董小姐｜比地王更有態(tài)度的是售罄

一

半個多月前，董小姐在長三角連軸轉(zhuǎn)，為JUMP大會第五季采風(fēng)，會會新老朋友。當(dāng)天，恰好趕上綠城蘇州玫瑰園開盤。

朋友說，蘇州玫瑰園是當(dāng)前全綠城上下最重視的項(xiàng)目之一。

既然是綠城產(chǎn)品家族里的頂級IP，當(dāng)然不能錯過。看完后，兩個印象揮之不去。

其一，操盤速度好快，從拿地到開盤一批次房源日光，不過八個月。確定這是綠城？

但事實(shí)上，它們做到了又快又叫座。

蘇州逸廬，同為今年三月拿地，九月售罄，也不過五月有余。

其二，全維度實(shí)景示范區(qū)大尺度炸裂。綠城的頂級產(chǎn)品手感，在今天的局勢面前，居然沒有半分妥協(xié)。

看完次日晚上，綠城蘇州玫瑰園官宣，首開當(dāng)日售罄，大賣25億元。三天前，二度開盤兩開兩罄，共賣34.6億。??????

就連我們參觀的兩套合院樣板間，最貴的一套，總價(jià)近6000萬，也已經(jīng)名花有主。

趨近年末，在二線城市蘇州，意外親眼目睹了一個年度熱銷豪宅樣本的誕生。

以上種種，勾起了董小姐的萬分好奇。

二

第二日，約朋友吃茶。

借著蘇州玫瑰園，大家聊到市場正在發(fā)生的變化。

董小姐說，本以為上海這波樓市限購放開，會虹吸很多周邊城市的高端購買力，對蘇州樓市會產(chǎn)生不小的殺傷。

可是沒想到，蘇州玫瑰園一出場，就炸了場。

「畢竟，蘇州玫瑰園洋房2000萬的價(jià)格，足以在上海市區(qū)上車。而合院平均4000萬的價(jià)格，也可以在上海核心區(qū)豪宅占位了。」

然而，超級購買力還是選擇買在蘇州雙湖。

地段、品牌、斷供、被壓抑的高端購買力，或許都是理由。但沖擊力最強(qiáng)的，還是所見即所得的現(xiàn)場感。

類似的故事還發(fā)生在西安，比如一個售價(jià)6萬+起的中大國際99豪宅盤，其成功密碼同樣也是來自于近2萬方的高端會所配置，實(shí)景呈現(xiàn)。

聽完后，感觸多多。

市場之難，世人皆知，但總有人在你想不到的地方，賣出了行情。

三

蘇州玫瑰園與蘇州逸廬，不過是綠城最新鮮的日光案例。

它們都出自于今年3月蘇州市場的兩次土拍，綠城連續(xù)溢價(jià)拿地成功，先創(chuàng)造了一個地價(jià)記錄，又刷新了它。

過去24個月，綠城內(nèi)外一系列圍繞「好房子」策略的變化，在好的基礎(chǔ)上，做到了又好又快。造好房子，將時間和成本資源用到刀刃上，卷產(chǎn)品到極致。快，是表象，好，才是內(nèi)功。

于是在這一策略之下，打開今年綠城全國的拿地地圖，就會輕易發(fā)現(xiàn)，綠城對地王的追逐，在心理層面與物理層面都復(fù)蘇了。

1，敢拿地，掃貨極猛。

這兩年綠城中國在公眾層面最大的即視感是：再度成為「地王收割機(jī)」。

不再恐懼，不再拒絕，而是主動擁抱。

兩年多來，綠城制造出一個很長的明星地塊清單，里面既有單價(jià)地王、總價(jià)地王，還有最低容積率地王等等。

從杭州到上海、蘇州，再到北京，稀缺地塊的爭奪戰(zhàn)，都有綠城的身影。

2，快開盤，日光案例超多。

今天的中國樓市，真正稀缺的其實(shí)不是地王制造，而是日光記錄。

過去12個月，綠城至少在三個城市創(chuàng)造了四次日光或月光的記錄。

去年10月，杭州錢二，芝瀾月華，一個月售罄。

今年8月，天津空港，桂月雲(yún)翠，開盤一批次房源接近售罄。

今年8月，蘇州獅山，蘇州逸廬，開盤日光。

今年11月至今，蘇州金雞湖，綠城玫瑰園，兩次開盤日光。

銷售記錄之外，以上提及的項(xiàng)目，絕大多數(shù)都有另一個公約數(shù)：當(dāng)年拿地，當(dāng)年開盤，開盤日光。

杭州芝瀾月華，去年六月拿地，十月售罄，耗時四個多月。

天津桂月雲(yún)翠，去年六月拿地，7月6日美學(xué)館開放，8月3日體驗(yàn)樣板間開放，8月底開盤接近售罄，耗時僅三個月。

速度之快，甚至也體現(xiàn)在蘇州兩個售價(jià)更高的明星盤。

今年3月，綠城蘇州將兩幅低密度地塊收入囊中。五個月后，蘇州逸廬上市當(dāng)天清盤；八個月后，TOP級的蘇州玫瑰園兩開兩罄，大賣34.6億元。

兩大蘇州豪宅的熱賣，說明綠城的「好房子」策略已經(jīng)不是劇情的開始，而是劇情的高潮。

全維度實(shí)景示范區(qū)，似乎成了最有代表性的作業(yè)場景。對外，它不僅超級助攻了這些明星項(xiàng)目的熱賣；對內(nèi)，它又微縮代言了綠城內(nèi)部正在發(fā)生的變革。

董小姐打聽了下，2023年年初，全維度實(shí)景示范區(qū)從杭州起步，并迅速擴(kuò)展到全國各大新開項(xiàng)目，被稱為綠城中國產(chǎn)品力提升的1號工程。

如今四面開花的局面，正是1號工程的紅利。

綠城已經(jīng)不是董小姐熟悉的那個綠城。但是，好奇心不會止步于這個1號工程，還有哪些因素護(hù)航了它？

四

董小姐問了一圈綠城的朋友，至少有三個因素在真正起作用。

其一，能力提升正在奏效。

過去兩年，綠城引進(jìn)了一批新鮮血液，他們分散于總部各職能部門，以及各大區(qū)域與城市公司，從客研，產(chǎn)研到營銷，今天的綠城人才班底，持續(xù)增強(qiáng)。

人才的遷移背后是經(jīng)驗(yàn)與思維方式的遷移，他們的到來，要么補(bǔ)上綠城的短板，要么與綠城賴以成名的產(chǎn)品主義導(dǎo)向發(fā)生了化學(xué)反應(yīng)，今日之局面，算是符合預(yù)期。

董小姐覺得，在某種程度上，這當(dāng)然是全行業(yè)人才產(chǎn)能過剩的結(jié)果，綠城的規(guī)模與穩(wěn)健，讓它吃到相當(dāng)多的人才紅利。

但是，人才染紅趨勢、產(chǎn)能過剩算是個大背景，并不能完全解釋綠城的能力進(jìn)階。

其二，投資策略，要求「做一成一」。??

上半年，董小姐關(guān)注過綠城投資策略。核心要求是布局一線，同時也適當(dāng)下沉浙江及蘇南的改善市場，捕捉結(jié)構(gòu)性的機(jī)會。

投資原則也非常明確：必須「做一成一」。

在某種意義上，「做一成一」既是投資紀(jì)律，也是潛在的倒逼。如果最后某個項(xiàng)目低于預(yù)期，可能這個城市下一塊地的投資預(yù)算就成問題了，客觀上說，地方團(tuán)隊(duì)一定如履薄冰。

其三，專業(yè)交圈，雙輪驅(qū)動。?????

今年開始，綠城各個專業(yè)條線的交圈，比之前顯著增多。

比如客研。一位綠城的朋友說，在綠城，客研正在貫穿整個項(xiàng)目的全周期，售罄后的客戶研究復(fù)盤，甚至比售前的研究更為重要，因?yàn)樗芴峁┳钫鎸?shí)的經(jīng)驗(yàn)對照。?????????

比如，現(xiàn)在綠城開始更加強(qiáng)調(diào)綠城的營銷跟設(shè)計(jì)、產(chǎn)品要結(jié)合的更緊密，客戶需求的專項(xiàng)研究成了主要任務(wù)。

比如，創(chuàng)新研發(fā)上出現(xiàn)了雙輪驅(qū)動，綠城比以往更鼓勵區(qū)域創(chuàng)新與集團(tuán)產(chǎn)品創(chuàng)新聯(lián)動，讓產(chǎn)品有更大的爆發(fā)力。目前，華東區(qū)域就是這一策略的實(shí)驗(yàn)主場。

一位司齡很長的綠城朋友說，綠城一直追求「最懂產(chǎn)品、最懂客戶」。與以往相比，新的變化是把原有的產(chǎn)品優(yōu)勢變得更加體系化、更具象可操作，不再完全依賴于匠心與責(zé)任心，而變得能夠科學(xué)管理。

以上三個變化，既有集團(tuán)管控意志的強(qiáng)化與下沉，也給地方創(chuàng)新留出了足夠的空間，共同構(gòu)成了綠城本輪產(chǎn)品大煥新、日光盤頻繁出現(xiàn)的幕后功臣。

五?

過去多年，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)明了諸多指標(biāo)來稱量一個房企的崛起：銷售額，拿地金額，城市布局，多元化等。??????????

但是此時此刻，最有態(tài)度的指標(biāo)，濃縮到最后，一定是售罄。

一個重新大手筆購買地王的綠城令人印象深刻，地王背后的能力清單提升則令人更加重視。?????????????????????????????????????????????

迄今為止，綠城大概是全地產(chǎn)行業(yè)中，擁有匠人思維地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人最多的開發(fā)商之一。

這批匠人經(jīng)理人在過往高周轉(zhuǎn)時代，被壓抑了光環(huán)，他們被認(rèn)為不合時宜，或者思維固化。在高歌猛進(jìn)的地產(chǎn)時代，隱身于房企速度即效率的洪流中。

現(xiàn)在，他們的時代又回來了。

從新鮮血液、集團(tuán)意志到地方創(chuàng)新，催生了全綠城本年度最高規(guī)格產(chǎn)物，蘇州玫瑰園在實(shí)景示范區(qū)亮相僅半個多月后，即開盤售罄。

這是個一出生就貼滿標(biāo)簽的項(xiàng)目。它是限墅令解除后，蘇州核心區(qū)第二個1.02 容積率產(chǎn)品，還是本年度蘇州樓面價(jià)、成交地價(jià)地王。

但是，它更像是一個自證因果的濃縮案例，它的操盤全過程，對各類能力有諸多暗示。

一個經(jīng)常因日光而上頭條的綠城，會比經(jīng)常制造地王的綠城，更有統(tǒng)治力。

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JUMP大會第五季來啦?

12月27日下午一點(diǎn)?

蘇州洲際酒店?

票務(wù)免費(fèi)?

但需提交職業(yè)身份供審核?

不見不散！