干貨滿滿，這場關于2025年蘇州樓市走向的論壇都說了什么？

迷霧終將散去，行業(yè)正在迎接新的曙光。

房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的重要性，在2024年四季度被全面放大。

從9·26政治局會議提出“止跌企穩(wěn)”開始，本輪房地產(chǎn)市場行情迎來了新的轉(zhuǎn)折，也為蘇州房地產(chǎn)市場帶來了四季度的“翹尾收官”。

四季度的翹尾，極大提振了樓市信心。但關于市場的擔憂仍然存在：這種行情能夠持續(xù)嗎？后續(xù)還會有新的“政策”出臺嗎？

面對前路，“不確定”一定存在。但，用確定的進化力，擁抱不確定的未來，就一定能把握正確的方向。

1月14日，克而瑞蘇州機構(gòu)|克而瑞蘇州房產(chǎn)測評主辦、蘇州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會指導的《重構(gòu)·進化——2025年蘇州房地產(chǎn)發(fā)展論壇》，在蘇州凱悅酒店隆重舉行。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波先生、蘇州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會副秘書長付正喬先生、克而瑞蘇常區(qū)域總經(jīng)理戈文問先生、各大房企領導與代表們現(xiàn)場共同參與。

蘇州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會副秘書長付正喬先生為本次活動進行了熱情洋溢的開場致辭。

PART01 筑底分化，止跌回穩(wěn)

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波先生《2024全國房地產(chǎn)市場回顧與展望》為主題進行了演講。

回顧2024年，行業(yè)在“變與不變”中砥礪前行，未變的是行業(yè)銷售、投資、新開工依然承壓，但也有好的消息傳來。9·26政治局會議首提“止跌回穩(wěn)”，四季度成為一道明顯的分水嶺，房地產(chǎn)市場又一次站上了重要轉(zhuǎn)折點。

站在2025年開端，林波先生用全方位的數(shù)據(jù)和精彩解讀帶大家一起回顧了2024年全國房地產(chǎn)市場發(fā)展變化，并給出了2025年的方向預判。

一、房地產(chǎn)政策全面重構(gòu)

2024年，房地產(chǎn)政策由紓困轉(zhuǎn)向全面救助，9·26政治局會議首提“止跌回穩(wěn)”，成為這一輪中國房地產(chǎn)重要的轉(zhuǎn)折點。此后，中央多個部門打出政策“組合拳”。

目前，限制性政策基本解除，房貸利率和首付比例降至歷史最低，住房交易全面降稅，同時，供給端政策也在加快落地。

二、銷售持續(xù)承壓，分化持續(xù)加劇

2024年，一二手房總需求趨穩(wěn)，一線城市同比正增7%。

新房成交：銷售、投資、開工承壓下行，但百城新房成交四季度止跌，出現(xiàn)脈沖式行情。高端住宅占比提升，2024年全國11個超百億神盤，10萬元/㎡以上樓盤達8個。

二手房成交：2024年，30個重點城市二手房成交面積為2.3億平方米，創(chuàng)歷史新高，一二手份額開始逆轉(zhuǎn)。

房價走勢：房價回調(diào)，四季度企穩(wěn)。一手房價格回到2019年，二手房價格回到2017年。

土地市場：一方面土地投資繼續(xù)下行，重點城市拿地開工率不足五成；另一方面土地投資集中度上升，房企拿地主要聚焦一線及重點城市。

房企格局：企業(yè)銷售持續(xù)承壓，百強房企2024年累計銷售操盤金額同比降低28%。千億房企共11家，數(shù)量回到2016年。

三、房地產(chǎn)行業(yè)未來趨勢展望

2025年政策發(fā)力點以“保主體”為主，存量土地回購將是核心引擎，解決存量土地積壓，拉動房地產(chǎn)投資，推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。

預計2025年上半年止跌基本完成，部分城市將率先回穩(wěn)。產(chǎn)品層面“良幣驅(qū)逐劣幣”成為趨勢，對于房企而言，機遇與調(diào)整并存。

PART02 進化&重塑

面對全國房地產(chǎn)市場的筑底分化，蘇州2024年房地產(chǎn)市場又交出了一份怎樣的成績單呢？

克而瑞集團蘇常區(qū)域總經(jīng)理、克而瑞常州房產(chǎn)測評首席分析師戈文問先生以《進化·重塑》為主題進行了演講，就蘇州城市發(fā)展、樓市政策、土地市場、新房市場、二手房市場、房企格局、產(chǎn)品迭代等全維度進行了分析和解讀。

在戈文問先生的解讀中，我們看到2024年蘇州房地產(chǎn)市場整體仍呈調(diào)整態(tài)勢，但我們也在調(diào)整中看到了蘇州樓市面向未來的進化力。

01蘇州城市價值全面增長
2024年，蘇州全市預計實現(xiàn)生產(chǎn)總值2.67萬億元，預計增長6%左右，增速居全國GDP萬億城市前列。這種良好的增長勢頭，讓我們看到蘇州超級強大的經(jīng)濟底盤。

2024年以來，蘇州工業(yè)生產(chǎn)總值進一步大幅躍升、外貿(mào)經(jīng)濟明顯回升、文旅產(chǎn)業(yè)欣欣向榮、高新技術產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占比持續(xù)提升、有效投資持續(xù)擴大、消費潛能不斷釋放……

與此同時，2024年還是蘇州交通大年，內(nèi)外交通便捷度大幅提升：地鐵里程突破350公里，實現(xiàn)9軌并行；滬蘇湖高鐵、新投用蘇州南站、盛澤站兩個高鐵站；國際鐵路樞紐蘇州北站擴容開工；蘇州東站確定新增；蘇州通用機場明確新建；蘇州低空經(jīng)濟發(fā)展快人一步，成為全國低空經(jīng)濟示范區(qū)……

城市價值決定資產(chǎn)價值，蘇州城市價值的全面增長，無疑是房地產(chǎn)市場發(fā)展穩(wěn)定的最強動能。

02房地產(chǎn)市場持續(xù)縮量提質(zhì)

以“化存量、控增量、提質(zhì)量”為總目標，2024年蘇州房地產(chǎn)市場從政策、土地供應結(jié)構(gòu)，住房市場表現(xiàn)等多方面來看，市場供求結(jié)構(gòu)正在進行全方位調(diào)整。

政策方面：2024年，蘇州房地產(chǎn)政策進一步優(yōu)化，除了明確優(yōu)化首套房認定標準，進一步提高公積金貸款額度、提供新房契稅補貼等促需求政策外，關于去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)的政策也進一步發(fā)力。尤其是優(yōu)化商品住房結(jié)構(gòu)方面，2024年蘇州發(fā)布了全新的住房品質(zhì)指引方針，還從政策端大力推動“第四代住宅”、“兩智一全”住房建設，為建設蘇州模式的“好房子”提供了方針指引。

土地供應方面：2024年，蘇州土地供應延續(xù)縮量模式，全年市區(qū)涉宅地塊成交總建約214萬㎡，同比下降59%。與此同時，從畝單價來看，2024年蘇州土地出讓實際成本呈明顯下降，為企業(yè)拿地“減負”。

另外，2024年蘇州“小而精”及低容積率地塊占比進一步增加，也為新房市場上建造更多精品低密住宅提供了基礎。

樓市成交方面：2024年，蘇州住房總成交量進一步下跌，新房成交套數(shù)跌幅約為25%，二手房成交套數(shù)跌幅約為5%，二手住房成交套數(shù)約為新房的兩倍。

從新房銷售來看，需求縮量前提下，好產(chǎn)品依然擁有絕對話語權，以綠城玫瑰園、綠城逸廬為典型的核心區(qū)豪宅依然能創(chuàng)下即開即磬的銷售熱度；像園區(qū)的象嶼天譽東方也實現(xiàn)了年內(nèi)基本清盤；而高鐵新城的龍湖未來御湖境甚至黃橋板塊的建發(fā)檀府，也憑借著創(chuàng)新產(chǎn)品力維持著較好的銷售流速。除了擁有絕對產(chǎn)品優(yōu)勢的樓盤外，2024年蘇州大部分新房以及二手房依然需要靠“以價換量”獲取銷量。

從二手房銷售來看，成交總量依然維持在6萬套以上，環(huán)比2023年小幅微跌。從成交結(jié)構(gòu)來看，受新房市場剛需房源價格大幅度下行影響，不少剛需客源回流到新房市場，導致2024年剛需類二手房銷售量明顯下降。但值得關注的是，2024年蘇州改善類二手住宅尤其是終改類二手住房銷售環(huán)比明顯持增，可見在二手市場，更好的產(chǎn)品同樣擁有更高的話語權。

房企投資方面：2024年房企在蘇州投資布局更顯審慎，房企通過招拍掛獨立拿地的投資模式比例大幅度下降；深耕房企轉(zhuǎn)向重點關注代建、合作開發(fā)等布局模式，以降低投資成本。

03多維度產(chǎn)品矩陣重塑市場格局

2024年是蘇州住房產(chǎn)品進一步回歸“居住屬性”的一年，“卷產(chǎn)品、卷品質(zhì)”成為這一年市場競爭的核心關鍵詞。

一方面，在既有產(chǎn)品的基礎上，2024年蘇州多個高改樓盤在戶型尺度、精裝配置、公區(qū)配置、會所、示范區(qū)展現(xiàn)等多方面升級調(diào)整，以進一步提升產(chǎn)品競爭力。

另一方面，2024年是蘇州“四代宅元年”和“別墅元年”。新房市場的業(yè)態(tài)提升和代際提升能力在這一年全方位爆發(fā)，且皆有樓盤走出了獨立行情。這樣的變化，將徹底重塑蘇州新房市場格局。

PART03預見2025

鑒往知來。復盤過去，是為了更好地看清未來。2025年，蘇州房地產(chǎn)市場的新路在何方？

在此次論壇現(xiàn)場，戈文問先生基于房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)以及資深行業(yè)經(jīng)驗，對2025年蘇州房地產(chǎn)進行了預判。具體如下：

一、政策層面

在中央“持續(xù)用力地穩(wěn)樓市”定調(diào)下，預計2025年宏觀政策持續(xù)寬松，貨幣政策將維持靈活適度、精準有效，財政政策也有望更加積極。

地方方面，蘇州本城市政策大概率將繼續(xù)聚焦于去庫存和促需求，將加大實施城中村改造、貨幣安置、以舊換新、人才補貼、住房回購等政策，與此同時稅費優(yōu)惠等財政政策也有望延續(xù)。另一方面，提質(zhì)量依然是蘇州房地產(chǎn)政策發(fā)力重點，有望進一步推動高品質(zhì)住宅建設并調(diào)整相關適配政策。

二、土地市場

延續(xù)縮量提質(zhì)的趨勢，預計2025年蘇州土地供應整體規(guī)模不會有大的調(diào)整，結(jié)構(gòu)保持小而精。

預計2025年少量低庫存深耕房企會回歸拿地，但房企在蘇獨立摘地積極性難有大的調(diào)整，合作、代建仍將增加。

三、住宅市場

供求量方面：伴隨著房地產(chǎn)市場宏觀政策持續(xù)發(fā)力穩(wěn)樓市，疊加產(chǎn)品迭代的驅(qū)動下，預計蘇州市區(qū)全年新房成交將整體趨穩(wěn)。但在土地供應縮量背景下，預計2025年蘇州新房供求量仍將有小幅下降。

產(chǎn)品方面：全域新房產(chǎn)品力將進一步向多元化、高品質(zhì)化升級，以推動新房市場高質(zhì)量發(fā)展。好地段的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品預計仍能走出淡市獨立行情，產(chǎn)品的創(chuàng)新和進階將持續(xù)引領市場。

價格方面：舊產(chǎn)品去庫存、新產(chǎn)品迭代升級的大背景下，新房價格將有望止跌回升。二手房價格仍承壓。

PART04克而瑞蘇州房產(chǎn)測評權威榜單發(fā)布

本次論壇還有一個重點，就是發(fā)布“克而瑞蘇州房產(chǎn)測評權威榜單”。

克而瑞蘇州房產(chǎn)測評產(chǎn)品研究團隊立足克而瑞多年專業(yè)研究經(jīng)驗，以產(chǎn)品力測評為基礎，推出以產(chǎn)品力為核心的“2024年度蘇州領軍房企”、“2024年度蘇州樓盤交付力作品”、“2024年度蘇州樓盤產(chǎn)品力作品”，相信這對于購房者具有比較強的實際指導意義。

榮獲“2024年度蘇州領軍房企”的有：保利發(fā)展、常熟城投恒嘉置業(yè)、金茂蘇州、蘇高新集團、中建三局、中建七局地產(chǎn)、招商蛇口蘇南公司、中信泰富地產(chǎn)蘇州公司（以上排名不分前后）。

榮獲“2024年度蘇州樓盤交付力作品”的有：招商沁蘇禧、招商文禧、中國鐵建·花語云萃、中建·虹溪璟庭、中建鹿鳴府、中建太澤之星（以上排名不分前后）。

榮獲“2024年度蘇州樓盤產(chǎn)品力作品”的有：芳菲瀾院、瀾庭敘、覽月閣、獅山金茂府、熙和風雅閣、鑫相河畔雅苑、閱湖之星、中建御璟峯、中信泰富·玖閱、鼎盛華庭、海和瀾庭、江南芝云、桃園新著、熙華合源云庭、中環(huán)玲玨庭、中建錦鳴雅居、中建熙和云庭（以上排名不分前后）。

2025年已經(jīng)開局，這一年一定將是房地產(chǎn)市場的關鍵轉(zhuǎn)折之年。

迷霧終將散去，曙光漸現(xiàn)。