觀點：成都樓市進入新時代了！

　　未來成都新房趨勢，個人觀點是：既要讓新房名義房價不降，又要確保樓盤銷量，讓去化率好看。

　　既要，又要，在樓市大環境疲軟的情況下，看似很難，但也不是無解。

　　方法就是讓新房，跟周圍已有二手房，以及更早建設的新盤，拉開差距，讓區域的樓盤快速迭代，通過設計上的不斷內卷，無情背刺周邊二手房和早期新房。

　　最明顯也是最有用的變化，是增加得房率！

　　高得房率產品出現，在我看來，就是因為新房賣不動，又要保住明面上價格的變相降價。

　　2017至2023年成都樓盤實得率普遍在80％—85％左右。

　　買個100㎡的房子，可能套內面積就80㎡。

　　2023年過后，得房率逐漸開始提高，從2023年開始，主流戶型逐漸增加到得房率90％，再到得房率95％。

　　現如今，不少新盤的戶型，實得率100％，甚至是高于100％已經很常見了，比如龍湖觀萃、閱天府等等。

　　明面上，新房價格好像漲了，并且一直在漲。

　　但每個樓盤都在通過設計，盡可能的爭取價格以外的其他優惠，甚至部分盤，如果按實得面積算價格，比早期新房和周邊二手房還要劃算。

　　用增加得房率的方式，讓貴點的房子看起來便宜些。

　　所謂的優惠，其實還是羊毛出在羊身上，但起碼讓購房者感覺到優惠，也的的確確增加了新盤在市場上的競爭力，提高了新房的去化。

　　可以說，從某種意義上來講，現在成都新房甚至已經進入到間接“無公攤”的新時代！

　　而且從我們的分析來看，未來成都新房，價格上漲是趨勢，但得房率進一步增加，也會是趨勢。

　　可能明年就會出來不少實得率110％以上的戶型。

　　上半年成都的城市規劃管理技術規定（征求意見）中，飄窗、陽臺等半開敞空間占比，從以前的15%提升至20%。

　　這也進一步給了開發商更多設計空間，從這些改變中，也不難看出趨勢。

　　贈送面積越來越大，對購房者而言，肯定不是壞事。

　　但在新房不斷迭代的情況下，我還是想提醒成都購房者兩點。

　　1、理性看待贈送面積。

　　首先，購房者一定要記住，贈送面積，在房產證上不會有體現，這部分面積大多折半或者不算入建筑面積中。

　　也就是說，這玩意，沒有寫到合同里，所以對于一些中介、銷售口頭上的承諾數據，一定要警惕，部分人為了賣房是沒有下限的。

　　萬一口頭數據和實際數據不相符，往往也是死無對證。

　　當然因為現在市場高度透明且內卷，我還沒有聽說成都出現這種情況，不過也有可能是很多新盤還沒有交房的原因。

　　其次，購房者一定要仔細地考慮，這些贈送面積，真的能完全作為居住空間使用嗎？

　　理論上，贈送面積越多越好，但更重要的有用才算好！

　　對于購房者而言，這一點特別要仔細辨別。（后期有空的話，我也會寫一篇具體分析贈送的不同情況。）

　　因為不少樓盤的高得房率，除了部分是合理贈送以外，更多的則是“無法拿來正常居住使用”的空間，以及“實際上是公區”的空間在濫竽充數。

　　2、樓市產品高速迭代，對于有大量土地供應且以產品品質為主打優勢的區域會有很大的影響。

　　更細化的說，對于新區的影響會很大，當然不是只說天府新區，而是很多郊區的新區域都是如此。

　　首先，因為片區的土地太多了，大量的土地，意味著后期大量的新盤，區域會進入到更快速，更加內卷的競爭中。

　　它不像老城很多板塊，土地供應極少，區域內沒有新房內卷競爭。

　　比如東湖板塊，基本上沒什么地，即使成都新房再怎么內卷設計，只要區域內沒有產品卷就行，現在上一代產品，像東湖長島，還是能賣到4萬。

　　其次，新區又不像核心城區，很多時候主打的是交通、配套優勢，新區以前銷售主打的優勢就是品質改善。

　　以前的改善大戶型盤，現在被卷的已經被市場邊緣，最明顯的就是天西、天東的一些盤。

　　產品是上一代的產品、有些得房率還低的嚇人，不到80％，設計品質也都遠遠落后，怎么和別人競爭？

　　可以說這幾年想要買新區的等等黨，是不會吃虧的。

　　你預算高等新房，不怕沒有更好的設計，土地多，就看誰卷的過誰！

　　你預算低等二手，不怕沒有更低的價格，被卷下來的產品，失去核心競爭力，掉價會很快。

　　最后說一下，購房者很難真正多角度地去了解成都樓市，建議去微信公眾號“不魚說房”看看，整理了很多專業的成都樓市分析和成都規劃信息！