落地！企業(yè)超級(jí)駐京辦的“夢(mèng)想藍(lán)本”

? “我的希望” ?

作為一家高速成長(zhǎng)的京外企業(yè)，誰(shuí)不想親近“祖國(guó)母親的心臟”——北京，以獲得更多、更好的資源？“我正在苦苦尋找對(duì)的時(shí)間和對(duì)的地點(diǎn)，并以對(duì)的方式打開(kāi)進(jìn)京工作和生活的‘夢(mèng)想藍(lán)本’。”山東實(shí)業(yè)家呂總?cè)缡钦f(shuō)。

“我希望，我的駐京辦公室可以在二環(huán)。距離高鐵站一兩千步最好，這樣我可以輕輕松松打著高鐵、走著路、哼著小曲進(jìn)京去工作，毫無(wú)壓力。”

“我希望，我的駐京辦公室距離主要部委、大醫(yī)院和知名學(xué)校，車程都在不超過(guò)15-20分鐘。如此一來(lái)，我既能享受高效的工作，又能保持四線城市的生活節(jié)奏。”

“我希望，我駐京辦公室是精裝修的，家具高端、實(shí)用且功能完備，真正實(shí)現(xiàn)拎包入住。樓下要有充足的會(huì)議室、會(huì)見(jiàn)室、茶室，以及一個(gè)大會(huì)議廳，會(huì)客時(shí)能‘多線作戰(zhàn)’；產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、展會(huì)、年會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)等大型活動(dòng)能可以在樓內(nèi)舉辦。讓辦公室成為新聞報(bào)道的焦點(diǎn)，盡顯大公司風(fēng)范。”

“我希望，我可以開(kāi)個(gè)特色商務(wù)餐廳，把我家鄉(xiāng)的美食帶進(jìn)北京，以主人的身份招待八方賓朋，盡地主之誼。如果有朋友喜歡餐后‘吼一嗓子’，餐廳里也備有‘練歌房’。我還希望，我的餐廳和辦公室相鄰，實(shí)現(xiàn)工作與接待足不出戶。”

“我希望，我的生活不應(yīng)只有工作，我們的生活才是我們的事業(yè)。我期待在北京這個(gè)大舞臺(tái)上，能有一個(gè)世界級(jí)的美食平臺(tái)，與志同道合的朋友一同品嘗世界美食。畢竟，美食是生活中最高頻元素，能點(diǎn)亮我們和家人朋友的日常。”

“我希望，我住宿和休息的地方也能在一起。這樣才有在北京城安下家的感覺(jué)。如果來(lái)北京需要訂酒店，行李搬進(jìn)搬出，到點(diǎn)就被催著退房，手忙腳亂，那是出差，而不是回家。”

“我希望，如果我孩子來(lái)北京讀國(guó)際學(xué)校，可以有教育專家?guī)臀覅⒅\，并帶我擇校。最好還能幫我找名師幫助孩子完成從公立學(xué)校到國(guó)際學(xué)校的轉(zhuǎn)型，日常學(xué)習(xí)有人陪伴，未來(lái)出國(guó)也能提供海外資源支持。大孩子來(lái)北京考研究生，教育專家能幫我對(duì)接名校研究生院和導(dǎo)師，幫孩子做升學(xué)規(guī)劃和考研指導(dǎo)；孩子畢業(yè)了要在北京找工作，也能給予指導(dǎo)、對(duì)接和幫助。”

“我希望，如果我或我的親人、朋友需要來(lái)京就醫(yī)，我北京各醫(yī)院不熟，最好能有一個(gè)我熟悉的私人醫(yī)生團(tuán)隊(duì)保障我們，專業(yè)安排一切。若非必須住院，我希望在家里康復(fù)：該去醫(yī)院時(shí)去醫(yī)院，其余時(shí)間由私人醫(yī)生團(tuán)隊(duì)在家照顧，既給予我充足的尊嚴(yán)和自由，也不耽誤在北京辦公室談生意，等待健康的悄然而至。”

“我希望，因?yàn)楸本┵I車限牌限號(hào)很麻煩，少了不夠用，多了沒(méi)必要，最好可以不用買車、養(yǎng)車、雇司機(jī)，但我也不喜歡網(wǎng)約車的各種不確定性（車型、衛(wèi)生、司機(jī)態(tài)度、到達(dá)時(shí)間、有沒(méi)有車等均不確定）。最好有一個(gè)“國(guó)賓級(jí)車隊(duì)”可以保障我：車輛充足，保養(yǎng)干凈，司機(jī)熟悉且專業(yè)，彬彬有禮，并以我的名義接待我的客戶。最好還有大巴、救護(hù)車等功能車輛，這樣我就有了很強(qiáng)的通行保障能力。”

“我希望，有人可以幫我安排好北京本地游，長(zhǎng)城、故宮、軍博、天安門(mén)、環(huán)球影城等。即使各景點(diǎn)節(jié)假日票務(wù)緊張，團(tuán)隊(duì)也能幫我未雨綢繆、周到安排。朋友們玩得開(kāi)心、順暢，作為東道主，我才有面子。”

“我希望，我的辦公室是一個(gè)公共場(chǎng)所但又具有相當(dāng)?shù)膶捤珊退矫埽喝魏螘r(shí)間都不會(huì)有擁擠的情況，同時(shí)使用的人員較少，圈層高端、統(tǒng)一，具有較高的私密性。”

“我希望，我在京期間的工作、接待和生活，都是完全依法合規(guī)、可持續(xù)發(fā)展的，不會(huì)有任何不合規(guī)的因素，不會(huì)有后遺癥，不會(huì)對(duì)朋友有影響。因?yàn)槲疑钪弦?guī)才有未來(lái)；合規(guī)的便利才是真便利。”

“最后，我希望，能不能一年只花一百多萬(wàn)元就搞定這一切？這年頭，誰(shuí)也不容易……”

我昨天晚上做了一個(gè)夢(mèng)，夢(mèng)如所想。夢(mèng)里的場(chǎng)景歷歷在目。

? “夢(mèng)想藍(lán)本” ?

【60席超級(jí)駐京辦】

近日，筆者于京圈獲悉，北京一家公司在小范圍內(nèi)官宣了一個(gè)市場(chǎng)“填補(bǔ)空白”的獨(dú)創(chuàng)型項(xiàng)目，十分有趣，項(xiàng)目名稱叫“南二環(huán)·梧桐會(huì)客廳”。

據(jù)了解，該公司大約在近兩年前，拍下了一幢位于北京南二環(huán)的完整大樓“迦南大廈B座”。這幢樓原是奧園集團(tuán)的一個(gè)名為“二環(huán)奧園廣場(chǎng)”的項(xiàng)目。項(xiàng)目具有很好的產(chǎn)權(quán)條件，有200多本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，證均面積約50平方米，產(chǎn)權(quán)用途為“綜合”（50年產(chǎn)權(quán)）。

該公司的核心團(tuán)隊(duì)充分利用項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置，經(jīng)過(guò)一年多的精心策劃，反復(fù)修改了50多稿方案，最終推出了顛覆性的“超級(jí)駐京辦”解決方案——即“駐京產(chǎn)業(yè)會(huì)客廳解決方案——合規(guī)商務(wù)體系”。他們強(qiáng)調(diào)“體系”的重要性，試圖通過(guò)體系化的方式打造市場(chǎng)上獨(dú)一無(wú)二的產(chǎn)品和服務(wù)。整個(gè)項(xiàng)目，只分為約60席商務(wù)體系！

【軟硬件一體化、服務(wù)一條龍】

筆者拿到了一份資料。經(jīng)過(guò)詳細(xì)研究，說(shuō)人話，所謂的“體系”就是熟悉的配方：“軟硬件一體化、服務(wù)一條龍”。我們熟悉的“一條龍服務(wù)”方案一般是：醫(yī)院“綠通”+幫忙訂酒店+訂餐廳+訂車等“資源整合型”輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方案。筆者認(rèn)為，那樣的服務(wù)，其護(hù)城河低，極易被替代，在AI時(shí)代的今天，其必要性值得商榷。而梧桐方案完全不同：梧桐通過(guò)重資產(chǎn)配置和量化人員配置（如自有酒店、餐廳、會(huì)議設(shè)施、診所、車隊(duì)等），試圖以肉眼可見(jiàn)的方式，把各項(xiàng)服務(wù)親手做出來(lái)，以保持其設(shè)定的高品質(zhì)服務(wù)的長(zhǎng)期、標(biāo)準(zhǔn)化和穩(wěn)定！

梧桐稱，他們的硬件體系包括：

㈠本項(xiàng)目?jī)?nèi)

⒈（辦公）專屬會(huì)客廳1間（52-120平方米）；

⒉（餐飲）專屬有機(jī)餐廳1間（50-90平方米）及其附屬設(shè)施保鮮庫(kù)、凍庫(kù)等；

⒊（餐飲與茶室）共享有機(jī)餐廳兼茶室包間（不少于20間）、散座不少于30餐位；

⒋（康養(yǎng)）專屬康養(yǎng)室1間（46-120平方米）；

⒌（會(huì)議）共享專業(yè)會(huì)議大廳1個(gè)（約250平方米+60-80平方米大屏）、專業(yè)大會(huì)議室1間（約45平方米）、專業(yè)中會(huì)議室6間（約30平方米）、會(huì)見(jiàn)室1個(gè)（約40平方米）；

⒍（醫(yī)療）共享健康管理中心（診所）1個(gè)（約510平方米）；

⒎（團(tuán)建）共享練歌房6間；

⒏（健身）共享健身房1個(gè)（約150-200平方米）；

⒐（咖啡）共享咖啡廳1個(gè)、雪茄吧1個(gè)（約30平方米）；

⒑（停車）共享地面停車位約200個(gè)、地下停車位約50個(gè)。

㈡項(xiàng)目外

⒈（餐飲）共享梧桐小院總店餐廳/茶室40間（約2000平方米）。

⒉更多北京梧桐會(huì)客廳項(xiàng)目（籌建中）。

他們的軟件體系包括：

㈠本項(xiàng)目服務(wù)團(tuán)隊(duì)配備

梧桐服務(wù)為本項(xiàng)目每位業(yè)主配備如下專門(mén)服務(wù)團(tuán)隊(duì)15-23人，為業(yè)主提供專屬服務(wù)：

⑴服務(wù)經(jīng)理：1人，為服務(wù)團(tuán)隊(duì)協(xié)調(diào)人。

【服務(wù)中心：服務(wù)經(jīng)理不少于10人。】

⑵服務(wù)中心熱線：24小時(shí)在線服務(wù)（電話/微信/APP或小程序）。

【服務(wù)中心：服務(wù)專員不少于10人。】

⑶私人醫(yī)生團(tuán)隊(duì)：3-5人，由專業(yè)醫(yī)生、護(hù)士、醫(yī)務(wù)助理等組成。

【梧桐好健康：全職專業(yè)醫(yī)生不少于12人，醫(yī)學(xué)輔助人員不少于10人，外聯(lián)人員不少于5人。另編外專家顧問(wèn)不少于50人。】

⑷廚師團(tuán)隊(duì)：由3-5名廚師組成，為業(yè)主定制專屬菜單。

【梧桐小院（僅本店）：專業(yè)廚師團(tuán)隊(duì)不少于60人。】

⑸服務(wù)小組：由1名高服與1名服務(wù)員組成（餐廳服務(wù)）。

【梧桐小院（僅本店）：專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)不少于110人。】

⑹駕駛班：由3-5名駕駛員組成。

【梧桐車隊(duì)：專業(yè)駕駛員不少于60人、車輛不少于50部。】

⑺營(yíng)養(yǎng)師/食品專家：1名。

【梧桐好東西：營(yíng)養(yǎng)師或食品專家不少于12人。另編外專家顧問(wèn)不少于25人。】

⑻教育專家：1-3名。

【梧桐教育：專業(yè)導(dǎo)師不少于5人，外聯(lián)人員不少于3人。另編外專家顧問(wèn)不少于25人。】

⑼商務(wù)助理：1名。

【梧桐商務(wù)：專業(yè)商務(wù)助理/導(dǎo)游不少于3人。】

合計(jì)全職團(tuán)隊(duì)300人以上（不包括行政后勤、物業(yè)管理等）、編外顧問(wèn)100人以上。以上服務(wù)團(tuán)隊(duì)成員根據(jù)運(yùn)營(yíng)的實(shí)際需要調(diào)整。各團(tuán)隊(duì)將于2026年6月前分批籌備到位。

㈡梧桐服務(wù)基本服務(wù)內(nèi)容（摘要）

⑴“梧桐好健康”（醫(yī)療服務(wù)）:組建由專業(yè)醫(yī)生組成的私人醫(yī)生團(tuán)隊(duì)（“梧桐醫(yī)生”）。私人醫(yī)生團(tuán)隊(duì)以客戶為中心，在世界范圍內(nèi)整合、甄選醫(yī)療資源。為本項(xiàng)目一樓配備一個(gè)綜合性持牌診所，為本項(xiàng)目提供24小時(shí)“一鍵響應(yīng)”私人醫(yī)生保障和服務(wù)。并為本項(xiàng)目配備適老化及醫(yī)學(xué)便利化設(shè)施、設(shè)備。為業(yè)主及其客戶提供24小時(shí)私人醫(yī)生咨詢、國(guó)內(nèi)外專家遠(yuǎn)程咨詢、陪診、綠通、疾病篩查、基因檢測(cè)、健康管理等醫(yī)學(xué)服務(wù)。為客戶在國(guó)內(nèi)/國(guó)際突發(fā)的遠(yuǎn)程急診提供醫(yī)療資源，以及實(shí)施“異地-北京聯(lián)動(dòng)救治”方案。為每個(gè)業(yè)主家庭及其指定的重點(diǎn)客戶建立“健康檔案”（“病歷檔案”），進(jìn)行健康管理……

⑵“梧桐小院”（餐飲服務(wù)）:為本項(xiàng)目配備一個(gè)“梧桐小院”持牌有機(jī)餐廳，提供24小時(shí)“一鍵響應(yīng)”的私人定制化有機(jī)餐飲服務(wù)。梧桐小院餐廳將在未來(lái)升級(jí)為“梧桐好東西”頂級(jí)食材的應(yīng)用場(chǎng)景，打造世界級(jí)特色餐飲。為業(yè)主提供“1+N”餐廳用房保障：1間專屬包間+N間共享包間（需提前預(yù)訂或協(xié)調(diào)），為業(yè)主提供強(qiáng)大接待能力保障。梧桐小院總店和其他分店作為可靈活調(diào)劑的“N”的組成部分之一。為業(yè)主配備專屬?gòu)N師團(tuán)隊(duì)。除了共享“梧桐小院”大菜單外，為業(yè)主接待方便，定制《專屬菜單》，進(jìn)行24小時(shí)特殊保障。為業(yè)主專屬包間配備專屬服務(wù)小組，配備“高服”服務(wù)員。共享餐廳“練歌房”包間（6間）……

⑶梧桐好東西”（食品服務(wù)）：組建專業(yè)隊(duì)伍，實(shí)地考察、比較分析、深度研究世界范圍內(nèi)各知名產(chǎn)地的各類農(nóng)產(chǎn)品，以“向上求空間”為原則，找出最高品質(zhì)的食品。“好東西”只以品質(zhì)論高下，緩談性價(jià)比。“梧桐好東西”將盡可能將研究成果轉(zhuǎn)化為優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)能擴(kuò)大，并收購(gòu)一部分產(chǎn)能，建立長(zhǎng)期有效服務(wù)機(jī)制。原則上“梧桐好東西”以業(yè)主服務(wù)、梧桐小院餐廳應(yīng)用為主，3年內(nèi)不全面對(duì)外銷售（僅少部分對(duì)外銷售以調(diào)節(jié)庫(kù)存）。“梧桐好東西”對(duì)業(yè)主的日常飲食所需的食材進(jìn)行遠(yuǎn)程保障……

⑷“梧桐酒店”與“梧桐康養(yǎng)”（康養(yǎng)服務(wù)）：本項(xiàng)目部分樓層（暫定3-4個(gè)樓層）作為“梧桐康養(yǎng)”區(qū)域，保障業(yè)主康養(yǎng)、康復(fù)和工作、休息的便利。全區(qū)域的裝修、家具配備、人性化與適老化及醫(yī)學(xué)便利化的設(shè)計(jì)與建設(shè)、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)原則上高于精品酒店的標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目享受“梧桐好健康”、“梧桐小院”、“梧桐好東西”等各項(xiàng)服務(wù)的24小時(shí)保障及“一健式服務(wù)”，打造比“蔡瀾模式”更全面的服務(wù)體系……

⑸梧桐教育（教育服務(wù)）：充分整合在京教育資源與海外教育資源，組建專門(mén)團(tuán)隊(duì)，聘請(qǐng)專家顧問(wèn)，共同組建梧桐教育咨詢/服務(wù)團(tuán)隊(duì)，服務(wù)客戶子女在京的公立、私立及國(guó)際教育體系的求學(xué)事宜。將積極與在京各單位、國(guó)央企的人事部門(mén)對(duì)接，匯總其招聘信息，為客戶子女在京求職提供指導(dǎo)和培訓(xùn)，協(xié)助進(jìn)行必要的對(duì)接服務(wù)。為客戶子女的海外求學(xué)提供專項(xiàng)資源整合、對(duì)接與幫助。充分利用私人醫(yī)生團(tuán)隊(duì)資源，為客戶子女的青少年精神健康（如抑郁、焦慮、自閉等癥）提供專項(xiàng)資源整合、對(duì)接與幫助……

⑹梧桐車隊(duì)（用車服務(wù)）：組建一支運(yùn)力充足、保障能力一流的自有專業(yè)商務(wù)車隊(duì)：以7座商務(wù)車為主，配備部分4座全隔斷商務(wù)車，另配備部分大巴、中巴、考斯特、救護(hù)車等功能車輛。確保業(yè)主在任一時(shí)間可以快速調(diào)動(dòng)3-5部車，為業(yè)主提供24小時(shí)服務(wù)。建立一支以“國(guó)賓車隊(duì)”服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為對(duì)標(biāo)的專業(yè)駕駛員服務(wù)隊(duì)伍，提供標(biāo)準(zhǔn)化高品質(zhì)服務(wù)。保持質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。原則上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需低于同品質(zhì)車輛網(wǎng)約車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（暫定1年內(nèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于網(wǎng)約車的80%）。整合北京各機(jī)場(chǎng)、高鐵站的VIP要客服務(wù)資源為主業(yè)及其客戶提供賓至如歸的服務(wù)……

⑺梧桐商務(wù)（商務(wù)、旅游等服務(wù)）：整合北京地區(qū)的旅游、商務(wù)等商業(yè)資源，為業(yè)主及其客戶接待客人在京本地游與經(jīng)商辦企業(yè)、出海企業(yè)對(duì)接大使館等商務(wù)事項(xiàng)提供服務(wù)便利。充分利用會(huì)客廳的會(huì)議廳資源，做好在會(huì)客廳舉辦領(lǐng)導(dǎo)接見(jiàn)、產(chǎn)品展示、新聞發(fā)布、客戶對(duì)接等商務(wù)會(huì)議的協(xié)辦工作……

【“體系內(nèi)容都可以寫(xiě)進(jìn)合同”】

筆者發(fā)現(xiàn)，梧桐團(tuán)隊(duì)不僅是完美主義者，還是個(gè)頂真較勁的主。他們的承諾事項(xiàng)都具體到內(nèi)容、數(shù)量和時(shí)間，即便是描述，也都非常具體、可衡量、可操作。“體系內(nèi)容都可以寫(xiě)進(jìn)合同、都是完全可以做到的。而這些都是我們體系最fundamental（基礎(chǔ)）的，實(shí)際上我們會(huì)做得更多、更好：因?yàn)榉孔訒?huì)賣出去，而服務(wù)才是我們體系未來(lái)最大的價(jià)值所在——很可能我們的下一代都會(huì)在深耕梧桐服務(wù)。我們老板認(rèn)為，這個(gè)項(xiàng)目，是他幾十年商業(yè)生涯中唯一看到可以傳承給下一代的項(xiàng)目。在北京擁有一個(gè)巨大的利他主義的服務(wù)平臺(tái)，未來(lái)會(huì)是‘服二代’們最大的財(cái)富。”

【“小事兜底、大事驚喜”】

這些服務(wù)并非雜亂無(wú)章，其有著嚴(yán)格的內(nèi)在邏輯要求。比如，梧桐并不主張豪華的服務(wù)，如私人飛機(jī)、勞斯萊斯車接送等。“高端并不難，但不可持續(xù)，也不符合我們這個(gè)社會(huì)的主流價(jià)值觀。所以我們做服務(wù)的原則是：‘好的上限、奢華的下限’、‘小事兜底、大事驚喜’。我們不怕苦、不嫌累，相對(duì)于市場(chǎng)上花錢易得的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)而言，我們會(huì)‘以客戶為中心’、‘客戶需求至上’，只要客戶有需求，我們就會(huì)做很多更難、更麻煩的‘非標(biāo)服務(wù)’，但是合規(guī)是底限、也是標(biāo)準(zhǔn)。比如，我們同樣極度追求商務(wù)空間的“私密性”和“尊貴感”，所以我們?cè)O(shè)計(jì)了空間的寬敞、留白以及私密的動(dòng)線，但是對(duì)外開(kāi)放、持牌經(jīng)營(yíng)是最基本的要求，絕不能走“會(huì)所”的老路。”

【“地面以上30公分”】

“我們的使命是讓初進(jìn)京的人在北京路好走、事好辦，順暢、平滑、舒適、幸福、有人情味。打個(gè)比方，假如這條路不平，我們的工作是把它鋪平，并種上草、栽上花，讓它賞心悅目、產(chǎn)生幸福感，所以我們工作的尺度是‘地面以上30公分（花草的高度）’，而不是‘高大上’”。此外，梧桐要?jiǎng)?chuàng)造的服務(wù)是獨(dú)特的、難以替代的服務(wù)，而不是面面俱到的服務(wù)。比如，梧桐會(huì)花費(fèi)巨大的投入去做“梧桐好健康”、“梧桐好東西”、“北京市第一家有機(jī)食品餐廳”、“國(guó)賓車隊(duì)”等，而不會(huì)大談“投行服務(wù)”、“法律服務(wù)”等。“老板們自己能搞定的，就不勞我們操心了。”梧桐說(shuō)。

? 一本經(jīng)濟(jì)賬?

【“超級(jí)空間”】

梧桐認(rèn)為，其要對(duì)外租售的房產(chǎn)，都必須以“三合一”硬件體系（會(huì)客廳+康養(yǎng)室+餐廳=商務(wù)體系）為單位。“只有成體系的硬件，加上梧桐服務(wù)成體系的軟件，才能產(chǎn)生‘功能的質(zhì)變’，實(shí)現(xiàn)‘買小用大’或‘租小用大’，化身‘超級(jí)空間’。”

“會(huì)客廳+20間共享茶室+8個(gè)共享會(huì)議室+咖啡廳+雪茄吧+專屬服務(wù)經(jīng)理1人+駕駛班3-5人+商務(wù)助理1人+共享地面停車位約200個(gè)+地下停車位若干+梧桐車隊(duì)+梧桐商務(wù)=超級(jí)辦公室：可以同時(shí)實(shí)現(xiàn)停車便利的辦公、大中小型會(huì)議、同時(shí)多場(chǎng)會(huì)客、客戶旅游與客戶接送、商務(wù)事項(xiàng)處理——一個(gè)中小企業(yè)的辦公體系（除了工位）。”

“康養(yǎng)室+診所+健身房+服務(wù)中心+私人醫(yī)生團(tuán)隊(duì)3-5人+教育專家1-3人+梧桐好健康+梧桐教育=‘蔡瀾模式’超級(jí)生活空間：可以同時(shí)實(shí)現(xiàn)休息、急救、看病、康復(fù)、孩子學(xué)習(xí)呵護(hù)、多項(xiàng)服務(wù)的‘一鍵式服務(wù)’——一個(gè)高配版的家庭醫(yī)生、家庭教育體系，也可以變身一個(gè)“享老”版的‘蔡瀾模式’高端商務(wù)型養(yǎng)老空間。”

“有機(jī)餐廳+保鮮庫(kù)、凍庫(kù)+6間練歌房+梧桐小院體系與‘1+N’包間+梧桐小院總店40間包間/茶室+專屬?gòu)N師團(tuán)隊(duì)3-5人+專屬服務(wù)小組2人+營(yíng)養(yǎng)師/食品專家1人+梧桐好東西=超級(jí)餐廳：其權(quán)益和便利程度相當(dāng)于一個(gè)完整餐廳的所有權(quán)、冠名權(quán)、主權(quán)、管理權(quán)與優(yōu)惠權(quán)，不僅如此，還有部分娛樂(lè)功能，最重要的是，可以最先成為梧桐好東西的終生保障群體，享不盡的口福。”

通過(guò)梧桐的解讀，我總算理解了他們看似繁浩的軟硬件體系。有此體系，文首提及的進(jìn)京客的“我希望”，就有希望“照單全落”。

【“逆天的租售比”】

如此體系，代價(jià)幾何？梧桐認(rèn)為，其公布最終的售價(jià)尚需時(shí)日，但他們決定租賃先行。據(jù)介紹，一個(gè)完整體系的年租金約160-210萬(wàn)元（其中，含贈(zèng)送消費(fèi)金約32-46萬(wàn)元，年凈租金成本為127-170萬(wàn)元，中值約150萬(wàn)元/年）。150萬(wàn)元年租金，基本相當(dāng)于在北京租一個(gè)小會(huì)所的房租（不含人工和服務(wù)，僅限空房），和梧桐商務(wù)體系的“超級(jí)空間與超級(jí)服務(wù)”相比，顯然梧桐具有很大的市場(chǎng)吸引力，其完美解決了會(huì)所式接待“成本高、服務(wù)一般、不合規(guī)”的三大問(wèn)題。

筆者推測(cè)，如此軟硬件配置加上其地段優(yōu)勢(shì)，其房產(chǎn)、裝修與經(jīng)營(yíng)權(quán)、服務(wù)成本等軟硬件總代價(jià)應(yīng)不低于10萬(wàn)元/平方米。以10萬(wàn)元/平方米計(jì)，其“租售比”竟高達(dá)逆天的10%！顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均租售比水平。如果把租售比調(diào)低到7%，其能夠支撐的軟硬件總成本為約14.3萬(wàn)元/平方米，其升值潛力不言而喻。綜上，以200平方米/體系計(jì)，總代價(jià)約2000萬(wàn)元，扣除租金200萬(wàn)元/年，銀行融資800-1000萬(wàn)元，業(yè)主需要占用的現(xiàn)金流只需要800-1000萬(wàn)元。而收入有：年租金收入200萬(wàn)元，如果一年內(nèi)項(xiàng)目升值1萬(wàn)元/平方米，另有升值收入200萬(wàn)元……

【三大“市場(chǎng)基石”】

無(wú)論如何，撇開(kāi)其創(chuàng)新性不說(shuō)，梧桐的商業(yè)策劃具有“真實(shí)市場(chǎng)需求與真實(shí)租賃價(jià)值”這兩大市場(chǎng)基石，它的商業(yè)價(jià)值具有剛性市場(chǎng)支撐。另?yè)?jù)介紹，梧桐公司的“梧桐小院總店”如今是北京金融街地區(qū)生意最紅火、規(guī)模最大（約40個(gè)包間）的餐廳了。該餐廳總投入約5300萬(wàn)元，已經(jīng)持續(xù)運(yùn)營(yíng)了8個(gè)年頭。總店號(hào)稱擁有“兩個(gè)北京第一”：第一家經(jīng)認(rèn)證的有機(jī)食品餐廳和享譽(yù)北京城的第一名的有機(jī)黃金大油條。梧桐團(tuán)隊(duì)具有“偏執(zhí)狂”般的完美主義情結(jié)，其打造精品產(chǎn)品和持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力有目共睹。走進(jìn)梧桐小院總店（大眾點(diǎn)評(píng)4.8，西城區(qū)特色菜品味榜前2），他們有著一批高粘性、高復(fù)購(gòu)、優(yōu)口碑的客戶，這些客戶無(wú)疑將成為梧桐會(huì)客廳的第一個(gè)客戶梯隊(duì)。梧桐小院擁有自己高美譽(yù)度的流量入口,而梧桐會(huì)客戶總量只有60個(gè)體系。梧桐團(tuán)隊(duì)的作品創(chuàng)造力及其持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，筆者認(rèn)為是他們的第三塊“市場(chǎng)基石”。

無(wú)論如何，在商辦市場(chǎng)低迷了8年多、銷售銳減9成的北京，在這樣的寒風(fēng)下，有這樣一個(gè)群體，看著快速到來(lái)的老齡化浪潮，迎難而上，手搓內(nèi)容，讓我們看到了一個(gè)欣欣向榮的商辦：滿滿的善意和滿滿的“利他主義”精神。作為被商辦傷透了心的資深地產(chǎn)媒體人，我首先獻(xiàn)上的我的膝蓋……

Respect！

吳海花

【作者系：資深媒體人（曾供職于新華網(wǎng)、中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)、新京報(bào)、鳳凰網(wǎng)等知名媒體頻道主編）/中國(guó)地產(chǎn)華表獎(jiǎng)組委會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)】