海南
就在昨天，足以影響未來1-2年樓市格局的?？?026年度土地供應計劃——終于擺上案頭。
從去年1155.8公頃的史詩級大放量，到今年674.7公頃的斷崖式回調，海口的土地供應版圖在過去4年，經歷了堪稱驚心動魄的“過山車”。
這背后到底傳導出什么信號？
今天，小易結合過去三年的供地計劃，看看2026年的?？诰烤贯尫帕四男娏倚盘枴?/p>
01從2023到2026，四年供應計劃上演“過山車”行情
咱們先看總量變化：
2023年：865.06公頃
2024年：687.65公頃
2025年：1155.8公頃
2026年：674.7公頃
四年間，?？诘耐恋毓媱澁嫵隽艘粭l極其陡峭的“A”字型曲線。
尤其2025年的1155.8公頃堪稱“天量”，遠超其他年份。
其實，結合自貿港的封關來看，這里的邏輯并不復雜。
2025年是海南自貿港封關運作前的“超級備貨期”，政府在基建、產業園、公共服務及住宅儲備方面集中發力。
而到了2026年，供地量驟然向2024年的水平回歸，甚至出現了17%以上的同比降幅。這傳遞了一個明確的信號：?？趶摹按蠡寗印闭睫D入“存量消化與精細化深耕”階段。
尤其宅地供應計劃的大幅減少，對于開發商而言，意味著短期內的新盤“井噴”壓力正在緩解，真正產品層面的競爭，正在加劇。
02宅地驟減！?？诜康禺a棋局變了
如果說總計劃供應量是市場的體感溫度，那么住宅用地的變化才是跟大家關系最密切的。
小易整理了過去四年?？谧≌玫氐挠媱澒獢祿?/p>
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2023年：167.56公頃（市場化商品住房139.48公頃，安置房14.6公頃，安居房11.7公頃，市場化租賃住房1.78公頃）
2024年：135.53公頃（市場化商品住房117.38公頃，市場化租賃住房3.17公頃，保障性租賃住房1.71公頃，回遷安置房13.27公頃）
2025年：127.96公頃（市場化商品住房95.27公頃，保障性租賃住房10.48公頃，回遷安置房22.22公頃）
2026年：46.72公頃（市場化商品住房44.62公頃，回遷安置房2.1公頃，安居房、租賃住房均為0）
四年間，計劃供應量從2023年開始就松開了“油門”慢慢滑行減速，到今年，直接猛踩一腳剎車！
2026年住宅用地擬供應量較2023年暴跌了72%，較2025年也減少了一半還多。
這一趨勢在2024—2025年間已初見端倪，當時住宅用地占比雖維持在19.71%和11.07%，但2025年的實際住宅計劃供應量已較2024年有所下降。而2026年6.93%的住宅用地占比，是近四年來的歷史最低點。
更有意思的是結構變化。
安居房消失了。
2023年還有11.7公頃安居房用地，2025年還有10.48公頃保障性租賃住房，但到了2026年，安居房和租賃住房供地全部清零。
這意味著什么？海口的保障性住房儲備高峰已過。
目前江東新區、秀英片區等還有大量的存量安居房。隨著今年安居房關于產權、出售限制等政策的松綁，供應端也在為市場消化庫存爭取時間。
03今年商品房宅地，重點在哪？
而今年僅有的44.62公頃市場化商品房，重點在哪？有啥特點？
咱們接著聊聊。
首先是江東新區，一共3宗純住宅地塊（JDZH-01-D08/09/10，合計達到了8.2公頃），占比全市接近20%。
秀英、西海岸片區也是重點區域：共有XY0307002等5宗宅地（含混和用地），擬計劃供應面積達到了13.7公頃，占比約30%。
值得一提的是，2026年供地計劃中明確提到“推動丁村邁瀛、濱江新城三期、桂林三期等城市更新項目土地供應”。
從讓清單來看，丁村城市更新項目提供了F-5-03（安置房1.59公頃）和F-5-07（住宅/商業混合4.44公頃）兩宗地塊；邁瀛片區G0717地塊（4.51公頃）為住宅/商業混合；桂林三期和濱江新城也有混合用地列入計劃。
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而這幾個重點城更片區的宅地，大概率依舊由主導相應城市更新項目的房企開發，比如丁村的大華、邁瀛的中鐵建等。
另一個明顯的特點是，大宗宅地越發稀缺，僅有新埠島一宗宅地達到了百畝級別，其他多數為20-60畝的地塊，這意味著，海口未來的大盤，將越發稀缺。
04劃撥土地激增
再看另一個隱形的關鍵指標——供應方式。
2023年出讓占比56.93%、劃撥占比43.07%；
2026年出讓占比27.13%、劃撥占比72.87%。
四年時間，出讓用地占比減少了約30%，而劃撥比例的持續攀升，意味著土地出讓金的收益將會大幅減少。
其實這一點在市場端已有驗證：2026年1-3月，海口各類用地出讓金僅2.48億元，住宅用地成交面積同比2025年也在大幅縮水，這種情況還會繼續增加。而另一方面，?？谝苍谙乱槐P大棋。封關后的?？诜績r仍在明顯承壓，減少市場化商品宅地供應，以高比例劃撥土地，完善電力、交通、基礎設施、公共服務等基礎設施，夯實城市底座，待城市價值兌現后再談變現。
05城市建設發力，公共服務加速鋪開
當住宅用地退潮，誰在填補空缺？
答案是：公共管理與公共服務用地（198.72公頃，占比29.45%）和交通運輸用地（233.48公頃，占比34.61%）。兩者合計占比高達64.06%，幾乎是近四年來的最高水平。
對比過去三年，交通運輸用地計劃供應量持續攀升：2023年為213.26公頃，2024年為188.51公頃，2025年暴增至574.65公頃，2026年回調至233.48公頃，但仍處高位。
此外，如永興職教城（100公頃）、長天中學（12.81公頃）、椰海大道和東線高速互通立交（28.67公頃）等重大民生及基建項目的落地，顯示出官方正花大力氣完成城市的基礎設施完善。學校、醫院、公共管理服務、道路等城市基礎配套類項目正處于政策與土地的極大利好期。
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