媽灣有多差？

前海是個(gè)頗具爭(zhēng)議的板塊，市場(chǎng)上的看法是很復(fù)雜且多樣的，比如有些人會(huì)這么看待它，由于深圳沿海岸線的盤子都賣的很貴，從深超總到深圳灣到蛇口到寶中，于是乎，一個(gè)嶄新的板塊，還是國(guó)家戰(zhàn)略級(jí)別的區(qū)域，怎么可能會(huì)起不來(lái)。

如果你是從建設(shè)周期來(lái)看，從國(guó)家成立前海至今10余年，現(xiàn)階段的建設(shè)進(jìn)度，配套落地，產(chǎn)業(yè)引進(jìn)，顯然是不及預(yù)期，進(jìn)度太慢，人氣實(shí)在太低總讓人糾結(jié)。

但如果你把時(shí)間線放到同時(shí)期的其他戰(zhàn)略區(qū)域，他們和前海對(duì)比，進(jìn)度是不是更順暢，現(xiàn)階段建設(shè)進(jìn)度更快更強(qiáng)？？應(yīng)該也不至于，仔細(xì)的看，這些都相對(duì)前海，捂著良心說(shuō)一句，感覺都半斤八兩，比如科學(xué)城，比如深超總，比如福田口岸，又或者大運(yùn)，留仙洞總部基地，沙井大空港。

前海為何負(fù)面和相對(duì)悲觀看法多？

核心原因就是一堆牛鬼蛇神不分青紅皂白的帶節(jié)奏，掩蓋事實(shí)，故意夸大數(shù)據(jù)，混淆概念，總拿著西北朝向矮樓層的成交來(lái)普及整個(gè)前海的價(jià)格價(jià)值。

慣用手法就是，買前海是坑，你看買前海都不賺錢，還虧錢。

但事實(shí)上，他們可不會(huì)告訴你，同年買了其他片區(qū)，或者二手房跌得更多。

我再給你一個(gè)鐵錚錚的數(shù)據(jù)。那些KOL不都說(shuō)買房就要買核心區(qū)嗎？就要買最好的板塊嗎？

2019年華僑城新天鵝三期123平開盤原價(jià)1400-1700區(qū)間，近期最新成交1450-1800萬(wàn)，持有接近6年的時(shí)間，算上利息，其實(shí)是不賺錢的。

2024.10 前灣前海龍光121平成交1180萬(wàn) 持有3年

2024.10前灣潤(rùn)峯府121平成交1180，持有3年

2024.10媽灣招商領(lǐng)璽一期120平成交1200萬(wàn) 持有5年

算上利息，前海的次新和華僑城新天三誰(shuí)贏誰(shuí)輸呢？前海輸了嗎？如果算持有成本，天三的利息虧損可是比前海二手房要大。

這只是個(gè)盤現(xiàn)象對(duì)比，并非指這個(gè)板塊就不如別人，新天三旁邊的新天二135平最新成交還接近2500萬(wàn)呢，2017年開盤均價(jià)就已經(jīng)13萬(wàn)多了，原購(gòu)價(jià)1800，不同產(chǎn)品不同位置，價(jià)格差異真的很大。

如果你再把2021年同時(shí)期買的二手房和前海新房對(duì)比，當(dāng)年的二手房普遍跌了30-50%的，前海新房頂多就是虧了利息。

從實(shí)際的數(shù)據(jù)可見，這些牛鬼蛇神說(shuō)的前海是坑買了就虧錢的觀點(diǎn)，根本站不住腳，隨便可拆，毫無(wú)支撐阿。

說(shuō)了這么多，只是想告訴各位什么才是真相，我們應(yīng)該如何透過(guò)本質(zhì)看真相。

把價(jià)格說(shuō)清楚了。

咱們接著看前海處于什么樣的階段。

大家都喜歡桂灣，問(wèn)題是桂灣沒什么住宅供應(yīng)，前灣的壹灣臻邸也清盤，雖說(shuō)前灣現(xiàn)階段沒什么供應(yīng)，但商改住在深圳很常見，未來(lái)前灣能不能加供應(yīng)保不準(zhǔn)。

于是去年媽灣新增了10來(lái)塊住宅用地，就被很多自媒體噴成篩子了，當(dāng)時(shí)我也寫了對(duì)于媽灣新增土地的看法，其中一個(gè)觀點(diǎn)也算是具有一定前瞻性的，時(shí)間過(guò)去一年了嘛畢竟，回看依然能經(jīng)得起推敲。對(duì)于前海新增地塊的較深度看法。

這個(gè)觀點(diǎn)：“哪怕新增10多塊住宅用地，也不會(huì)一下子集中出讓銷售，招商是絕不會(huì)砸了自己的盤子”

你看吧，媽灣自從臻璽清盤后，已經(jīng)斷層供應(yīng)好久了，僅僅只有領(lǐng)璽四期一個(gè)盤子年底開，幾乎是兩年時(shí)間媽灣只供應(yīng)了這么1-2個(gè)盤，還不到700套，對(duì)于諾大的媽灣，這點(diǎn)供應(yīng)量算的上什么？

市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)的，大家總在說(shuō)房子多了，可是購(gòu)買力也是在新增，這可不是此消彼長(zhǎng)的關(guān)系，能買得起房的人也是會(huì)同步新增的阿。

媽灣現(xiàn)階段建設(shè)進(jìn)度已經(jīng)快了不少，路段和基建面貌已經(jīng)煥然一新，對(duì)比前幾年算是突飛猛進(jìn)的變化了。

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再看下面這個(gè)圖右手白色這一塊，有媽灣7子的寫字樓聚集，萬(wàn)科臻灣悅/棲灣里/領(lǐng)璽1-3期/頤灣府，南二外已經(jīng)在建設(shè)中，包括旁邊沿河的前灣公園，各種公共配套都逐漸建成，其實(shí)媽灣的3/1已經(jīng)形成了，剛好這一塊住宅相對(duì)凝聚，之前只有領(lǐng)璽和頤灣府兩個(gè)盤子，人氣相對(duì)冷清，現(xiàn)在有些業(yè)主住進(jìn)來(lái)包括出租的，媽灣居住氛圍較之前好了不少。

左手紅色這一塊目前仍處于待開發(fā)建設(shè)的階段，不過(guò)白色與紅色中間的媽灣二路切割開了，感覺像是兩個(gè)板塊了，只要你不用上帝視角，在路面上實(shí)際感受并無(wú)過(guò)多不妥。

但是，凡事都有兩面性。

你接受不了了二手房的老舊，等同舍棄了二手房地段的成熟配套，居家氛圍，舍棄了配套所帶來(lái)的生活便利性。

這些都是媽灣現(xiàn)階段不具備的，媽灣現(xiàn)階段由于建設(shè)中，到處黃土飛沙，泥頭車，估摸著還要熬個(gè)幾年這種狀態(tài)，當(dāng)然了，這只是前期無(wú)法避免的，所有都建設(shè)好了，之后的市場(chǎng)誰(shuí)知道？誰(shuí)能說(shuō)得準(zhǔn)？

那天我填了個(gè)問(wèn)卷，“媽灣現(xiàn)階段的不足”填了：便利店都很少，生活便利性真的嚴(yán)重不行，路上找不到太多小店，下沉市場(chǎng)完全沒法打開，主要原因還是人口密度不夠，商業(yè)想沉淀起來(lái)的確不夠。

關(guān)注前海絕大部份的購(gòu)房者是存在投資兼顧自住的雙重屬性的情況，既然有這個(gè)觀念，就必然是清晰媽灣現(xiàn)階段的區(qū)域面貌，規(guī)劃情況，以及不利因素，厭惡設(shè)施，甚至對(duì)于媽灣的下限的高低，應(yīng)該也有一定的心理建設(shè)了。

假設(shè)媽灣這一塊的住宅都建好了，后續(xù)所反映的就是居住氛圍成熟，對(duì)應(yīng)的商業(yè)，教育配套齊全，那么整個(gè)前海往后絕對(duì)是深圳最次新最現(xiàn)代化一個(gè)區(qū)域，但同樣反映的問(wèn)題是提前入住的樓盤，難免要遭受片區(qū)的敲打挖掘，路段上泥土黃沙飛塵。

接受不了這個(gè)過(guò)程，那就接受單價(jià)更高的二手房或者看其他區(qū)域的新房，這個(gè)沒什么好糾結(jié)和猶豫的，會(huì)猶豫糾結(jié)的是又不想陪著這個(gè)片區(qū)成長(zhǎng)所帶來(lái)的負(fù)面居住體驗(yàn)，但又想吃下前海這塊概念板塊的餅。

會(huì)買前海新房的多數(shù)是不愿意屈就二手房的價(jià)格或者樓齡，或品質(zhì)之類，我說(shuō)更直白點(diǎn)，買前海的人和你們沒啥直接關(guān)系，所以你們不理解他們，他們同樣也不理解你們買二手房，倉(cāng)位決定觀點(diǎn)，還是觀點(diǎn)決定倉(cāng)位？