董小姐｜比地王更有態度的是售罄

一

半個多月前，董小姐在長三角連軸轉，為JUMP大會第五季采風，會會新老朋友。當天，恰好趕上綠城蘇州玫瑰園開盤。

朋友說，蘇州玫瑰園是當前全綠城上下最重視的項目之一。

既然是綠城產品家族里的頂級IP，當然不能錯過。看完后，兩個印象揮之不去。

其一，操盤速度好快，從拿地到開盤一批次房源日光，不過八個月。確定這是綠城？

但事實上，它們做到了又快又叫座。

蘇州逸廬，同為今年三月拿地，九月售罄，也不過五月有余。

其二，全維度實景示范區大尺度炸裂。綠城的頂級產品手感，在今天的局勢面前，居然沒有半分妥協。

看完次日晚上，綠城蘇州玫瑰園官宣，首開當日售罄，大賣25億元。三天前，二度開盤兩開兩罄，共賣34.6億。??????

就連我們參觀的兩套合院樣板間，最貴的一套，總價近6000萬，也已經名花有主。

趨近年末，在二線城市蘇州，意外親眼目睹了一個年度熱銷豪宅樣本的誕生。

以上種種，勾起了董小姐的萬分好奇。

二

第二日，約朋友吃茶。

借著蘇州玫瑰園，大家聊到市場正在發生的變化。

董小姐說，本以為上海這波樓市限購放開，會虹吸很多周邊城市的高端購買力，對蘇州樓市會產生不小的殺傷。

可是沒想到，蘇州玫瑰園一出場，就炸了場。

「畢竟，蘇州玫瑰園洋房2000萬的價格，足以在上海市區上車。而合院平均4000萬的價格，也可以在上海核心區豪宅占位了。」

然而，超級購買力還是選擇買在蘇州雙湖。

地段、品牌、斷供、被壓抑的高端購買力，或許都是理由。但沖擊力最強的，還是所見即所得的現場感。

類似的故事還發生在西安，比如一個售價6萬+起的中大國際99豪宅盤，其成功密碼同樣也是來自于近2萬方的高端會所配置，實景呈現。

聽完后，感觸多多。

市場之難，世人皆知，但總有人在你想不到的地方，賣出了行情。

三

蘇州玫瑰園與蘇州逸廬，不過是綠城最新鮮的日光案例。

它們都出自于今年3月蘇州市場的兩次土拍，綠城連續溢價拿地成功，先創造了一個地價記錄，又刷新了它。

過去24個月，綠城內外一系列圍繞「好房子」策略的變化，在好的基礎上，做到了又好又快。造好房子，將時間和成本資源用到刀刃上，卷產品到極致。快，是表象，好，才是內功。

于是在這一策略之下，打開今年綠城全國的拿地地圖，就會輕易發現，綠城對地王的追逐，在心理層面與物理層面都復蘇了。

1，敢拿地，掃貨極猛。

這兩年綠城中國在公眾層面最大的即視感是：再度成為「地王收割機」。

不再恐懼，不再拒絕，而是主動擁抱。

兩年多來，綠城制造出一個很長的明星地塊清單，里面既有單價地王、總價地王，還有最低容積率地王等等。

從杭州到上海、蘇州，再到北京，稀缺地塊的爭奪戰，都有綠城的身影。

2，快開盤，日光案例超多。

今天的中國樓市，真正稀缺的其實不是地王制造，而是日光記錄。

過去12個月，綠城至少在三個城市創造了四次日光或月光的記錄。

去年10月，杭州錢二，芝瀾月華，一個月售罄。

今年8月，天津空港，桂月雲翠，開盤一批次房源接近售罄。

今年8月，蘇州獅山，蘇州逸廬，開盤日光。

今年11月至今，蘇州金雞湖，綠城玫瑰園，兩次開盤日光。

銷售記錄之外，以上提及的項目，絕大多數都有另一個公約數：當年拿地，當年開盤，開盤日光。

杭州芝瀾月華，去年六月拿地，十月售罄，耗時四個多月。

天津桂月雲翠，去年六月拿地，7月6日美學館開放，8月3日體驗樣板間開放，8月底開盤接近售罄，耗時僅三個月。

速度之快，甚至也體現在蘇州兩個售價更高的明星盤。

今年3月，綠城蘇州將兩幅低密度地塊收入囊中。五個月后，蘇州逸廬上市當天清盤；八個月后，TOP級的蘇州玫瑰園兩開兩罄，大賣34.6億元。

兩大蘇州豪宅的熱賣，說明綠城的「好房子」策略已經不是劇情的開始，而是劇情的高潮。

全維度實景示范區，似乎成了最有代表性的作業場景。對外，它不僅超級助攻了這些明星項目的熱賣；對內，它又微縮代言了綠城內部正在發生的變革。

董小姐打聽了下，2023年年初，全維度實景示范區從杭州起步，并迅速擴展到全國各大新開項目，被稱為綠城中國產品力提升的1號工程。

如今四面開花的局面，正是1號工程的紅利。

綠城已經不是董小姐熟悉的那個綠城。但是，好奇心不會止步于這個1號工程，還有哪些因素護航了它？

四

董小姐問了一圈綠城的朋友，至少有三個因素在真正起作用。

其一，能力提升正在奏效。

過去兩年，綠城引進了一批新鮮血液，他們分散于總部各職能部門，以及各大區域與城市公司，從客研，產研到營銷，今天的綠城人才班底，持續增強。

人才的遷移背后是經驗與思維方式的遷移，他們的到來，要么補上綠城的短板，要么與綠城賴以成名的產品主義導向發生了化學反應，今日之局面，算是符合預期。

董小姐覺得，在某種程度上，這當然是全行業人才產能過剩的結果，綠城的規模與穩健，讓它吃到相當多的人才紅利。

但是，人才染紅趨勢、產能過剩算是個大背景，并不能完全解釋綠城的能力進階。

其二，投資策略，要求「做一成一」。??

上半年，董小姐關注過綠城投資策略。核心要求是布局一線，同時也適當下沉浙江及蘇南的改善市場，捕捉結構性的機會。

投資原則也非常明確：必須「做一成一」。

在某種意義上，「做一成一」既是投資紀律，也是潛在的倒逼。如果最后某個項目低于預期，可能這個城市下一塊地的投資預算就成問題了，客觀上說，地方團隊一定如履薄冰。

其三，專業交圈，雙輪驅動。?????

今年開始，綠城各個專業條線的交圈，比之前顯著增多。

比如客研。一位綠城的朋友說，在綠城，客研正在貫穿整個項目的全周期，售罄后的客戶研究復盤，甚至比售前的研究更為重要，因為它更能提供最真實的經驗對照。?????????

比如，現在綠城開始更加強調綠城的營銷跟設計、產品要結合的更緊密，客戶需求的專項研究成了主要任務。

比如，創新研發上出現了雙輪驅動，綠城比以往更鼓勵區域創新與集團產品創新聯動，讓產品有更大的爆發力。目前，華東區域就是這一策略的實驗主場。

一位司齡很長的綠城朋友說，綠城一直追求「最懂產品、最懂客戶」。與以往相比，新的變化是把原有的產品優勢變得更加體系化、更具象可操作，不再完全依賴于匠心與責任心，而變得能夠科學管理。

以上三個變化，既有集團管控意志的強化與下沉，也給地方創新留出了足夠的空間，共同構成了綠城本輪產品大煥新、日光盤頻繁出現的幕后功臣。

五?

過去多年，地產行業發明了諸多指標來稱量一個房企的崛起：銷售額，拿地金額，城市布局，多元化等。??????????

但是此時此刻，最有態度的指標，濃縮到最后，一定是售罄。

一個重新大手筆購買地王的綠城令人印象深刻，地王背后的能力清單提升則令人更加重視。?????????????????????????????????????????????

迄今為止，綠城大概是全地產行業中，擁有匠人思維地產職業經理人最多的開發商之一。

這批匠人經理人在過往高周轉時代，被壓抑了光環，他們被認為不合時宜，或者思維固化。在高歌猛進的地產時代，隱身于房企速度即效率的洪流中。

現在，他們的時代又回來了。

從新鮮血液、集團意志到地方創新，催生了全綠城本年度最高規格產物，蘇州玫瑰園在實景示范區亮相僅半個多月后，即開盤售罄。

這是個一出生就貼滿標簽的項目。它是限墅令解除后，蘇州核心區第二個1.02 容積率產品，還是本年度蘇州樓面價、成交地價地王。

但是，它更像是一個自證因果的濃縮案例，它的操盤全過程，對各類能力有諸多暗示。

一個經常因日光而上頭條的綠城，會比經常制造地王的綠城，更有統治力。

前文閱讀：

JUMP大會第五季來啦?

12月27日下午一點?

蘇州洲際酒店?

票務免費?

但需提交職業身份供審核?

不見不散！