地在北京主場同樣貢獻了年度最多的單盤記錄：

北京宸園，北京市10月網簽金額、面積TOP1。中建璞園&中建璞園PARK，北京市10月網簽金額TOP2，兩大項目合計百億拿地，十月百億銷售，耗時僅4個月。

北京國賢府，10月單價5-6萬元網簽金額、套數、面積TOP1。

中建宸廬|云起，順義區1-10月網簽金額TOP2。

中建京華國賢府，房山區10月網簽金額、套數、面積TOP1。

中建房山國賢府，房山區1-10月網簽金額、銷售單價TOP1。

在北京主場與單盤記錄的加持下，2024年1-10月，中建智地今年首次躋身中國房地產企業銷售排名TOP30，位次上升明顯，環比提升了20名，同比提升36名。

一勺言首次關注到中建智地，起因于兩點。

其一，單盤口碑。其二，2021年后，中建各局發力開發賽道的小趨勢。

尤其是后者。

三四年前，在跟中建智地的多位朋友私下交流時，我最初關心的問題是，這個小趨勢，會不會是當年市場緊縮的特定環境下，政策窗口的曇花一現；然后關注的焦點是，這個新選手會怎么挑選賽道與戰場。最后關心的問題是，它的產品服不服眾，故事能否優雅落地。

現在來看，答案已經水落石出。那么，這一切究竟是如何步步發生的？

三

中建智地在各類細分榜單上的崛起之路，依外界的視角看，耗時僅三四年，而且，呈現出三個非常明顯的特征。

1，先郊區，后內城

中建智地的投資地圖，清晰地呈現了一個從房山主城起步、布局順義，然后突然殺入望京、昌平，繼而，今年在朝陽區的酒仙橋舊改區一鳴驚人、音量倍增的路線圖。

五年16盤勾勒出的這個路線圖，可以被簡化為一個「先郊區后內城」策略，事后看，它也非常符合一個厚積薄發、步步為營的黑馬模型。

中建智地的總部位于北京，它在C端形象的真正建立，始于房山與順義。

前期在房山、順義的布局，可以被視為一個新選手積攢信用分。扮演這一角色的樓盤，既有京西印玥這樣的品質洋房，也有學府印悅這樣的學區房，更有全公司第一個文化地產雛形的中建宸廬，首發亮相主打一組關鍵詞：熱銷，靠譜。

但是，其中真正讓中建智地出圈的是2022年的望京中建宸園。

它以低密度的洋房+疊拼產品入市，大手筆投資的中式實景示范區，第一次在淡市中展示了對高端地緣客群的殺傷力，中式園林IP，就此埋下了伏筆，它也成為當年同行市調的網紅盤。

于是，信心大增的中建智地，隨后在房山、昌平未來科技城，陸續落子。

兩大代表作品之房山國賢府，率先出道，主打標簽就是實景中式示范區，在4萬+的水平刷新了房山剛需剛改的產品認知，首開大賣。

幾個月后，而全洋房形態的北京國賢府，一度以一己之力挽救了北京未來科技城的板塊頹勢，虹吸了周圍以十公里為半徑的客群，主打招牌就是中式園林與它超配的精裝誠意。

劇情至此，中建智地還從未進入北京五環內。

但是，牌桌上已經罕有對手可以阻攔了。

2024年6月，中建智地第一次百億級拿地，112億斬獲兩大朝陽地塊。四個月后，北京宸園、中建璞園PARK雙盤首開，當日熱銷83.5億元，單月銷售百億，短短4個月實現“百億拿地，百億銷售”的樓市記錄。

2，把改善進行到底

改善當道，是本輪地產調整進入深水區之后的市場選擇，也是新一輪的樓市正確。

自2021年上半年開始，這股風潮從長三角市場起步，先在幾個核心二線城市的成交表上大展拳腳，隨后數月，吹到了帝都樓市。

中建智地也許并不是第一個捕捉到這股風向的帝都開發商，但是，它肯定是吃到地緣改善客群紅利最多的那個。

從盤面看，盡管售價不同，中建智地幾乎所有項目都把改善寫在臉上，從戶型配置到精裝標準、再到實景示范區，它的策略就是，在相似或略高的售價水平上，在產品端發力，打一場有備而來的遭遇戰。

從幾個代表樓盤的首開數據看，這個策略一直效果顯著，首開高去化率在地緣板塊引發更廣泛的關注與口碑，繼而帶來新一輪的去化。

在NBA決賽中，有一條規律：上一場的贏家不會輕易變陣。

2022年之后，中建智地把改善策略開始擴展至其他產品線。

我們事后看到，它從高層起步，逐步蔓延至洋房，然后是低密的疊拼產品，最終，在朝陽東四環的大平層產品北京宸園，完成收官。

3，超極交付

因為市場低迷，交付比任何時候都更加成為口碑的拐點。

身在北京多年，我已見過諸多旺銷樓盤在交付時一地雞毛、最終引發口碑崩塌的案例。

過去三四年，房地產的交付客訴，甚至已經大大提前，房子還在賣，對工程施工的投訴已經有組織展開。更挑剔的消費者，疊加房價下行，這一屆開發商不得不集體面臨交付課題。

但是，中建智地沒有讓自己跌倒在自己的傳統舒適區。它的對策就是，把交付分階段過程化，同時不斷輸出各種形式的透明度。

以市調熱盤中建宸園為例，它將在明年8月交房，但是自今年8月開始，一套「超極交付」的流程標準已經正式啟動，核心就是：過程化、透明化，共建。???

以「品控」為例，中建智地通過樣板先行、過程控制、檢驗檢查、花園工地來管控工程質量，全過程覆蓋基礎、地下室、標準層、屋面、幕墻、粗裝飾、精裝、景觀8大工程。在房子長達2-3年的建設周期里，站在使用者角度，聚焦幕墻、景觀、機電、精裝、土建、精裝大堂等6大領域。

但是，最具特色的還是透明與共建。???????????

中建智地拿出了業主共建套裝，讓業主參與進來。比如，在房山國賢府聚焦小區外部的國賢府公園，在中建璞園和中建璞園PARK，則聚焦外部的市政路、公交站與城市配套。而在交付端，透過反饋高效的客關服務，頻繁與業主互動，最終管理預期，超越預期。

從中建宸廬起步至今，中建智地一直扛起了中式文化地產的大旗，但是從文化意境的兌現看，這一定會提升交付的難度系數。

從我的角度看，沒有必要共情一個黑馬選手所必須經歷的難關。

但是，我也絕不會低估它們。

四

行業的座次榜正在刷新，我們面臨這樣一個時刻：回歸常識。

今天地產行業最大的常識應該是什么？

債務，可以展期，但一定要還；

公司，未必千億，但一定要安全；

房子，可以預售，但一定要兌現承諾；

好產品，真的可以是核心競爭力。

核心房產，依然是第一配置資產；

優秀的投資策略，會讓開發商與買房人實現共贏。

……?

這張常識清單還可以繼續延長，歡迎大家留言接龍。我想說的是，未來很長時間，所謂的黑馬地產公司，都不過是上述常識的產物。

我們不能只看到地產牌桌上玩家的減少，還要看到地產牌桌上玩家的變化。永遠不要擔心黑馬，就像不要擔心常識一樣，我們只需要擔心自己。

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