落地！企業超級駐京辦的“夢想藍本”

? “我的希望” ?

作為一家高速成長的京外企業，誰不想親近“祖國母親的心臟”——北京，以獲得更多、更好的資源？“我正在苦苦尋找對的時間和對的地點，并以對的方式打開進京工作和生活的‘夢想藍本’。”山東實業家呂總如是說。

“我希望，我的駐京辦公室可以在二環。距離高鐵站一兩千步最好，這樣我可以輕輕松松打著高鐵、走著路、哼著小曲進京去工作，毫無壓力。”

“我希望，我的駐京辦公室距離主要部委、大醫院和知名學校，車程都在不超過15-20分鐘。如此一來，我既能享受高效的工作，又能保持四線城市的生活節奏。”

“我希望，我駐京辦公室是精裝修的，家具高端、實用且功能完備，真正實現拎包入住。樓下要有充足的會議室、會見室、茶室，以及一個大會議廳，會客時能‘多線作戰’；產品發布會、展會、年會、新聞發布會等大型活動能可以在樓內舉辦。讓辦公室成為新聞報道的焦點，盡顯大公司風范。”

“我希望，我可以開個特色商務餐廳，把我家鄉的美食帶進北京，以主人的身份招待八方賓朋，盡地主之誼。如果有朋友喜歡餐后‘吼一嗓子’，餐廳里也備有‘練歌房’。我還希望，我的餐廳和辦公室相鄰，實現工作與接待足不出戶。”

“我希望，我的生活不應只有工作，我們的生活才是我們的事業。我期待在北京這個大舞臺上，能有一個世界級的美食平臺，與志同道合的朋友一同品嘗世界美食。畢竟，美食是生活中最高頻元素，能點亮我們和家人朋友的日常。”

“我希望，我住宿和休息的地方也能在一起。這樣才有在北京城安下家的感覺。如果來北京需要訂酒店，行李搬進搬出，到點就被催著退房，手忙腳亂，那是出差，而不是回家。”

“我希望，如果我孩子來北京讀國際學校，可以有教育專家幫我參謀，并帶我擇校。最好還能幫我找名師幫助孩子完成從公立學校到國際學校的轉型，日常學習有人陪伴，未來出國也能提供海外資源支持。大孩子來北京考研究生，教育專家能幫我對接名校研究生院和導師，幫孩子做升學規劃和考研指導；孩子畢業了要在北京找工作，也能給予指導、對接和幫助。”

“我希望，如果我或我的親人、朋友需要來京就醫，我北京各醫院不熟，最好能有一個我熟悉的私人醫生團隊保障我們，專業安排一切。若非必須住院，我希望在家里康復：該去醫院時去醫院，其余時間由私人醫生團隊在家照顧，既給予我充足的尊嚴和自由，也不耽誤在北京辦公室談生意，等待健康的悄然而至。”

“我希望，因為北京買車限牌限號很麻煩，少了不夠用，多了沒必要，最好可以不用買車、養車、雇司機，但我也不喜歡網約車的各種不確定性（車型、衛生、司機態度、到達時間、有沒有車等均不確定）。最好有一個“國賓級車隊”可以保障我：車輛充足，保養干凈，司機熟悉且專業，彬彬有禮，并以我的名義接待我的客戶。最好還有大巴、救護車等功能車輛，這樣我就有了很強的通行保障能力。”

“我希望，有人可以幫我安排好北京本地游，長城、故宮、軍博、天安門、環球影城等。即使各景點節假日票務緊張，團隊也能幫我未雨綢繆、周到安排。朋友們玩得開心、順暢，作為東道主，我才有面子。”

“我希望，我的辦公室是一個公共場所但又具有相當的寬松和私密：任何時間都不會有擁擠的情況，同時使用的人員較少，圈層高端、統一，具有較高的私密性。”

“我希望，我在京期間的工作、接待和生活，都是完全依法合規、可持續發展的，不會有任何不合規的因素，不會有后遺癥，不會對朋友有影響。因為我深知，合規才有未來；合規的便利才是真便利。”

“最后，我希望，能不能一年只花一百多萬元就搞定這一切？這年頭，誰也不容易……”

我昨天晚上做了一個夢，夢如所想。夢里的場景歷歷在目。

? “夢想藍本” ?

【60席超級駐京辦】

近日，筆者于京圈獲悉，北京一家公司在小范圍內官宣了一個市場“填補空白”的獨創型項目，十分有趣，項目名稱叫“南二環·梧桐會客廳”。

據了解，該公司大約在近兩年前，拍下了一幢位于北京南二環的完整大樓“迦南大廈B座”。這幢樓原是奧園集團的一個名為“二環奧園廣場”的項目。項目具有很好的產權條件，有200多本不動產權證，證均面積約50平方米，產權用途為“綜合”（50年產權）。

該公司的核心團隊充分利用項目優越的地理位置，經過一年多的精心策劃，反復修改了50多稿方案，最終推出了顛覆性的“超級駐京辦”解決方案——即“駐京產業會客廳解決方案——合規商務體系”。他們強調“體系”的重要性，試圖通過體系化的方式打造市場上獨一無二的產品和服務。整個項目，只分為約60席商務體系！

【軟硬件一體化、服務一條龍】

筆者拿到了一份資料。經過詳細研究，說人話，所謂的“體系”就是熟悉的配方：“軟硬件一體化、服務一條龍”。我們熟悉的“一條龍服務”方案一般是：醫院“綠通”+幫忙訂酒店+訂餐廳+訂車等“資源整合型”輕資產運營方案。筆者認為，那樣的服務，其護城河低，極易被替代，在AI時代的今天，其必要性值得商榷。而梧桐方案完全不同：梧桐通過重資產配置和量化人員配置（如自有酒店、餐廳、會議設施、診所、車隊等），試圖以肉眼可見的方式，把各項服務親手做出來，以保持其設定的高品質服務的長期、標準化和穩定！

梧桐稱，他們的硬件體系包括：

㈠本項目內

⒈（辦公）專屬會客廳1間（52-120平方米）；

⒉（餐飲）專屬有機餐廳1間（50-90平方米）及其附屬設施保鮮庫、凍庫等；

⒊（餐飲與茶室）共享有機餐廳兼茶室包間（不少于20間）、散座不少于30餐位；

⒋（康養）專屬康養室1間（46-120平方米）；

⒌（會議）共享專業會議大廳1個（約250平方米+60-80平方米大屏）、專業大會議室1間（約45平方米）、專業中會議室6間（約30平方米）、會見室1個（約40平方米）；

⒍（醫療）共享健康管理中心（診所）1個（約510平方米）；

⒎（團建）共享練歌房6間；

⒏（健身）共享健身房1個（約150-200平方米）；

⒐（咖啡）共享咖啡廳1個、雪茄吧1個（約30平方米）；

⒑（停車）共享地面停車位約200個、地下停車位約50個。

㈡項目外

⒈（餐飲）共享梧桐小院總店餐廳/茶室40間（約2000平方米）。

⒉更多北京梧桐會客廳項目（籌建中）。

他們的軟件體系包括：

㈠本項目服務團隊配備

梧桐服務為本項目每位業主配備如下專門服務團隊15-23人，為業主提供專屬服務：

⑴服務經理：1人，為服務團隊協調人。

【服務中心：服務經理不少于10人。】

⑵服務中心熱線：24小時在線服務（電話/微信/APP或小程序）。

【服務中心：服務專員不少于10人。】

⑶私人醫生團隊：3-5人，由專業醫生、護士、醫務助理等組成。

【梧桐好健康：全職專業醫生不少于12人，醫學輔助人員不少于10人，外聯人員不少于5人。另編外專家顧問不少于50人。】

⑷廚師團隊：由3-5名廚師組成，為業主定制專屬菜單。

【梧桐小院（僅本店）：專業廚師團隊不少于60人。】

⑸服務小組：由1名高服與1名服務員組成（餐廳服務）。

【梧桐小院（僅本店）：專業服務團隊不少于110人。】

⑹駕駛班：由3-5名駕駛員組成。

【梧桐車隊：專業駕駛員不少于60人、車輛不少于50部。】

⑺營養師/食品專家：1名。

【梧桐好東西：營養師或食品專家不少于12人。另編外專家顧問不少于25人。】

⑻教育專家：1-3名。

【梧桐教育：專業導師不少于5人，外聯人員不少于3人。另編外專家顧問不少于25人。】

⑼商務助理：1名。

【梧桐商務：專業商務助理/導游不少于3人。】

合計全職團隊300人以上（不包括行政后勤、物業管理等）、編外顧問100人以上。以上服務團隊成員根據運營的實際需要調整。各團隊將于2026年6月前分批籌備到位。

㈡梧桐服務基本服務內容（摘要）

⑴“梧桐好健康”（醫療服務）:組建由專業醫生組成的私人醫生團隊（“梧桐醫生”）。私人醫生團隊以客戶為中心，在世界范圍內整合、甄選醫療資源。為本項目一樓配備一個綜合性持牌診所，為本項目提供24小時“一鍵響應”私人醫生保障和服務。并為本項目配備適老化及醫學便利化設施、設備。為業主及其客戶提供24小時私人醫生咨詢、國內外專家遠程咨詢、陪診、綠通、疾病篩查、基因檢測、健康管理等醫學服務。為客戶在國內/國際突發的遠程急診提供醫療資源，以及實施“異地-北京聯動救治”方案。為每個業主家庭及其指定的重點客戶建立“健康檔案”（“病歷檔案”），進行健康管理……

⑵“梧桐小院”（餐飲服務）:為本項目配備一個“梧桐小院”持牌有機餐廳，提供24小時“一鍵響應”的私人定制化有機餐飲服務。梧桐小院餐廳將在未來升級為“梧桐好東西”頂級食材的應用場景，打造世界級特色餐飲。為業主提供“1+N”餐廳用房保障：1間專屬包間+N間共享包間（需提前預訂或協調），為業主提供強大接待能力保障。梧桐小院總店和其他分店作為可靈活調劑的“N”的組成部分之一。為業主配備專屬廚師團隊。除了共享“梧桐小院”大菜單外，為業主接待方便，定制《專屬菜單》，進行24小時特殊保障。為業主專屬包間配備專屬服務小組，配備“高服”服務員。共享餐廳“練歌房”包間（6間）……

⑶梧桐好東西”（食品服務）：組建專業隊伍，實地考察、比較分析、深度研究世界范圍內各知名產地的各類農產品，以“向上求空間”為原則，找出最高品質的食品。“好東西”只以品質論高下，緩談性價比。“梧桐好東西”將盡可能將研究成果轉化為優質農產品的產能擴大，并收購一部分產能，建立長期有效服務機制。原則上“梧桐好東西”以業主服務、梧桐小院餐廳應用為主，3年內不全面對外銷售（僅少部分對外銷售以調節庫存）。“梧桐好東西”對業主的日常飲食所需的食材進行遠程保障……

⑷“梧桐酒店”與“梧桐康養”（康養服務）：本項目部分樓層（暫定3-4個樓層）作為“梧桐康養”區域，保障業主康養、康復和工作、休息的便利。全區域的裝修、家具配備、人性化與適老化及醫學便利化的設計與建設、服務的標準原則上高于精品酒店的標準。本項目享受“梧桐好健康”、“梧桐小院”、“梧桐好東西”等各項服務的24小時保障及“一健式服務”，打造比“蔡瀾模式”更全面的服務體系……

⑸梧桐教育（教育服務）：充分整合在京教育資源與海外教育資源，組建專門團隊，聘請專家顧問，共同組建梧桐教育咨詢/服務團隊，服務客戶子女在京的公立、私立及國際教育體系的求學事宜。將積極與在京各單位、國央企的人事部門對接，匯總其招聘信息，為客戶子女在京求職提供指導和培訓，協助進行必要的對接服務。為客戶子女的海外求學提供專項資源整合、對接與幫助。充分利用私人醫生團隊資源，為客戶子女的青少年精神健康（如抑郁、焦慮、自閉等癥）提供專項資源整合、對接與幫助……

⑹梧桐車隊（用車服務）：組建一支運力充足、保障能力一流的自有專業商務車隊：以7座商務車為主，配備部分4座全隔斷商務車，另配備部分大巴、中巴、考斯特、救護車等功能車輛。確保業主在任一時間可以快速調動3-5部車，為業主提供24小時服務。建立一支以“國賓車隊”服務標準為對標的專業駕駛員服務隊伍，提供標準化高品質服務。保持質優價廉的服務標準。原則上收費標準需低于同品質車輛網約車收費標準（暫定1年內收費標準低于網約車的80%）。整合北京各機場、高鐵站的VIP要客服務資源為主業及其客戶提供賓至如歸的服務……

⑺梧桐商務（商務、旅游等服務）：整合北京地區的旅游、商務等商業資源，為業主及其客戶接待客人在京本地游與經商辦企業、出海企業對接大使館等商務事項提供服務便利。充分利用會客廳的會議廳資源，做好在會客廳舉辦領導接見、產品展示、新聞發布、客戶對接等商務會議的協辦工作……

【“體系內容都可以寫進合同”】

筆者發現，梧桐團隊不僅是完美主義者，還是個頂真較勁的主。他們的承諾事項都具體到內容、數量和時間，即便是描述，也都非常具體、可衡量、可操作。“體系內容都可以寫進合同、都是完全可以做到的。而這些都是我們體系最fundamental（基礎）的，實際上我們會做得更多、更好：因為房子會賣出去，而服務才是我們體系未來最大的價值所在——很可能我們的下一代都會在深耕梧桐服務。我們老板認為，這個項目，是他幾十年商業生涯中唯一看到可以傳承給下一代的項目。在北京擁有一個巨大的利他主義的服務平臺，未來會是‘服二代’們最大的財富。”

【“小事兜底、大事驚喜”】

這些服務并非雜亂無章，其有著嚴格的內在邏輯要求。比如，梧桐并不主張豪華的服務，如私人飛機、勞斯萊斯車接送等。“高端并不難，但不可持續，也不符合我們這個社會的主流價值觀。所以我們做服務的原則是：‘好的上限、奢華的下限’、‘小事兜底、大事驚喜’。我們不怕苦、不嫌累，相對于市場上花錢易得的標準服務而言，我們會‘以客戶為中心’、‘客戶需求至上’，只要客戶有需求，我們就會做很多更難、更麻煩的‘非標服務’，但是合規是底限、也是標準。比如，我們同樣極度追求商務空間的“私密性”和“尊貴感”，所以我們設計了空間的寬敞、留白以及私密的動線，但是對外開放、持牌經營是最基本的要求，絕不能走“會所”的老路。”

【“地面以上30公分”】

“我們的使命是讓初進京的人在北京路好走、事好辦，順暢、平滑、舒適、幸福、有人情味。打個比方，假如這條路不平，我們的工作是把它鋪平，并種上草、栽上花，讓它賞心悅目、產生幸福感，所以我們工作的尺度是‘地面以上30公分（花草的高度）’，而不是‘高大上’”。此外，梧桐要創造的服務是獨特的、難以替代的服務，而不是面面俱到的服務。比如，梧桐會花費巨大的投入去做“梧桐好健康”、“梧桐好東西”、“北京市第一家有機食品餐廳”、“國賓車隊”等，而不會大談“投行服務”、“法律服務”等。“老板們自己能搞定的，就不勞我們操心了。”梧桐說。

? 一本經濟賬?

【“超級空間”】

梧桐認為，其要對外租售的房產，都必須以“三合一”硬件體系（會客廳+康養室+餐廳=商務體系）為單位。“只有成體系的硬件，加上梧桐服務成體系的軟件，才能產生‘功能的質變’，實現‘買小用大’或‘租小用大’，化身‘超級空間’。”

“會客廳+20間共享茶室+8個共享會議室+咖啡廳+雪茄吧+專屬服務經理1人+駕駛班3-5人+商務助理1人+共享地面停車位約200個+地下停車位若干+梧桐車隊+梧桐商務=超級辦公室：可以同時實現停車便利的辦公、大中小型會議、同時多場會客、客戶旅游與客戶接送、商務事項處理——一個中小企業的辦公體系（除了工位）。”

“康養室+診所+健身房+服務中心+私人醫生團隊3-5人+教育專家1-3人+梧桐好健康+梧桐教育=‘蔡瀾模式’超級生活空間：可以同時實現休息、急救、看病、康復、孩子學習呵護、多項服務的‘一鍵式服務’——一個高配版的家庭醫生、家庭教育體系，也可以變身一個“享老”版的‘蔡瀾模式’高端商務型養老空間。”

“有機餐廳+保鮮庫、凍庫+6間練歌房+梧桐小院體系與‘1+N’包間+梧桐小院總店40間包間/茶室+專屬廚師團隊3-5人+專屬服務小組2人+營養師/食品專家1人+梧桐好東西=超級餐廳：其權益和便利程度相當于一個完整餐廳的所有權、冠名權、主權、管理權與優惠權，不僅如此，還有部分娛樂功能，最重要的是，可以最先成為梧桐好東西的終生保障群體，享不盡的口福。”

通過梧桐的解讀，我總算理解了他們看似繁浩的軟硬件體系。有此體系，文首提及的進京客的“我希望”，就有希望“照單全落”。

【“逆天的租售比”】

如此體系，代價幾何？梧桐認為，其公布最終的售價尚需時日，但他們決定租賃先行。據介紹，一個完整體系的年租金約160-210萬元（其中，含贈送消費金約32-46萬元，年凈租金成本為127-170萬元，中值約150萬元/年）。150萬元年租金，基本相當于在北京租一個小會所的房租（不含人工和服務，僅限空房），和梧桐商務體系的“超級空間與超級服務”相比，顯然梧桐具有很大的市場吸引力，其完美解決了會所式接待“成本高、服務一般、不合規”的三大問題。

筆者推測，如此軟硬件配置加上其地段優勢，其房產、裝修與經營權、服務成本等軟硬件總代價應不低于10萬元/平方米。以10萬元/平方米計，其“租售比”竟高達逆天的10%！顯然遠遠高于市場平均租售比水平。如果把租售比調低到7%，其能夠支撐的軟硬件總成本為約14.3萬元/平方米，其升值潛力不言而喻。綜上，以200平方米/體系計，總代價約2000萬元，扣除租金200萬元/年，銀行融資800-1000萬元，業主需要占用的現金流只需要800-1000萬元。而收入有：年租金收入200萬元，如果一年內項目升值1萬元/平方米，另有升值收入200萬元……

【三大“市場基石”】

無論如何，撇開其創新性不說，梧桐的商業策劃具有“真實市場需求與真實租賃價值”這兩大市場基石，它的商業價值具有剛性市場支撐。另據介紹，梧桐公司的“梧桐小院總店”如今是北京金融街地區生意最紅火、規模最大（約40個包間）的餐廳了。該餐廳總投入約5300萬元，已經持續運營了8個年頭。總店號稱擁有“兩個北京第一”：第一家經認證的有機食品餐廳和享譽北京城的第一名的有機黃金大油條。梧桐團隊具有“偏執狂”般的完美主義情結，其打造精品產品和持續經營的能力有目共睹。走進梧桐小院總店（大眾點評4.8，西城區特色菜品味榜前2），他們有著一批高粘性、高復購、優口碑的客戶，這些客戶無疑將成為梧桐會客廳的第一個客戶梯隊。梧桐小院擁有自己高美譽度的流量入口,而梧桐會客戶總量只有60個體系。梧桐團隊的作品創造力及其持續經營能力，筆者認為是他們的第三塊“市場基石”。

無論如何，在商辦市場低迷了8年多、銷售銳減9成的北京，在這樣的寒風下，有這樣一個群體，看著快速到來的老齡化浪潮，迎難而上，手搓內容，讓我們看到了一個欣欣向榮的商辦：滿滿的善意和滿滿的“利他主義”精神。作為被商辦傷透了心的資深地產媒體人，我首先獻上的我的膝蓋……

Respect！

吳海花

【作者系：資深媒體人（曾供職于新華網、中國日報網、新京報、鳳凰網等知名媒體頻道主編）/中國地產華表獎組委會秘書長】