一勺言｜「好房子稅」已經(jīng)正式來了

一

站在四月的第一天看，2025的第一季度堪稱票房大片。

，人事調(diào)整，單價(jià)地王，千人開盤，百億售罄，年報(bào)大餐等密集涌現(xiàn)，近乎集齊了地產(chǎn)黃金年代最有流量的新聞元素，時(shí)隔多年讓地產(chǎn)再次擁有了揚(yáng)眉吐氣的感覺。

單就地王來說，舞臺(tái)的主角屬于國央企。

3月28日，成都， 建發(fā)4.12萬元/㎡拿下金融城三期地塊，溢價(jià)率106%，這是成都首宗樓面單價(jià)超4萬元的地塊。

幾個(gè)小時(shí)后，杭州， 建發(fā)8.8萬 /㎡刷新杭州記錄，溢價(jià)率115%。

3月18日，北京，中海地產(chǎn)在海淀樹村以10萬 /㎡樓面價(jià)創(chuàng)造北京記錄。

2月25日，上海，靜安區(qū)國資委旗下公司16萬元/㎡拿下一個(gè)袖珍地塊，這是全國單價(jià)地王的最新天花板。

看到地王四面開花的現(xiàn)象，其實(shí)有點(diǎn)心情復(fù)雜。

市場形勢大好時(shí)，外行看中總價(jià)地王，因?yàn)樗屑∪飧校瑳_擊力十足。但令人感傷的是，伴隨它的往往是調(diào)控的升級(jí)、輿情的躁動(dòng)與沖動(dòng)的懲罰。

市場忐忑不安時(shí)，內(nèi)行在意單價(jià)地王，因?yàn)樗行判暮浚懥亢蛻B(tài)度指標(biāo)拉滿，每一個(gè)百分點(diǎn)的溢價(jià)率的抬升，都能對外輸出一種叫做解套的神奇力量。

此時(shí)此刻，單價(jià)地王正在變成一個(gè)正能量的意識(shí)形態(tài)詞匯。

二

但是，相比單價(jià)地王，我更中意千人級(jí)的開盤與百億級(jí)的售罄。

如果說單價(jià)地王是故事的開始，那么開盤售罄才是故事的高潮。一個(gè)只有開始沒有高潮的故事，是令人遺憾的。

十天之前，北京海淀功德寺雙地王正式開盤。 和樾望雲(yún)與和樾玉鳴，前者是越秀與華潤操盤，后者是越秀與綠城操盤，它們僅僅在一分鐘內(nèi)就聯(lián)手殺死了懸念。

偏重于中小戶型的和樾望雲(yún)大賣85億元，而大戶型的和樾玉鳴大賣405 套，超過了67億元。

千人參與，合計(jì)逾150億的開盤認(rèn)購額，放眼全國，也是一股市場強(qiáng)心針，更是一個(gè)現(xiàn)象級(jí)的地王范例。

去年十一月，功德寺地塊隆重上市，綠城率先被幸運(yùn)擊中，傳說越秀北方區(qū)域總董毅隨后坐到了綠城舉牌人的位置，再次被運(yùn)氣垂青，拿下第二幅地塊。

越秀是最大贏家。在越秀的進(jìn)京故事里，這不是運(yùn)氣第一次發(fā)揮神奇的作用，但是，運(yùn)氣只能解釋開頭，無法解釋高潮。

海淀神一樣的樓市地位與價(jià)格倒掛，肯定是開盤大賣巨大的推動(dòng)力，但是，在單價(jià)十萬+的水平線上，產(chǎn)品力的貢獻(xiàn)注定不能缺席。

三

四天前，越秀地產(chǎn)在上海開了一場董事長親自站臺(tái)的越秀好產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布會(huì)。本地同行說，這是越秀最新產(chǎn)品觀的首秀，放在上海而不是大本營廣州，顯示越秀正在從地方龍頭國企向全國頭部房企切換。

其實(shí)，它在哪里辦不重要，重要的是，它的產(chǎn)品觀在哪里兌現(xiàn)。

在海淀功德寺雙子星的營造過程中，越秀選擇與綠城和華潤強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，三方分工明確，各司其職。在我看來，這就給另一個(gè)越秀主導(dǎo)操盤的昌平新款產(chǎn)品——星耀未來留出了更多發(fā)言的空間。

這個(gè)1.8容積率、全洋房的新規(guī)產(chǎn)品，在功德寺雙子星的光芒下，已經(jīng)悄然完成了蓄客準(zhǔn)備，即將正式上市。它的價(jià)格只有功德寺雙子星的近一半，但是卻更能代言此刻越秀最新的產(chǎn)品觀。

原因很簡單。

它是越秀地產(chǎn)星匯系產(chǎn)品在北方市場的第一次實(shí)戰(zhàn)測試。對越秀地產(chǎn)來說，這是在北京昌平南這樣一個(gè)對好房子新規(guī)擁抱更徹底的區(qū)域市場中，第二次證明自己的機(jī)會(huì)。

上一次是位于昌平南的越秀星樾，在毫無價(jià)格倒掛的背景下，它首開的300多套房實(shí)現(xiàn)了77 天開盤售罄的市場記錄，其外部渠道的交易占比也被控制在如此低的水平，以至于它在越秀地產(chǎn)內(nèi)部被公開表揚(yáng)。

但是，不比不知道，新規(guī)下的好產(chǎn)品正在整頓區(qū)域市場。

半個(gè)月前，我實(shí)地探訪了星耀未來，一個(gè)普通的工作日下午，售樓處的洽談區(qū)里人數(shù)很多，樣板房里甚至顯得擁擠。

它的滿配理念在收納系統(tǒng)上表現(xiàn)的非常明顯，而諸多小空間的細(xì)節(jié)處理顯得很務(wù)實(shí)，性價(jià)比很高，既能讓人感覺到，在需求側(cè)，越秀對地緣客戶需求的了解抵達(dá)了一個(gè)新層次，同時(shí)也很明顯，這是一個(gè)在供給側(cè)真正吃透了好房子規(guī)劃新規(guī)的新一代產(chǎn)品。當(dāng)走出示范區(qū)后，我已經(jīng)覺得開盤大賣只是一個(gè)時(shí)間問題。

一位越秀客研的朋友對我說，越秀地產(chǎn)的產(chǎn)品系打造，會(huì)首先從成功的項(xiàng)目里歸納成功因素，再做一些固化，不完全像同行那樣，由集團(tuán)主導(dǎo)新造一個(gè)產(chǎn)品系出來，再全國推廣。星耀未來有近千套可售房源，最大戶型132 ㎡，最小92 ㎡，價(jià)格五萬+，這是一個(gè)非常真實(shí)、主流的市場面積段，它非常適合承擔(dān)越秀地產(chǎn)最新的好房子標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量產(chǎn)測試的角色。

這讓我想起了另一個(gè)有類似路徑的房企，金茂。

去年三月，金茂也高調(diào)升級(jí)了自己的產(chǎn)品線金玉滿堂。此后數(shù)月，璞系與棠系產(chǎn)品，在成都、西安、天津幾個(gè)二線城市與北京大殺四方，主力護(hù)航了金茂在城市排行榜上的回歸。

去年金茂，今年越秀，看來，主動(dòng)更新產(chǎn)品觀的房企，都會(huì)有好運(yùn)氣。

在中，越秀地產(chǎn)在北京的投資能力已經(jīng)經(jīng)過了三年時(shí)間的驗(yàn)證，它把200億元花在了客戶最厚的地方。但是投資的兌現(xiàn)精度，一定會(huì)逐步反饋在代表案例的營銷與交付中。

再正確的投資，也可能敗于營銷與量產(chǎn)。一個(gè)完整的進(jìn)京故事里，就應(yīng)該有這種嚴(yán)肅的新聞組合。

四

但是，讓問題變得復(fù)雜的是，全國樓市從二線開始逐步向一線城市蔓延，出現(xiàn)了兩個(gè)特征：

1，告別限價(jià)（北京是指導(dǎo)價(jià)），這意味著開發(fā)商的定價(jià)能力需要重新矯正，無論是營銷的技術(shù)層面，還是心理層面，也就是說，不限價(jià)時(shí)，你很可能因?yàn)楦吖朗袌觯瑥亩Ц读烁哳~代價(jià)。

2，新一代規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的好房子，已經(jīng)正式登場。與過往的舊產(chǎn)品相比，新款產(chǎn)品優(yōu)勢過于明顯，它要讓以前的房子都支付一次「好房子稅」。

開發(fā)商與消費(fèi)者正在集體面臨這個(gè)全新的挑戰(zhàn)時(shí)刻。

杰總自己的體感是，北京樓市的這個(gè)進(jìn)程還沒有像杭州、廣州那樣激進(jìn)、快速，北京樓市的消費(fèi)者，還沒有在心理上完成轉(zhuǎn)變，很多人還處在溫水煮青蛙的階段，尚未大面積覺醒。

但是，好房子行情，勢不可擋，它終將取代舊秩序，用新玩法來拯救這一屆房地產(chǎn)。

當(dāng)年日本就曾經(jīng)出臺(tái)過一套保新房的戰(zhàn)略組合拳，關(guān)鍵內(nèi)容比如出臺(tái)房屋品質(zhì)提升戰(zhàn)略、變相歧視二手房、縮短存量房折舊年限等非常相似。沒有任何懸念，今天我們就走在同樣的一條路上，這是一個(gè)無需懷疑的陽謀。

3月31日晚，住建部出臺(tái)了國家標(biāo)準(zhǔn)「住宅項(xiàng)目規(guī)范」，今年5月1日起正式實(shí)施。這將是一份影響深遠(yuǎn)的新文件，它的影響力會(huì)在未來五到十年引發(fā)越來越大的資產(chǎn)漣漪，逐漸波及每個(gè)家庭。

但是，它也是一份最容易被低估的文件。所以，未來機(jī)會(huì)會(huì)留給那些有準(zhǔn)備的房企。

至少，我在越秀廣州的兩個(gè)項(xiàng)目上看到了，也在越秀北京的最新項(xiàng)目上看到了。四月第一天， 越秀地產(chǎn)又在新一線的杭州單日斬獲兩個(gè)核心地塊，其中一塊溢價(jià)率高達(dá)58%，決心很大。

這些陸續(xù)出現(xiàn)的個(gè)案，以及在上海發(fā)布的好房子標(biāo)準(zhǔn)，只是越秀地產(chǎn)集團(tuán)對好房子行情的解題思路之一。成功的元素會(huì)被提煉、歸納，然后就是不可避免的復(fù)用、創(chuàng)新，也許2025年我們就能看到越秀地產(chǎn)更多的代表案例浮出水面。

那個(gè)時(shí)候，就是 好房子的奇點(diǎn)時(shí)刻全面到來的時(shí)刻。

那些牌桌上的玩家要想不下牌桌，就得確保自己有各自的操作預(yù)案，好房子稅將從認(rèn)知變成現(xiàn)實(shí)，影響到每個(gè)人與每個(gè)地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債表。

好房子稅，你準(zhǔn)備好繳納了么？