馮侖：過去一年，嘴上說換個方式，心里說換個姿勢

1月11日晚上，《風馬牛年終燴——換個方式 再來一次》在北京舉行，嘉賓妙語連珠，現場氣氛熱烈。我們將依次分享三位嘉賓的演講全文，聽得不過癮的朋友，可以收藏起來細細品讀。今天分享馮叔的演講——

演講 | 馮侖

大家好，特別開心，今晚在這聊聊過去一年的故事、未來的一些想法。大家一看這個題目，不太像我的風格，按我的風格就是「換個姿勢 再來一次」。

但據說「姿勢」有點復雜，還是換個方式簡單一點。

去年一年，我一直在忙，忙得還算好，什么還算好？在整個發展過程中，企業一直在朝前走，沒有困在所謂的爆雷這些事情里，原因在于我們的確換了個姿勢、換了個方式，找到了一個新的發展空間，也找到了腳下的一條新路徑。

想找到新的發展路徑和方式，最重要的一件事，就是在腦子里換一套詞匯，換一套解釋。人之所以有困境、有困難、有焦慮、有彷徨、有苦悶、有壓力，原因無外乎是原來的解釋系統解釋不通。

比如說男大當婚、女大當嫁，這就是個解釋，傳統的解釋里，「大」的概念應該是30歲，所以一過30，男未娶女未嫁就開始焦慮了，對吧？但你換個解釋系統，比如說現在結婚就有負資產，因為一結婚就要買房，買房就要欠銀行的錢，這個解釋大家接受了，就緩結婚了，也不焦慮了。

很多事情就在于解釋，我們被現實困住，找不到方向，其實都是傳統的解釋困住了你。今天我們想找到新的方式，新的前進方向，關鍵就在于解釋系統一定要換。

以前我們的解釋遇到了堵點（現在叫難點），去哪？進廟上香，讓和尚給你解釋。和尚的解釋其實沒有辦法驗證，但你覺得是一個解釋，要不去打一卦、去算命，也是一個解釋。

還有一個辦法，去找大師。江湖上大師很多，有的在學校，有的在擺攤，有的一本正經瞎說，有的變成了專家，這都是大師。你找大師也是讓大師替你解釋，似乎又解釋不明白。或者你就喝大酒，找閨蜜、哥們傾訴，你把你的不愉快倒給他，他把他的不愉快倒給你，彼此亂解釋，完了第二天仍然不愉快。

去年一年，我腦子里在換解釋，所以我相對愉快，就是從舊的解釋系統跳出來，把大概40個題目自己重新解釋了一遍，比如做企業、遇到詐騙、遇到背叛，或者遇到經濟危機、遇到管理問題、遇到生死問題，你得有個新解釋。

舉個例子，如果倒退100年，回到男女授受不親的時代，碰一下手可能就跳井了，為啥？沒解釋，只有以死表明貞潔，那個時候的解釋就到這為止。過了100年，據說以前有一個地方叫天上人間，男女碰了一下手，還很開心，說不夠還要繼續碰，這就換了個解釋，叫娛樂業。你看，解釋不同，生命的狀態不同，亦生亦死，亦苦亦樂。

如果一個人在一年當中，生活不如意，或者企業發展遇到困難，你要仔細想想、換個解釋，不換解釋，很可能繼續困難、繼續不容易。

比如很多爆雷的房地產企業，為什么爆雷？因為它們停留在傳統的解釋系統，沒有找到新的發展的方式。

過去因為要做紐約一個房地產項目，世貿中心，我去了60多次紐約，在這過程中，我不斷提問，得到了很多房地產的新解釋。這些新解釋讓我意識到，我們必須從高杠桿的業務中撤出來。因為有了這些新解釋，現在我們的企業就活了下來，所以解釋很重要。

過去一年，我一直在思考，一直在研究很多新解釋，包括解釋的方法、解釋的詞匯、解釋的路徑、解釋的因果鏈條，形成了很多奇怪的新解釋，于是我把它結集，變成了這么一本書，簡單的叫做《人生的邏輯》，這就是解釋。

今天如果再有苦悶，除了進廟、算卦、問大師，我覺得也可以吃一吃我這個「藥」，這個「藥」是一味解藥，這個解藥叫《人生的邏輯》。這是去年的第一件事。

第二件事，去年換了什么「姿勢」。

我們做房地產、做高樓，但是大家知道，傳統的高樓越高，成本越高，還可能晃，500米以上都會晃，同時非常重，修建時間很長，干個10年、15年，花掉幾百億，迪拜塔就花了500多億。所以這些房子不賺錢，這就是高樓的舊解釋。

這些房子都很貴，我們做房地產的時候，經常想挑戰的這些事，但是按照舊的解釋就是剛才這樣。

最右邊這張圖的最頂上就是我去60次紐約的理由，我為什么對這個高樓記憶非常深刻，就是為了做這么個項目，去得太多，所以我知道這種封閉式的高樓，鋼筋混凝土的高樓，誰做誰「死」。

還有一些爛尾的高樓，都沒有建成，現在爛尾的超高樓，天津也有一個。這種蓋大概300米、400米、500米，不賺錢的高樓太多了。

但過去一年，我們居然在研究做一個1100米高的樓，為什么？換個方式，再來一次，換什么方式？

第一，把樓變成開放式的，沒有外墻那層玻璃了，開放式的。

第二，沒有水泥了，全鋼結構，包括其他材料，房子在工廠生產，到目的地直接給它搭上去，成本降低了，速度快了。什么樣的工廠？遠大的活樓工廠生產線，一天可以做1萬平米，一年假定200天工作，可以做200萬平米，而且這個房子像汽車一樣，做好了，搭上就能用。這是遠大活樓的工程和現況。

大家看到吊著一個像集裝箱一樣，運到現場裝，打開以后全新裝修，水電一通，都是歐洲標準，三層玻璃、空氣潔凈、零水泥。搭出來就是這樣，工期由10年縮短為3年，結果由不賺錢變成賺大錢。

大家看，換個方式，換個思維，換個姿勢，你就能夠找到新的路線，新的開發模式。

這是我們1100米的項目藍圖，大家可以看到，這個項目就是個大架子，簡單說是那上邊每60米一個臺階，里邊放12層的小樓，一共有4300個，使用面積在60平米的標準住宅單位，有5萬平米的綜合商業設施。

這是我們的合作的團隊。最左邊是遠大的張躍，中間穿深色衣服的是目前運行的最高的建筑，迪拜哈利法塔建造商伊瑪爾公司的老板，阿拉巴爾，我們一起看地、一起討論。

阿拉巴爾認為這是一個特別好的賺錢的邏輯，我們開會的時候，他曾經問怎么樣才能盈利，我就告訴他剛才說的，由封閉變開放，由水泥變零水泥，由現場施工變成工廠化施工，由10年變成3年，就可以賺錢了。他聽完以后，做了一個特別實在的評估，然后說，你是內行。我們就開始合作了。目前運營中全球最高的樓就是880米的迪拜塔，我們和最有經驗的人一起合作。

過去一年，如果你不換個方式、換個姿勢去看問題、想問題，你當然越做路越窄。

我們再看換個模式。

房地產的開發模式，大家都知道，買地、買鋼筋混凝土，蓋了房，銷售，這是以前的模式。如果我們要跨境，怎么去做房地產？我們不可能到全世界買地、全世界找農民工，蓋完了再賣，這樣我們就「死」掉了。

怎么解決？我們看到10年、15年前，最熱的是走出去，在海外做房地產，去得最多的是紐約，那波都賠錢了，總共損失超過50億美金，原因就是按傳統辦法開發房地產。

如果要跨境做房地產，我們怎么能跳脫這樣的陷阱，取得新的發展？過去一年我去了很多地方，思考怎么調整商業模式，還是決定聚焦居住類的產品，完全用工廠化、模塊化方法來做。

比如說寢麗舍，這個產品是我們馬上要推的一個商務酒店，包括公寓的項目。這個項目是標準化的一個管理模式：在全世界特定選址下，當地做好開發前的一些準備，房子在工廠生產好，通過集裝箱運過去，裝上，或租或賣，一平米也賺一點錢，這跟過去開發不是一樣嗎？這樣子就能標準化、規模化，把傳統的建筑業房地產商變成工業化企業，把房子變成工業產品的制成品，做成一個出口業務。

這樣一來，商業模式發生改變，把標準化的住宅類產品、居住類的產品，用工廠做完以后直接出口，作為出口品，可以獲得政府的支持，同時也得到了一個與過去完全不同的財務安排，這下我們的房地產就可以去做跨國經營了。

你看，由建筑業跨到制造業，這就是換個姿勢。

另外，最近爆雷的企業很多，有很多所謂的不良資產，用什么方式去解決它？

我們傳統的房地產，被媒體帶著走，永遠橫著去想，媒體天天告訴我們一些看似永遠正確的、一些虛假的概念。比如說，這個地方有一個夜總會，就叫文化地產；有個洗腳的，就叫健康地產；有個酒店，就叫文旅地產；有個廠房，就叫產業地產。

我到馬來西亞，有一個人帶我去看燕窩地產，我想肯定是華人做的產品，果然是。他們在別墅前面支個桿，弄個小房子，塞了幾只燕窩，燕子在那吐口水，于是這排別墅叫燕窩地產。

這是舊解釋，不是新解釋，但全世界的房地產本來不是這樣，不能這么橫著做。其實房地產本身，還有可能縱向發展。

轉型有兩種，一種就是做變性人，今天是大小伙，明天是大姑娘，這是一種轉型。這種轉型扯得比較遠，扯不好，就會扯住要害。

還有一種是縱向轉型，由少年變成青年，青年變成壯年，壯年變成老年，這也是轉型。

同樣的問題，我們現在面對很多特殊資產、困境資產、不良資產，如果還是用傳統方法，就是忽略房地產本來的樣子。房地產本來的樣子是什么？就是創造最具價值的固定的人造空間。讓房子創造價值，簡單的說，這就是房地產的基本問題。

房地產往上生長的邏輯是這4個階段，這是我們人類迄今為止，隨著人均GDP上漲，從3000美金、1萬美金、2萬美金，到6萬美金、10萬美金，地產商的角色變化，就是這么4個階段。房地產要向上生長，不要橫向生長。

第一階段，Developer，我們都知道的買塊地蓋房，這叫發展商。

第二階段，Fee Developer，收費開發商。特朗普做房地產做到這個階段就停住了，這個階段的開發商跟張藝謀一樣，拍個電影要收錢，一堆投資人出錢，海報上永遠寫張藝謀導演作品，其實他自己沒投資，收費的人反而最厲害。

第三階段，Real Estate Operational Corporate(REOCs)，綜合運營商。人均GDP3萬美金、4萬美金，開發商就要變成不動產綜合運營商，這個要求的本事就更大。

第四階段，Real Estate Investment Trusts(REITs)，不動產投資信托基金，或者叫REITs的GP公司，這是類金融的一種開發模式。

我們現在面對大量困境資產，用什么樣的思維和模式來解決這些房地產問題？

如果只是用原來的方式，比如所謂的旅游地產不通了，又把它變成康養地產，這解決不了問題。這種投機取巧的簡單的橫向思維是不對的，要換模式，回到房地產的本來的樣子，去做縱向的垂直的生長，因為中國經濟已經過了人均GDP1.2萬美金這樣一個水平，開始向2萬美金發展，我們應該往上生長。這樣我們會看到很多機會、很多項目、很多可能性，也能變成更專業的一個房地產企業。

這就是我們過去一年的工作，嘴上說換個方式，心里說換個姿勢。由于我們換了方式，換了解釋，換了模式，換了看高樓的眼光，于是過去一年的發展相對來說，腳下的路更寬一點，眼里的光更多一點，心里的自信和決心更大一點。

我也看到很多朋友，這一年跟我們全世界走。我相信大家都是越走越知道換方式的重要性，越走越發現，只有換個方式，我們走得才更遠。

期待在2025年，我們能繼續尋找新解釋，找到新方向，走出新路子，開拓新生活，謝謝。