西安，最真誠(chéng)的買房建議！

今天繼續(xù)更新城市系列文章，講講西北第一城：

西安。

西安的基本盤很大，甚至某種意義上，輻射人口范圍超過(guò)1億多，因?yàn)橹袊?guó)整個(gè)西北地區(qū)，和西安有競(jìng)爭(zhēng)力的同級(jí)城市，基本沒(méi)有。

國(guó)家級(jí)中心城市、一帶一路支點(diǎn)、古城文旅破圈，還有高校云集的科教基因，多元概念合力，讓西安強(qiáng)勁有力，源源不斷虹吸著陜西、甘肅、寧夏、青海、新疆等省份的人口。

七普數(shù)據(jù)顯示，2010年至2020年十年間，西安常住人口增加了448.5萬(wàn)人，增幅高達(dá)52.97%，增量位居全國(guó)第四。

我記得西安人口增速最猛的是2017年，西安打響搶人大戰(zhàn)第一槍，那時(shí)候很多年輕人本來(lái)去西安旅游，結(jié)果被帶到派出所，莫名其妙落了戶。

2017至2018 兩年，西安凈遷入人口達(dá) 88.79 萬(wàn)人，占新中國(guó)成立以來(lái)全市凈遷入人口的三成以上……

但后來(lái)，西安人口凈流入量開始慢慢衰減了。22年是12萬(wàn)，2023年只剩下了8萬(wàn)多…

人口降速，一方面源于疫情的阻斷，另一方面，我認(rèn)為更重要的是，西安GDP增速有些跟不上人口增速。

2017-2018年，西安經(jīng)濟(jì)增速都在7-8%左右，還是比較亮眼的，但從2019年以后，直接跌到了4-5%。

這幾年倒是有疫情影響，可以理解，但2022年疫情結(jié)束后，在同級(jí)別城市，都在加速騰飛的時(shí)候，2023年西安的經(jīng)濟(jì)增速只有5.2%，2024年更是跑輸全國(guó)大盤，只有4.6%。

這是讓人很詫異。

要知道，排名西安前面的合肥、福州都在6%以上，鄭州都達(dá)到了5.7%，而后面的泉州、南通、常州、煙臺(tái)也都在6%以上。

別看這些枯燥的數(shù)據(jù)，事實(shí)上，每一個(gè)小數(shù)點(diǎn)背后都是成千上萬(wàn)的就業(yè)機(jī)會(huì)和創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)。

那么西安經(jīng)濟(jì)增速為什么會(huì)持續(xù)下降？跑輸全國(guó)大盤？

首先第一個(gè)原因是工業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，工業(yè)增長(zhǎng)依賴少數(shù)龍頭企業(yè)，如比亞迪、三星等百億級(jí)企業(yè)貢獻(xiàn)顯著，但部分傳統(tǒng)行業(yè)表現(xiàn)疲軟。例如，電氣機(jī)械和器材制造業(yè)產(chǎn)值同比下降1.7%，傳統(tǒng)工業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)壓力較大。

第二個(gè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)失衡。

西安呈現(xiàn)“一超多強(qiáng)”格局，雁塔區(qū)（含高新區(qū)）GDP占比超30%，而外圍區(qū)縣如周至、藍(lán)田經(jīng)濟(jì)總量較低，城鄉(xiāng)融合和縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后。例如，鄠邑區(qū)受比亞迪項(xiàng)目帶動(dòng)成為“黑馬”，但多數(shù)外圍區(qū)域仍依賴主城區(qū)產(chǎn)業(yè)外溢，自身造血能力不足，外圍區(qū)域（如臨潼、灞橋）工業(yè)占比低，未能有效承接主城區(qū)的產(chǎn)業(yè)外溢，導(dǎo)致“廣域主城經(jīng)濟(jì)”格局下區(qū)域發(fā)展失衡。

第三個(gè)是新興產(chǎn)業(yè)培育和創(chuàng)新轉(zhuǎn)化不足。

雖然西安在像光子技術(shù)、人工智能、氫能這些具有戰(zhàn)略性的新興產(chǎn)業(yè)方面，已經(jīng)很積極地進(jìn)行了規(guī)劃和布局，做了不少工作。但是，現(xiàn)在存在一個(gè)問(wèn)題，就是很多科研上取得的成果，在西安本地真正能轉(zhuǎn)化成實(shí)際產(chǎn)業(yè)應(yīng)用、帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益的比例還不高。

比如說(shuō)，西安有很多高校和科研院所，人才和知識(shí)儲(chǔ)備特別豐富，可這些豐富的科教資源，沒(méi)有很好地變成實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)業(yè)上的優(yōu)勢(shì)，沒(méi)有充分發(fā)揮出它們應(yīng)該有的作用。這方面可以借鑒長(zhǎng)三角區(qū)域的， “一院一所一校一港一企” 這種模式，讓科研和產(chǎn)業(yè)之間的融合變得更深、更好，把那些科教資源更好地利用起來(lái)，轉(zhuǎn)化成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。

講這些，并不是說(shuō)看空西安的未來(lái)。

我認(rèn)為西安已經(jīng)非常不錯(cuò)了，如果把它放在長(zhǎng)三角或者珠三角，哪怕是中原地帶，西安經(jīng)濟(jì)增速肯定會(huì)更高。

但地處西北，交通不便，物流成本高，也沒(méi)有成熟配套的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，西安的游戲難度，就從正常模式成為困難模式。

不過(guò)對(duì)于西安來(lái)說(shuō)，挑戰(zhàn)大，機(jī)遇也大。一個(gè)是接住沿海城市對(duì)西北地區(qū)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，另一個(gè)是打造好一帶一路概念，進(jìn)出口到中亞、歐洲那邊，最后是一個(gè)把科教這張王牌打好，讓更多研究性質(zhì)的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，在西安生根發(fā)芽，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。

但這就要考驗(yàn)當(dāng)?shù)剡\(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的真正實(shí)力了。

經(jīng)濟(jì)和人口，影響著一個(gè)城市的房?jī)r(jià)周期。

西安當(dāng)初很出圈，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)連漲了70多個(gè)月，從2018年漲到2023年才結(jié)束。房?jī)r(jià)先從2015年大約8000左右，跳漲到2017年的1.6萬(wàn)/平米。

然后回落到1.3萬(wàn)/平米，此后連續(xù)震蕩上行，又回到1.6萬(wàn)/平米。在全國(guó)范圍內(nèi)真正實(shí)現(xiàn)了“慢牛周期”，但從2023年年底開始，西安房?jī)r(jià)就扛不住了，開啟一路下跌模式，直至現(xiàn)在。

其實(shí)2020年左右西安經(jīng)濟(jì)下滑，房?jī)r(jià)就有了下跌的苗頭，但硬是頂住了。之前我還專門寫過(guò)文章，夸過(guò)當(dāng)?shù)氐牟俦P團(tuán)隊(duì)的思路。

先是不斷釋放優(yōu)質(zhì)土地，穩(wěn)住地價(jià)，后強(qiáng)調(diào)開發(fā)商大量開發(fā)高溢價(jià)產(chǎn)品，結(jié)構(gòu)性拉高房?jī)r(jià)，同時(shí)節(jié)奏性出讓土地，控制供應(yīng)量，不至于庫(kù)存太過(guò)突出。

大家都知道第四代住宅，是最近半年才興起的概念，但事實(shí)上，西安是去年推出第四代新一代住宅數(shù)量最多的城市，共推出了39個(gè)，明年預(yù)計(jì)還將推出14個(gè)第四代住宅樓盤。

用稀缺土地+高溢價(jià)產(chǎn)品，結(jié)構(gòu)性拉高房?jī)r(jià)，以對(duì)沖房?jī)r(jià)下跌效應(yīng)，就是西安琢磨出的思路。

但沒(méi)辦法，再高超的手藝，也抵不住大經(jīng)濟(jì)不行+西安經(jīng)濟(jì)受挫，本地需求嚴(yán)重收縮，出現(xiàn)的拋盤效應(yīng)。

最敏感的就是前些年在西安炒房的西北區(qū)域業(yè)主。

這些人當(dāng)初就是想去西安賺一筆跑路的，結(jié)果房?jī)r(jià)開始下跌后，都慌了，紛紛拋盤離手，以至于西安二手房掛盤量一度最高達(dá)到17萬(wàn)套。。。

這個(gè)量級(jí)，對(duì)于西安這樣級(jí)別的城市來(lái)說(shuō)，說(shuō)實(shí)話，沖擊力算是非常大的。這就導(dǎo)致一個(gè)非常明顯的現(xiàn)象：

西安樓市陷入流動(dòng)性困境。

說(shuō)實(shí)話，西安房?jī)r(jià)從最高1.6萬(wàn)/平米，跌到1.3萬(wàn)/平米，房?jī)r(jià)跌的并不算太多，回調(diào)只有不到20%。表現(xiàn)已經(jīng)非常好了。

而且，1.3萬(wàn)/平米的房?jī)r(jià)，對(duì)于一個(gè)國(guó)家級(jí)中心城市，1300多萬(wàn)人口的西北龍頭大城來(lái)說(shuō)，貴嗎？

真的不算貴。

畢竟除了核心區(qū)域，西安郊區(qū)存在大量1萬(wàn)/平米以下的房子。

但西安的問(wèn)題就在于這里，房?jī)r(jià)不貴，但就是不好賣。歸根結(jié)底其實(shí)是，整體庫(kù)存較大，去化較慢，經(jīng)濟(jì)下行，導(dǎo)致新增購(gòu)買力有限。

說(shuō)人話就是，大量區(qū)域持續(xù)性“有價(jià)無(wú)市”。

我們根據(jù)以上線索，基本可以得出一些結(jié)論，以下，是2025年，西安最真誠(chéng)的買房建議：

1、西安是一個(gè)超級(jí)分化城市，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致貧富差距較大，區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致大部分區(qū)域長(zhǎng)期陷入經(jīng)濟(jì)停滯。這也跟西安“攤大餅式”發(fā)展的結(jié)果有關(guān)。

2、西安買房，考慮投資屬性，就買城六區(qū)，沒(méi)有什么秦漢新城，涇渭新城，西咸新區(qū)，記住只認(rèn)城六區(qū)。別小看行政區(qū)界限劃分和渭河的阻礙。高陵臨潼西咸就別考慮，直接屏蔽，別擾亂了心神。西安城六區(qū)里新房、次新房等優(yōu)質(zhì)房源不多，掛網(wǎng)上的全是老舊小區(qū)家屬樓或者城改安置回遷房和經(jīng)濟(jì)適用房。

3、西安城六區(qū)：1.未央?yún)^(qū) 2.新城區(qū)3.灞橋區(qū)4.蓮湖區(qū)5.雁塔區(qū)6.碑林區(qū)。后面的高陵區(qū)，臨潼區(qū)，鄠邑區(qū)都是撤縣設(shè)區(qū)的新區(qū)，不容易拿到資源，還會(huì)被“抽血”。另外長(zhǎng)安區(qū)部分區(qū)域可以考慮。

4、西安買房四要素：一是位置，二是學(xué)區(qū)，三是地鐵，四是戶型。當(dāng)然前提是新房次新房，房齡5年以內(nèi)，因?yàn)榉孔幼疃讨脫Q周期是5年，還有機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)讓個(gè)兩次，10年還行，但如果超過(guò)15年房齡住進(jìn)去就是接別人的盤。

5、能貸款買房齡5年以內(nèi)的新房和次新房，就不要全款買老舊小區(qū)家屬樓或者城改安置回遷房，住著也安心體驗(yàn)好，還能保值隨時(shí)出手，不擔(dān)心降價(jià)不好出售。

6、不買閣樓躍層大露臺(tái)，因?yàn)槟悴恢朗裁磿r(shí)候會(huì)漏雨毀裝修，墻面發(fā)霉是常有的事，買閣樓露臺(tái)完全是開盲盒，隨時(shí)隨機(jī)隨地點(diǎn)漏雨，產(chǎn)權(quán)糾紛和違搭違建的整改煩不勝煩。能接受復(fù)式躍層大露臺(tái)的是部分需求的人，再賣是不是還是小部分人的需求，不好出手，畢竟對(duì)老人小孩不友好，寧愿花錢買的面積是房間也不能是功能性的露臺(tái)。

7、西安城六區(qū)里目前只有國(guó)際港務(wù)區(qū)的新房和次新房性價(jià)比最高了，目前港務(wù)區(qū)兌現(xiàn)能力強(qiáng)，有地鐵，有學(xué)區(qū)，市政設(shè)施和配套基本建設(shè)完成了。

8、就算西安要北跨，也繞不過(guò)西安國(guó)際港務(wù)區(qū)，西安港務(wù)區(qū)才是北跨東拓的橋頭堡，畢竟周圍一圈都屬于西安市，是親兒子，發(fā)展帶動(dòng)起來(lái)都是自己鍋里的肉?，F(xiàn)在城市收縮，不像以前跨越式大躍進(jìn)式發(fā)展，西安只能自己顧自己了，沒(méi)閑工夫管咸陽(yáng)。

9、選區(qū)域，選對(duì)區(qū)域，就成功了一大半，也就是地段，這個(gè)區(qū)域指的是行政區(qū)或者開發(fā)區(qū)，比如高新區(qū)，港務(wù)區(qū)，雁塔區(qū)等等。如果你考慮投資，你得研究未來(lái)買你房子的客群，像高新區(qū)，110萬(wàn)人口，而且很多都是以高收入的白領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)構(gòu)成，未來(lái)的購(gòu)買力就有保障。

10、選板塊，比如已經(jīng)確定了買高新區(qū)，那就是要選小板塊，如軟件新城軟西和軟東哪個(gè)好，形成對(duì)比選擇。

11、選配套，五大配套：教育，交通，醫(yī)療，商業(yè)，環(huán)境，其中最重要的就是交通和教育，比如你這個(gè)小板塊是鐵一中陸港校區(qū)，他旁邊是高新一中陸港校區(qū)，那按照今年的普高線，鐵一比高新一中高5個(gè)百分點(diǎn)，從而說(shuō)明你選擇的小板塊的教育配套比他更具優(yōu)勢(shì)，那未來(lái)的房屋溢價(jià)或者教育水平的能級(jí)，就比他高。

12、新城區(qū)

新城區(qū)是西安的政治、文化中心，主城之一，核心區(qū)在胡家廟

●板塊梯度

●第一梯隊(duì)：胡家廟，大明宮

●第二梯隊(duì)：石家街

●第三梯隊(duì)：東二環(huán)，東元西路

13、碑林區(qū)

碑林區(qū)應(yīng)該是文化核心，城墻里的基本都是碑林區(qū)，除了西大街往西屬于蓮湖區(qū)。作為老西安的主城區(qū)，各種有年代的老店就在什么什么巷子里，小巷子都不太好走，西安最中心，出城太難了，本地年輕人基本都搬到?jīng)哄鼻咝铝?，老房子留著老人住，或者租給陪讀的，因?yàn)閷W(xué)校比較多。

碑林區(qū)應(yīng)該是中小學(xué)最多的區(qū)了，不過(guò)確實(shí)人不多了，商場(chǎng)死了一個(gè)又一個(gè)，南門世紀(jì)金花，東大街民生百貨，前兩年才開的群光廣場(chǎng)也不太行了，騾馬市感覺(jué)也撐不了幾年了，也就是80 90后鉆回來(lái)找找童年，居住屬性已經(jīng)不太強(qiáng)了

●板塊梯度

●第一梯隊(duì)：太乙路，邊家村

●第二梯隊(duì)：含光路，文藝北路

●第三梯隊(duì)：長(zhǎng)安北路，建設(shè)西路，友誼東路，雁塔北路

14、蓮湖區(qū)

蓮湖區(qū)和新城區(qū)差不多，基本都是安排以前各種廠的老職工，各種老破小家屬院，房租也較為便宜，服務(wù)行業(yè)的打工人住的比較多，生活氣氛比較濃厚，有各種批發(fā)市場(chǎng)，蓮湖區(qū)核心土門

●板塊梯度

●第一梯隊(duì)：土門，大唐西市

●第二梯隊(duì)：棗園，豐慶公園，大興新區(qū)

●第三梯隊(duì)：紅廟坡，昆明路，城西，勞動(dòng)南路

15、雁塔區(qū)

雁塔區(qū)是重點(diǎn)了，南二環(huán)往南，全是雁塔區(qū)，又從東往西分別是曲江新區(qū)，城南居住區(qū)，高新區(qū)。

小寨屬于雁塔區(qū)，附近的音樂(lè)學(xué)院、美院、長(zhǎng)安大學(xué)等，包括與碑林區(qū)接壤二環(huán)附近，各種高校，養(yǎng)活了小寨這幾個(gè)商場(chǎng)，西邊就是西工大西北大什么的，這里算雁塔區(qū)的一個(gè)大核

雁塔南路往東是曲江，西邊是城南居住區(qū)，可以用電視塔做地標(biāo)。曲江和浐灞定位差不多，但是更突出鬧中尋靜的感覺(jué)，大小公園比較多，還有個(gè)曲江池，也可以叫富人區(qū)，樓盤看著高大上，豪車遍地，也有一些工薪階層趁房?jī)r(jià)不高的時(shí)候定居了這里。怎么說(shuō)呢，公交不太方便，還堵。因?yàn)檫B著幾個(gè)核心旅游區(qū)，大雁塔，大唐芙蓉園。偏一點(diǎn)的地方人就少了。而且感覺(jué)曲江的路特別奇怪，不像西安那種橫平豎直的風(fēng)格

城南居住區(qū)就是長(zhǎng)延堡，電子城，一直到太白南路西灃路，這邊基本都是居住區(qū)，世家星城，明德門，電子正街周邊，全部都是住人的，這邊城中村也比較多，城中村+小區(qū)，生活比較方便。高新區(qū)就主要是程序猿聚集地了，這邊基本都是幾個(gè)到十幾個(gè)小區(qū)圍著一個(gè)核心小商圈，比如高新四路，科技六路，萬(wàn)達(dá)，科技路西口，丈八三路，陽(yáng)光天地，近幾年比較成熟了，現(xiàn)在高新區(qū)正在往西走，灃東也慢慢在發(fā)展

●板塊梯度

●第一梯隊(duì)：青龍寺，太白南路

●第二梯隊(duì)：南二環(huán)，西部大道

●第三梯隊(duì)：等駕坡，科技路電視塔，城南

16、未央?yún)^(qū)

未央?yún)^(qū)現(xiàn)在作為西安市門面，馬路修的大又寬，各個(gè)政府機(jī)關(guān)單位都在這。

屬于年輕群體，完全成熟的區(qū)域，沒(méi)有什么太多講的，差異大的，是經(jīng)開一校的兩個(gè)校區(qū)房子，和這兩個(gè)區(qū)域之外的，差距非常大，在北郊的都知道經(jīng)發(fā)系的含金量，非常優(yōu)質(zhì)的教育資源，區(qū)域內(nèi)各種配套完善，不考慮學(xué)校的，想在未央?yún)^(qū)看的，未央路以東選擇會(huì)多一點(diǎn)，主城區(qū)不用說(shuō)太多，眼見為實(shí)。

草灘區(qū)域也是未央?yún)^(qū)的一個(gè)新起點(diǎn)，生活配套暫時(shí)弱，環(huán)境是很好臨近西安湖，臨近渭河。

●板塊梯隊(duì)

●第一梯隊(duì)：大明宮，太華路

●第二梯隊(duì)：未央湖，鳳城二路，浐灞生態(tài)區(qū)，三橋新街

●第三梯隊(duì)：太元路，大興新區(qū)

17、曲江新區(qū)

高端聚集地，現(xiàn)在分為曲江一期、二期、三期(杜陵板塊)曲江的特殊性，在于一開始定位就處于巔峰，以南湖為中心，臨近大唐笑蓉園，大唐不夜城，在2018年之前，曲江不堵車，但是在那一輪漲價(jià)之后，曲江開始大量涌入，為了滿足更多人享受曲江的感覺(jué)，二期開始延生，逐漸邊緣化，向外圍拓展。

這三個(gè)區(qū)域的價(jià)值，目前就在于一期環(huán)境很好，正兒八經(jīng)的曲江，很有面，二期一是因?yàn)樾?，二是因?yàn)橐黄跊](méi)有地，或者價(jià)格貴，只能買二期，但是二期依舊沒(méi)有一期那么聚攏，資源都在一期，現(xiàn)在的杜陵板塊，自打鐵一進(jìn)入以后，瞬間和二期拉開差距，并且被多數(shù)人關(guān)注。

這三個(gè)區(qū)域很好選擇，手上東西夠，單純要環(huán)境，就一期，想住曲江不想要房子太舊，就二期，三期就是學(xué)校。豪宅那曲江玫瑰園、雁棲瑰園鳳凰池，選就行了。

●板塊梯度

●第一梯隊(duì)：曲江 CCBD ，南湖芙蓉園，杜陵

●第二梯隊(duì)：文化科教園

●第三梯隊(duì)：金浮沱，電競(jìng)茶園，創(chuàng)意五道

18、高新區(qū)

高新區(qū)是西安的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，就業(yè)機(jī)會(huì)多，配套設(shè)施相對(duì)完善。但不同區(qū)域的發(fā)展程度和環(huán)境也有所差異，例如，高新一期開發(fā)較早，配套成熟，但可能房屋相對(duì)老舊；高新二期有較多的新建樓盤，規(guī)劃和設(shè)施較新，但部分區(qū)域的配套還在不斷完善中

當(dāng)下在高新買房，一定得挑，挑板塊、挑配套、挑項(xiàng)目。高新的王牌是教育，所以買房教育可以不強(qiáng)，但一定不能差。

●板塊梯度

●第一梯隊(duì)：軟東、軟西

●第二梯隊(duì)：高新三期

19、長(zhǎng)安區(qū)

長(zhǎng)安區(qū)是個(gè)特殊的區(qū)域，因?yàn)椤伴L(zhǎng)安”在好多人眼里還依舊是長(zhǎng)安縣但是認(rèn)可的人熟悉的人，認(rèn)可度還是很高的，畢竟實(shí)際情況在那放著。

長(zhǎng)安區(qū)是西安郊縣，被西安各種蠶食，近水樓臺(tái)了但卻有一丟丟不爭(zhēng)氣。這里大學(xué)林立，大學(xué)數(shù)量很多。但是交通卻不是很發(fā)達(dá)。道路一般都是西安放射線的延長(zhǎng)線。像子午路，西太路，之類的。公交車很慢?？拷靼驳拇遄哟蠖啾徊鹆恕Ｎ磥?lái)這里的高新區(qū)應(yīng)該又是西安發(fā)展的一顆新星。此外，斗門水庫(kù)的建設(shè)緩解西安的用水問(wèn)題，這個(gè)水庫(kù)建成后不出意外會(huì)面積巨大，有點(diǎn)人造奇觀的意思。

●板塊梯隊(duì)

●第一梯隊(duì)：航天基地，西長(zhǎng)安沿線

●第二梯隊(duì)：大學(xué)城，子午大道沿線，常寧新區(qū)

●第三梯隊(duì)：韋曲北，學(xué)府大道

20、港務(wù)區(qū)

港務(wù)區(qū)在認(rèn)可度上和不認(rèn)可度上，如果高新是7/3開的話，港務(wù)區(qū)到6/4開，港務(wù)區(qū)早一批進(jìn)入的人群，很多是在曲江走過(guò)一輪了，港務(wù)區(qū)和高新區(qū)類似的點(diǎn)在于，把教育配套落地得及時(shí)，這個(gè)就匹配到那些想要房子新點(diǎn)的，環(huán)境好點(diǎn)的，居住舒適度高，不吵不鬧，還能上個(gè)好學(xué)校的人群，在這個(gè)區(qū)域，綠城可謂是功不可沒(méi)。

整個(gè)區(qū)域的商業(yè)配套逐漸在完善，基本成型，目前的鐵一陸港、高新一中陸港、交大陸港之中，鐵一已經(jīng)遙遙領(lǐng)先。但是在鐵一的區(qū)域上學(xué)需要注意：目前是9年一輪回制，上一任業(yè)主家里有上鐵一的，接手的這一任，必須等到上一任畢業(yè)否則上不了的，國(guó)際港務(wù)區(qū)，也是因?yàn)榫嚯x的原因勸退了一部分人。

●板塊梯度

●第一梯隊(duì)：奧體

●第二梯隊(duì)：政經(jīng)

●第三梯隊(duì)：保稅區(qū)

21、高陵區(qū)

俗稱關(guān)中白菜心。靠近西安，地勢(shì)平坦，規(guī)劃地鐵10號(hào)線，自主尚可。

●板塊梯度

●第一梯隊(duì)：核心區(qū)域

●第二梯隊(duì)：涇渭新城

●第三梯隊(duì)：渭陽(yáng)大道

22、經(jīng)開區(qū)

西安的工業(yè)重鎮(zhèn)，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，近年來(lái)生活配套設(shè)施逐步完善，有大型的商業(yè)綜合體、醫(yī)院等。交通便利，有多條主干道和地鐵線路，與其他區(qū)域的連接較為緊密。隨著城市的發(fā)展，經(jīng)開區(qū)的發(fā)展?jié)摿σ苍诓粩嗵嵘?/p>

部分區(qū)域的城市建設(shè)和環(huán)境還需要進(jìn)一步改善，教育資源相對(duì)不如高新區(qū)和雁塔區(qū)豐富。

●板塊梯度

●第一梯隊(duì)：高鐵新城，市政府

●第二梯隊(duì)：中心區(qū)

●第三梯隊(duì)：草灘

23、灞橋區(qū)

這個(gè)區(qū)域，包含了紡織城區(qū)域、世博園區(qū)域，區(qū)域選擇比較多，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品系列豐富，從剛需到改善應(yīng)有盡有，生態(tài)環(huán)境好，配套完善，比較宜居。

●板塊梯度

●第一梯隊(duì)：灞河沿線，紡織城

●第二梯隊(duì)：唐都醫(yī)院，國(guó)際港務(wù)區(qū)

●第三梯隊(duì)：洪慶

24、臨潼區(qū)

臨潼區(qū)以旅游業(yè)為主，還盛產(chǎn)石榴

●第一梯隊(duì)：臨潼旅游度假區(qū)，鳳凰大道沿線

●第二梯隊(duì)：文化中路，鳳凰大道與芷陽(yáng)五路

●第三梯隊(duì)：臨潼新區(qū)，港務(wù)區(qū)立交以東

25、鄠邑區(qū)

鄠邑區(qū)的平原地區(qū)很平整，沒(méi)有土塬。這里北邊接咸陽(yáng)和西咸新區(qū)，東邊挨著長(zhǎng)安區(qū)，也有西高新的規(guī)劃部分。鄠邑區(qū)也是西安的副中心城市，道路規(guī)劃8橫9縱，但又坑坑洼洼。有工業(yè)區(qū)但有待開發(fā)。

●板塊梯度

●第一梯隊(duì)：核心城區(qū)

●第二梯隊(duì)：渼陂湖，

●第三梯隊(duì)：灃京工業(yè)園，余下鎮(zhèn)

26、航天基地（西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地）

主要以航天產(chǎn)業(yè)集群為主，基地及周邊聚集了航天科技五院西安分院、六院 11 所、九院 711 所等科研院所及包括西北工業(yè)大學(xué)在內(nèi)的 40 余所高校

●板塊梯度

●第一梯隊(duì)：航天核心區(qū)

●第二梯隊(duì)：攬?jiān)麻w

●第三梯隊(duì)：京東云谷

27、浐灞生態(tài)區(qū)

位于西安東郊，從南到北正好填補(bǔ)了軍工城與紡織城之間的連接空白。從世界園藝博覽會(huì)到?jīng)哄眹?guó)家濕地公園，再到千古情，以及西安國(guó)際會(huì)展中心，浐灞生態(tài)區(qū)因?yàn)樗膬?yōu)美環(huán)境代替日益擁擠的曲江逐漸成為西安大型會(huì)展項(xiàng)目的舉辦地

●板塊梯度

●第一梯隊(duì)：浐灞總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，西安金融商務(wù)區(qū)

●第二梯隊(duì)：世園園區(qū)，浐灞半島

●第三梯隊(duì)：雁鳴湖

28、西咸新區(qū)

西咸整體前幾年被捧得太高了，很多基礎(chǔ)設(shè)施沒(méi)有落地，導(dǎo)致缺乏人氣再加上后面雷點(diǎn)比較多，好多人害怕了，畢竟大家錢不是大風(fēng)刮來(lái)的。

目前處于停滯階段，唯獨(dú)交大創(chuàng)新港和能源金貿(mào)區(qū)這兩個(gè)地方，區(qū)別其他比較大，一個(gè)是管委會(huì)在那，一個(gè)是交大在那，另外一個(gè)就是因?yàn)閷W(xué)校，能源金貿(mào)區(qū)的鐵一和創(chuàng)新港的交大本部中小學(xué)，這兩個(gè)區(qū)域基本的配套也基本都有。但是人氣目前還不是很高，一是因?yàn)榫嚯x西安城區(qū)太遠(yuǎn)，二是因?yàn)閮r(jià)格不是特別的有吸引力，三是被西咸這個(gè)字勸退了，其實(shí)這兩個(gè)地方更適合咸陽(yáng)的人群，或者咸陽(yáng)西安來(lái)回跑的人群，種種原因勸退的也不少，但是依然有價(jià)值。

西安西咸新區(qū)包括灃東新城、灃西新城、秦漢新城、空港新城、涇河新城五個(gè)新城。

●板塊梯度

●第一梯隊(duì)：灃東新城

●第二梯隊(duì)：灃西新城，秦漢新城

●第三梯隊(duì)：空港新城，涇河新城

29、閻良區(qū)

閻良區(qū)是飛機(jī)城，有眾多院所和試飛基地，是一個(gè)特殊的區(qū)域。

●板塊梯度

●第一梯隊(duì)：航空新城核心居住區(qū)，航空基地

●第二梯隊(duì)：航空三路，民西路與高科路

●第三梯隊(duì)：藍(lán)天路，航空二路，新華路

篇幅有限，今天先講到這里，想把西安講透一篇文章不夠，起碼得好幾萬(wàn)字，所以更多是每個(gè)人帶著自己的問(wèn)題，尋找準(zhǔn)確的答案。

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